Hei, rakkaat talouslehden "sivuston" lukijat! Tänään puhumme kiinteistösijoittamisesta.

Tästä julkaisusta opit:

• Mitkä ovat tämäntyyppisten investointien edut ja haitat?
• Erilaisia ​​kiinteistösijoitusvaihtoehtoja;
• Rakennusinvestointien ominaisuudet;
• Kuinka aloittaa sijoittaminen pienellä määrällä käytettävissä olevia varoja.

Lisäksi artikkelin lopusta löydät vastauksia usein kysyttyihin kysymyksiin.

Artikkeli vetoaa ja on hyödyllinen sekä niille, jotka vain etsivät tapoja sijoittaa omia varojaan, että kokeneille sijoittajille. Älä tuhlaa aikaa, aloita lukeminen. Ja ehkä lähitulevaisuudessa otat ensimmäiset askeleet kohti onnistunutta kiinteistösijoittamista.

Mitkä ovat kiinteistösijoittamisen tärkeimmät edut (+) ja haitat (-), mihin kiinteistöihin on parempi sijoittaa rahasi, mitkä ovat tapoja saada voittoa tämäntyyppisestä sijoituksesta - lue lisää tästä ja lisää

1. Kiinteistösijoittamisen plussat ja miinukset - tärkeimmät edut ja haitat 📑

Jokainen järkevä ihminen ajattelee kannattavia sijoituksia. On tärkeää, että sijoitukset suojaavat rahaa haitallisilta vaikutuksilta inflaatio. Samalla on toivottavaa, että sijoitetut varat toimivat ja tuottavat lisätuloja.

Pitkällä aikavälillä käytetyt sijoitusvälineet auttavat saavuttamaan edellä kuvatut tavoitteet. On tärkeää, että niillä on minimaalinen riski ja että ne ovat erittäin lupaavia. Juuri sitä he ovat kiinteistösijoittaminen .

Asunnon tarve syntyi vuosia sitten ja jatkuu edelleen. Se ei mene minnekään tulevaisuudessa. Siksi kiinteistö Aina tulee olemaan kysyntää, mikä tarkoittaa, että on erinomainen sijoitusväline.

Lisäksi tällaiset sijoitukset ovat täysin hyväksyttävä vaihtoehto liiketoiminnan harjoittamiselle. Tätä varten ei ole ollenkaan välttämätöntä, että sinulla on valtavia summia. Kiinteistöihin voi silti sijoittaa rahaa rakentamisen alkuvaiheessa. Lisäksi asunto-osuuskunnan jäseneksi voi liittyä ostamalla siitä osuuden.

Kuten kaikissa muissakin rahoitusvälineissä, kiinteistösijoituksella on molemmat Plussat , niin miinuksia .

Tämäntyyppisten investointien etuja (+) ovat seuraavat:

• kiinteistöillä on korkea likviditeetti;
• pitkän jatkuvan kannattavuuden aikana, Esimerkiksi Vuokraamalla ostetun kiinteistön voit tehdä voittoa useiden vuosien ajan;
• investointien suhteellinen saatavuus;
• laaja valikoima sijoitusvaihtoehtoja.

Huolimatta kiinteistösijoittamisen merkittävistä eduista, kuten kaikki olemassa olevat sijoitusvaihtoehdot, niihin liittyy riskejä.

Tällaisten investointien tärkeimmät haitat (-) ovat:

• kiinteistöjen kysyntä on varsin merkittävästi riippuvainen koko maan ja erityisesti tietyn alueen taloudellisesta tilanteesta;
• kiinteistöjen hinnat ovat melko korkeat;
• pikkukaupungeissa kiinteistöjen kysyntä on melko alhaisella tasolla;
• korkeat lisäkustannukset - apuohjelmat, korjaukset, verot.

Lisäksi on myös mahdollisuus ylivoimainen este . Kiinteistön hinta putoaa rajusti ylitsepääsemättömien olosuhteiden vuoksi. Esimerkiksi, asunnot ekologisesti puhtaalla alueella halpenevat, jos lähelle rakennetaan tehdas tai vilkas moottoritie. Tämän seurauksena sijoittaja ei vain ansaitse mitään, vaan myös menettää osa sijoitetusta rahasta.

Useimpien ongelmien välttämiseksi on tärkeää suorittaa ennen sijoittamista alustava analyysi . Siinä vertaillaan mahdollisia sijoitusvaihtoehtoja ja tarkastellaan erilaisia ​​tekijöitä ja olosuhteita, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön arvoon.

Suosittuja vaihtoehtoja, joihin on kannattavaa sijoittaa

2. Mihin kiinteistöihin kannattaa sijoittaa - 8 suosittua vaihtoehtoa + vertailutaulukko 📊

Sijoitusasiantuntijat uskovat, että kiinteistösijoittaminen on paljon vähemmän riskialtista kuin pörssikauppa, startupeihin ja yrityksiin sijoittaminen. Tämä selitetään yksinkertaisesti: kiinteistö tulee hyvin harvoin halvemmaksi.

On kannattavinta sijoittaa rahaa kiinteistöihin suuri kaupungit. Tämä pätee erityisesti asuintiloihin. Tässä tapauksessa on suora yhteys: Mitä suurempi kaupunki, sitä kannattavampaa on sijoittaa rahaa kiinteistöihin. Tämä tosiasia liittyy ensinnäkin sen likviditeettieroihin eri kaupungeissa.

Mutta on tärkeää ymmärtää, että jokaiselta paikkakunnalta voit löytää oman sopivan kiinteistön sijoitukseen. Saadaksesi suurimman voiton sinun tulee kuluttaa perusteellinen analyysi kaikki olemassa olevat ohjeet ja valitse kannattavin.

Vaihtoehto 1. Asuinkiinteistö

Tämä vaihtoehto on helpoin yksityisiä sijoittajia. Asuinkiinteistöihin sijoittamisen riski on minimaalinen.

On kaksi tapaa ansaita rahaa ostamalla asuinkiinteistöjä:

1. ostaa myöhempää käyttöä varten jälleenmyynti korkeammalla hinnalla;
2. ostaa varten vuokraus .

Joka tapauksessa asuntoa ostettaessa on tärkeää kiinnittää huomiota seuraaviin kriteereihin:

• sijainti— arvostetulla, asuin- tai opiskelija-alueella, ympäristöystävällinen, kaukana kaupungin keskustasta;
• huoneen asettelu, mukaan lukien parvekkeen, yhdistetty tai erillinen kylpyhuone;
• osavaltio— korjausten saatavuus ja laatu;
• infrastruktuuria- kuinka kaukana ovat päiväkodit, koulut, klinikat, julkisen liikenteen pysäkit, kaupat.

Yleensä mikä tahansa kriteeri, jopa näennäisesti merkityksetön, voi olla tärkeä ostajille:

• näkymä ikkunasta;
• lattia;
• naapurit;
• sijaintialueen ehdollinen.

Ostaaksesi asunnon (tai muun asunnon) mahdollisimman kannattavasti, sinun on etsittävä se omillaan , ilman kiinteistönvälittäjän apua. On kuitenkin tärkeää tarkistaa kaupan puhtaus. Puhuimme viime numerossa kuinka tämä tehdään sekä ensi- että toissijaisilla asuntomarkkinoilla.

Vaihtoehto 2. Liikekiinteistöt

Tämä vaihtoehto on tarkoitettu kokeneemmille sijoittajille. Tällaiset investoinnit sopivat sekä pieniin toimisto- ja liiketiloihin että suuriin varastoihin, supermarketteihin ja tuotantopajoihin suunniteltuihin rakennuksiin.

Tällaisilla tiloilla on aina varsin suuri kysyntä. Valtava määrä liikemiehiä etsii tilaa liiketoiminnan harjoittamiselle ja on valmis antamaan sen omistajalle vuokrata. Liikekiinteistöjä ostaville jää säännöllistä voittoa sijoituksestaan.

Vuokrata on klassinen vaihtoehto hankkia . Sijoittajan voitto tässä tapauksessa ei riipu työhön käytetystä ajasta.

Sijoittajan on hyödyllistä tietää, että valitessaan liikekiinteistöjä sijoituskohteeksi, sinulla on oltava melko suuri määrä rahaa. Tämänsuuntaiset panokset alkavat yleensä viisi -seitsemän miljoonaa ruplaa.

Vaihtoehto 3. Tontit

Tontin ostamiseen tarvitaan pienempi rahasumma kuin asunnon tai liikekiinteistön ostamiseen.

Maahan sijoittamisessa on useita etuja:

• petoksen todennäköisyyden vähimmäistaso;
• korjauksia ei tarvita;
• palvelumaksujen puute;
• ostomenettely on yksinkertaisempi kuin muiden kiinteistöjen;
• suhteellisen alhaiset verot;
• yksinkertainen muotoilu;
• ei ole tarvetta turvautua kiinteistönvälittäjien apuun.

Kaikki tontit voidaan luokitella käyttötarkoituksen mukaan. varten lyhytaikaiset sijoitukset pienin kustannuksin, käytettävät alueet ovat sopivimpia rakentamiseen . Lisää pitkäaikaisia ​​sijoituksia tulee tehdä käyttöön tarkoitetuilla mailla maatalous ja teollisuus .

Mutta on myös puutteita investoimalla maahan. Ensinnäkin, valtio on tiukentanut valvontaa sen varmistamisessa, että maata käytetään sen käyttötarkoituksen mukaisesti. sitä paitsi, tämäntyyppisten kiinteistöjen veroja on äskettäin korotettu.

Vaihtoehto 4. Maakiinteistöt

Maatilakiinteistön osto sen edelleen jälleenmyyntiä varten vakaasti kannattava ammatti . Tämä on erityisen tyypillistä suurille kaupungeille, koska niiden asukkaat yrittävät yhä useammin asettua tai heillä on mahdollisuus rentoutua mahdollisimman kauas kaupungin melusta ja likaisesta ilmasta.

Maakiinteistöihin sijoittamiseen on useita vaihtoehtoja:

• rakenteilla olevien kohteiden hankinta;
• investoimalla valmiisiin mökkeihin;
• esikaupunkikiinteistöjen rakentamiseen tarkoitettujen tonttien osto.

Mahdollisuudet sijoittaa maakiinteistöihin kasvavat ajan myötä. Mutta kun valitset ostettavaa esinettä, sinun tulee kiinnittää huomiota sen sijainti, olemassa oleva infrastruktuuri ja viestintä. Myös muut mukavan elinolojen luomisen kannalta tärkeät tekijät voivat olla erittäin tärkeitä.

Vaihtoehto 5. Rakenteilla oleva kiinteistö

Toinen sijoitusvaihtoehto on sijoittaminen rakenteilla oleviin kiinteistöihin (uusirakennuksiin). Huolimatta siitä, että tämän vaihtoehdon riski on jonkin verran suurempi, voit myös saada paljon iso voitto.

Tämä selitetään hyvin yksinkertaisesti– Rakenteilla oleva kiinteistö maksaa paljon vähemmän kuin jälkimarkkinoilla. Siksi, jos sijoitat varoja alkuvaiheessa, hinnat nousevat todennäköisesti merkittävästi rakentamisen päätyttyä tulee kasvamaan. Tämän seurauksena sijoittaja saa konkreettista voittoa.

Rakenteilla oleviin kiinteistöihin sijoittamisen riskit liittyvät useimmiten kehittäjäyritykseen. Jos hän on epäluotettava, hän lisää riski esiintyy seuraavia tilanteita:

• kiinteistön ennenaikainen käyttöönotto;
• rakentamisen täydellinen jäätyminen;
• Jos rakentaminen on laitonta tai lupia ei ole, rakennuksen täydellinen purkaminen on mahdollista.

Siksi sijoittajan on ennen rakenteilla oleviin kiinteistöihin sijoittamista tehtävä perusteellinen analyysi rakennuttajasta.

On tärkeää tutkia paitsi yrityksen mainetta, myös seuraavia ominaisuuksia:

• yrityksen olemassaoloaika;
• valmiiden ja käyttöön otettujen tilojen lukumäärä;
• onko rakentamisprosessissa aiemmin ollut seisokkeja, niiden kesto ja syyt.

Rakennusinvestoinnin peräkkäiset vaiheet

5.3. Kuinka sijoittaa rakentamiseen oikein - 5 päävaihetta

Jokainen sijoittaja tietää, että sijoittamalla ennalta laaditun suunnitelman mukaan voit nostaa tuottotasoa ja minimoida sijoitusriskin. Investointeja tulee tehdä johdonmukaisesti kehitetyn strategian mukaisesti. Tässä prosessissa on viisi vaihetta.

Vaihe 1. Kehittäjän valinta

Pakollinen ja tärkeä toiminta rakentamiseen investoinnin alkuvaiheessa on kehittäjäanalyysi. On tärkeää paitsi selvittää kehittäjän nimi, myös selvittää hänen maineensa. Asiantuntijat suosittelevat sijoittamista vain niihin rakenteilla oleviin hankkeisiin, joiden rakentamisesta vastaa kaupungin tunnettu rakennusyritys.

Kun valitset kehittäjää, on tärkeää ottaa huomioon:

• yrityksen maine;
• kuinka monta toimitilaa yritys on jo ottanut käyttöön;
• arvostelut;
• kuinka kokenut yritys on monimutkaisessa rakentamisessa;
• kuinka monta sijoittajaa kehittäjällä on;
• kumppanuus luottolaitosten kanssa (pankit valitsevat huolellisesti, kenen kanssa tekevät yhteistyötä, tekevät perusteellisen analyysin eivätkä ole vuorovaikutuksessa kyseenalaisen maineen omaavien kehittäjien kanssa);
• Kuinka huolellisesti kehittäjä noudattaa lakia (pääasiallinen säädös on liittovaltion laki 214 -FZ).

Moskovassa ja Moskovan alueella voit luottaa seuraaviin kehittäjiin:

GC PIK– yksi Venäjän suurimmista kehittäjistä. Yritys on perustettu vuonna 1994, ja se toteuttaa menestyksekkäästi suuria rakennusprojekteja koko Venäjällä. Keskittyy rakentamiseen edullinen asuminen. Toimintavuosien aikana rakennettiin noin 250 tuhatta asuntoa, joiden pinta-ala on 15 miljoonaa neliömetriä. m. Se on yksi Venäjän talouden systeemisesti tärkeistä yrityksistä.

A101 Kehitys- yritys on rakentanut noin 500 tuhatta neliömetriä. m. asuin kiinteistöt sekä yli 50 tuhatta – kaupallinen. Myös kehittäjä rakentaa päiväkodit ja koulut vuorovaikutuksessa budjetin kanssa. Asuntoluotto-ohjelmien puitteissa on tehty yhteistyötä useiden suurten pankkien kanssa. Kehittäjä on mukana TOP-5:ssä Moskovan alueella ja TOP-15:ssä koko Venäjällä.

Capital Group on yritys, joka hoitaa koko rakennustoiminnan syklin rakennustyömaiden analysoinnista valmiin kiinteistön viimeistelyyn. 71 projektia valmistui, ja tuloksena rakennettiin 7 miljoonaa neliömetriä. m alaa. Yrityksen tilat valittiin Moskovan ja Moskovan alueen parhaiksi hankkeiksi.

Vaihe 2. Sijoituskohteen valinta

Toinen tärkeä vaihe rakenteilla oleviin kiinteistöihin sijoittamisessa on sopivan kohteen valinta. Paras paikka aloittaa on alueelta, jolla asuntojen kysyntä on suurinta.

Sijoituskohdetta valittaessa on tärkeää ottaa huomioon seuraavat parametrit:

• infrastruktuuri;
• julkisen liikenteen pysäkkien ja metroasemien läheisyys;
• muut asumismukavuuteen vaikuttavat ominaisuudet.

Jos suunnittelet sijoittamista liikekiinteistöihin, kannattaa miettiä etukäteen sijoittajan perimmäistä tavoitetta. Olisi myös hyvä idea laatia ammattimainen liiketoimintasuunnitelma.

Vaihe 3. Neuvottelut

Kun rakennuttaja ja sijoituskohde on valittu. Voit aloittaa käydä neuvotteluja. On tärkeää ymmärtää, että maamme lakien mukaisesti on mahdotonta rekisteröidä oikeuksia rakenteilla oleviin kiinteistöihin.

Sijoittajalla on kuitenkin oikeus:

• laatia osakeosuussopimus;
• liittyä rakennusosuuskuntaan;
• rekisteröidä sijoitustalletus;
• tehdä osakesopimus.

Asiantuntijat neuvovat valitsemaan osakeomistussopimuksen.

Sopimuksen rekisteröintitavan lisäksi käsitellään varojen talletuksen ehtoja. Tärkeimmät niistä ovat hankinta erissä(maksu erissä) ja kertamaksu, mutta myös muut vaihtoehdot ovat mahdollisia.

Vaihe 4. Dokumentaation tutkiminen

Kaikkien tehtyjen sopimusten on oltava voimassa olevan lainsäädännön mukaisia. Olisi hyvä idea tarkistaa ne riippumattoman asianajajan avulla. Monet ihmiset ajattelevat, että tämä on rahan haaskausta. Tapahtuman turvallisuudesta ei kuitenkaan kannata tinkiä.

Vaihe 5. Sopimuksen tekeminen

Kaupan viimeinen vaihe on sopimuksen tekeminen. Ennen lopullisen sopimuksen allekirjoittamista. On tärkeää tutkia huolellisesti kaikki sen kohdat.

Tässä tapauksessa sinun tulee kiinnittää huomiota:

• milloin rakentamisen on tarkoitus valmistua;
• mitkä ovat irtisanomisen ehdot;
• hinnan tulee olla kiinteä, ei saa olla ehtoja, joiden perusteella se muuttuu;
• sopimusehtojen rikkomisesta määrättävät sakot on määriteltävä kummallekin osapuolelle;
• ylivoimaiset esteet.

Rakenteilla olevien kiinteistöjen hankintaan on tärkeää suhtautua erittäin huolellisesti ja vastuullisesti. On tärkeää muistaa, että on riskejä, joita voidaan vähentää noudattamalla tarkasti sijoitusvaiheiden järjestystä.

5.4 Kuinka ansaita rahaa rakennusinvestoinneilla - TOP 3 työtapaa

Sijoittajan tulee tietää, mitkä tavat ansaita rahaa ostamalla rakenteilla olevaa kiinteistöä ovat turvallisimpia ja todistetuimpia.

Menetelmä 1. Vuokraus

Vuokrattavien kiinteistöjen luovutuksesta saadut tulot edustavat pitkän aikavälin investointi. Mutta tällä vaihtoehdolla on vakaa kannattavuus.

Takaisinmaksuaika tässä tapauksessa ylittää viisi kuusi vuotta. Mutta älä unohda, että alueet pysyvät joka tapauksessa sijoittajan omaisuutena.

Suurissa kaupungeissa on kysyntää erilaisille vuokrakohteille asuinkiinteistöt : luksushuoneistot päiväksi, huoneet asuinalueilla, studiot nuorille perheille ja muille.

Jos otamme huomioon kaupallinen Kiinteistö , voidaan todeta, että myös yrittäjien kysyntä sille on jatkuvasti korkea. Erityisen suosittuja suurissa kaupungeissa ovat liike- ja kauppakeskuksissa sijaitsevat tilat. Liiketilojen ainoa haittapuoli on investointitarve aika suuria summia.

ostettavaksi asunnot yleensä se riittää 1,5 -2,5 miljoonaa ruplaa. Jos aiot sijoittaa kaupallinen Kiinteistö, se kestää noin 2-3 kertaa iso summa.

Menetelmä 2. Rakenteilla olevan asunnon ostaminen myyntiin käyttöönoton jälkeen

Jos ostat rakenteilla olevaa kiinteistöä jälleenmyyntiä varten, voit saada sijoituksesi takaisin melko nopeasti - jo sisällä 1 -2 vuoden. Mitä nopeammin laitoksen rakentaminen valmistuu, sitä mielenkiintoisempaa se on sijoittajille. Erityisen menestyneet sijoittajat saavat tuloja 100 % sijoitetuista varoista.

On tärkeää arvioida muita mahdollisia vaihtoehtoja. Valmiissa asunnossa on mahdollista tehdä laadukkaat remontit. Tällaisten toimien seurauksena sen kustannukset nousevat noin neljänneksellä.

Menetelmä 3. Osallistuminen yhteissijoituksiin

Neuvotaan sijoittajia, jotka etsivät turvallisimpia vaihtoehtoja sijoittaa rakenteilla oleviin kiinteistöihin tehdä yhteistyötä välittäjien kanssa . Tässä tapauksessa voit liittyä jäseneksi ammattimainen investointihanke ostamatta kiinteistöä ollenkaan. Tätä varten riittää, että liittyy yhteissijoitusrahastoon ja saa tuloja osakkeenomistajana.

Moskovassa ja sen alueella on useita luotettavia rahastoja, jotka sijoittavat kiinteistöihin. Mukaan lukien rakenteilla olevat:

E3 Investointi- tässä on minimisisääntulo 100 tuhatta ruplaa. Kun voitto on taattu tasolla 25-90 prosenttia. Kaikki rahaston sijoitukset on vakuutettu. Sijoittaja voi itse valita sijoituksen takaisinmaksuajan alkaen kuusi kuukautta ennen kaksi vuotta. Ammattilaiset sijoittavat sijoittajien varat erittäin likvideihin kiinteistöihin, jolloin sijoittaja voi tuottaa voittoa. Tämä vaihtoehto on passiivinen tulo taatulla voitolla ja minimaalisella riskillä. Yhtiö tarjoaa tiedotustukea sekä ilmaisia ​​konsultaatioita sijoittajille.

Sminex- yhtiö investoi valmiisiin asuntoihin sekä rakennusvaiheessa oleviin kohteisiin. Yritys rakentaa taloja itse, lisäpalveluna sijoittajat saavat asuntojen saneeraus. Lisäksi yritys huolehtii vuokralaisten etsinnästä. Yritys rakentaa mökkejä, asuinrakennuksia ja liikekiinteistöjä. Asiantuntijat kutsuvat esitellyn organisaation kiistattomaksi eduksi keskittymistä rakenteilla olevien kiinteistöjen korkean laadun saavuttamiseen sekä niiden turvallisuuteen käytön aikana.

Siten on olemassa useita tapoja ansaita rahaa rakenteilla olevista kiinteistöistä. Ne eroavat paitsi kannattavuuden tasosta myös sijoittajalta vaadituista ponnisteluista.

5.5. 4 pääriskiä investoitaessa rakenteilla oleviin kiinteistöihin

Kaikkiin sijoituksiin liittyy riski sijoituksen menettämisestä. Tappioiden todennäköisyyden minimoimiseksi sinun tulee aikaisin tutkia, mitä järjestelmiä huijarit käyttävät kiinteistöalalla ja mitä kannattaa pelätä rakentamiseen investoitaessa.

Riski 1. "Saippuakupla"

Ensimmäinen tapa huijata herkkäuskoisia sijoittajia on erittäin yksinkertainen. Shell-yhtiöt myyvät herkkäuskoisille sijoittajille myytti , eikä varsinaisia ​​rakenteilla olevia kohteita. Kaikki työt rakennustyömailla tehdään vain häiriötekijänä.

Usein tällaisia ​​hankkeita järjestetään ja toteutetaan erilaisten juridisten rakenteiden avulla. Tämän seurauksena tarjoukset näyttävät ulkopuolelta täysin laillista. Heti kun huijarit keräävät kuitenkin riittävän rahasumman, he katoavat sijoittajien lahjoitusten mukana.

Ensimmäinen tapa tunnistaa saippuakupla– kiinteistöjen arvo alenee huomattavasti. Sijoittajan tulee verrata hintoja tarkasteltavan alueen keskiarvoon. Liian alhaisen hinnan pitäisi olla huolissaan.

On myös tärkeää varmistaa, että tiedot kehittäjästä ovat saatavilla virallisessa rekisterissä. Se sisältää kaikki olemassa olevat rakennusyritykset. Näin ollen, jos kyseinen yritys ei ole tässä luettelossa, se ei ole todellinen oikeushenkilö.

Riski 2. Rakentajan konkurssi

On monia syitä, miksi rakennusyritys voi mennä konkurssiin:

• tehoton hallinta;
• varojen väärinkäyttö;
• rahoituksen puute;
• korkeat kustannukset.

Luonnollisesti rahan puute ei koske vain rakennusyhtiötä itseään, vaan myös sijoittajia. Tällaisen ongelman välttämiseksi sinun tulee keskittyä kehittäjää valitessasi iso yritys, joka on jo ottanut käyttöön suuren määrän rakennettuja tiloja.

Riski 3. Kiinteistöjen toimitusaikojen noudattamatta jättäminen

Toinen haitta rakenteilla oleviin kiinteistöihin sijoittaville on rakentamisen määräaikojen noudattamatta jättäminen . Tämä riski on erityisen epämiellyttävä niille, jotka ostavat kiinteistöjä luottovaroilla. Lainanantaja ei välitä milloin omaisuus otetaan käyttöön, vaan hänelle on tärkeää, että kaikki velat maksetaan takaisin ajallaan ja sopivalla korolla.

Asiantuntijat ovat tulleet siihen johtopäätökseen, että jokainen myöhästyneiden määräaikojen päivä syö 0,01 % sijoittajan tuloista. Prosentteina tämä ei ole paljon. Ruplissa se kuitenkin käy ilmi kunnollinen määrä, varsinkin kun käyttöönotto viivästyy useita kuukausia tai jopa vuosia.

Riski 4. Ylivoimaiset esteet sekä arvaamattomat muutokset kiinteistömarkkinoilla

Nämä olosuhteet voivat myös johtaa osan sijoittajan varoista menetykseen. Esimerkki ylivoimaisesta esteestä on pitkän talouskriisin alkamisesta. Tämän seurauksena tarjonta kiinteistömarkkinoilla voi merkittävästi ylittää kysynnän. Tämä seikka johtaa kiinteistön arvon merkittävää laskua- usein 10-20 %. Vaikka tilanne tasoittuu, sijoittajat ovat jo menettäneet osan mahdollisista tuloistaan.

Toinen esimerkki ylivoimaisesta esteestä on luonnonkatastrofit (metsäpalot, tulvat, maanjäristykset), sodat, teollisuuskatastrofit. Ainoa tapa suojautua tällaisilta riskeiltä on rakenteilla olevien kiinteistöjen vakuutukset.

Siten rakenteilla oleviin kiinteistöihin sijoittamiseen liittyy kaikenlaisiin sijoituksiin erilaisia ​​riskejä. Jotkut niistä voidaan minimoida tekemällä perusteellinen analyysi hankittavaa kohdetta valittaessa. Muissa tapauksissa vakuutus auttaa välttämään epämiellyttäviä seurauksia.

6. Käytännön suosituksia kiinteistösijoitusten tuoton kasvattamiseen 💎

Sijoittaessaan rahaa rakenteilla oleviin tai valmiisiin kiinteistöihin jokainen sijoittaja pyrkii maksimoida lopullinen voitto. Voit tehdä tämän käyttämällä alla olevia menetelmiä.

Suositus 1. Tee uudistus ja koordinoi (legitimisoi) se

Asuinkiinteistön saneeraus- yksinkertaisin vaihtoehto, jonka avulla voit tehdä kodistasi toimivamman muuttamatta sen kokonaispinta-alaa. Jos suoritat kunnostustoimet oikein, voit nostaa asunnon tai talon kustannuksia 15-30 %.

Samanaikaisesti sinun ei pitäisi tehdä koordinoimatonta kunnostusta. Kaikki suunnitellut muutokset on rekisteröitävä näitä asioita käsitteleville viranomaisille. Nykyään se on arkkitehtiosasto BTI sekä piirin hallinto.

On tärkeää tietää, että laki kieltää tietyn tyyppisten ulkoasumuutosten tekemisen, Esimerkiksi, purkaa kantavia seiniä ja laajentaa keittiötä myös asuintilan kustannuksella lisäämällä sen kokoa yli neljänneksellä.

Suositus 2. Lisää tilaa

Tämä kustannusten korotusvaihtoehto on käytettävissä omakotitaloille ja mökeille. Siellä voit rakentaa lisäkerroksia, muuttaa ullakot ullakkoiksi, rakentaa parvekkeen tai kuistin ja tehdä muita arkkitehtonisia muutoksia.

Suositus 3. Tee laadukkaita korjauksia

Jos teet laadukkaan remontin, asunnon hinta nousee noin 15-25 %. Voitto on suurempi, jos teet korjaukset itse ja panostat vain materiaalien hankintaan.

Tärkeää ostaa laadukkaat materiaalit. Ostajat voivat helposti erottaa laadukkaat kulutustarvikkeet halvoista kiinalaisista.

Suositus 4. Muuta asuinkiinteistö liiketilaksi tai päinvastoin

Kun olet tutkinut kiinteistöjen kysyntää tietyllä alueella, voit muuntaa toimitilakiinteistöt asuinalueiksi ja päinvastoin. Asuintilojen uudelleenkäyttöä kaupallisiksi tiloiksi saaminen on tärkeää suurille kaupungeille, erityisesti liikealueille ja kävelykelpoisille kaduille.

Siksi on tärkeää paitsi sijoittaa kiinteistöihin, myös yrittää myöhemmin saada siitä mahdollisimman suuri voitto. Ja kerroimme sinulle, kuinka tämä tehdään yllä.

Tapoja sijoittaa rahaa kiinteistöihin pienellä pääomalla

7. Kuinka sijoittaa kiinteistöihin pienellä pääomalla - 3 todellista tapaa 📄

Monet ihmiset uskovat, että riittävän suuren rahamäärän puute on este kiinteistösijoittamiselle, mutta tämä ei pidä paikkaansa. Älykkäät liikemiehet pärjäävät minimaalisilla varoilla ja keräävät myös lisäsummia. On olemassa useita tapoja tehdä tämä.

Menetelmä 1. Lainattujen varojen kerääminen

Suosituin tapa lisätä sijoituspääomaa on lainan käsittely kiinteistön ostoa varten. Nykyään monet pankit tarjoavat tällaisia ​​lainoja.

Muuten, puhuimme tästä yhdessä aikaisempien lehtiemme artikkeleista.

Sijoittajan tulee ottaa huomioon se, että maksuun liittyy lainanotto prosenttia. Siksi on tärkeää ottaa huomioon lisäkustannukset analyysiprosessin aikana. Suunniteltujen tulojen tulee kattaa lainan korot ja tuottaa voittoa.

Lainaa kannattaa hakea suurilta luottolaitoksilta positiivinen maine.

Lainaa korkoineen ei tarvitse ottaa. Monet varakkaat sukulaiset antavat lainaa läheisilleen ilman lisäkuluja.

Menetelmä 2. Yhteissijoittajien houkutteleminen

Ihanteellinen vaihtoehto sijoittajille, joilla ei ole tarpeeksi pääomaa yhdistää . Niille, jotka ovat miettineet hanketta huolellisesti ja vakuuttaneet muut sen tehokkuudesta, kumppaneiden löytäminen ei ole ongelma.

Menetelmä 3. Oikean strategian valinta

Jokainen sijoittaja ymmärtää sen asiantuntevaa investointisuunnittelua on tärkeä osa niiden menestystä. Niitä, joilla ei ole sijoitustietämystä, voidaan neuvoa hakemaan apua kokeneemmilta sijoittajilta.

Esimerkki laadukkaasta tuesta aloittelijoille ovat erilaiset sijoitusklubit. Tällaiset projektit tuovat yhteen sijoittajia, jotka välittävät kokemustaan ​​aloittelijoille. Klubit tarjoavat monenlaista toimintaa– kursseja ja seminaareja, joissa kerrotaan yksityiskohtaisesti yksityisistä investoinneista. Huomiota kiinnitetään myös kiinteistösijoittamiseen.

Kiinteistösijoittamisesta tutkitaan seuraavia kysymyksiä:

• strategiat;
• kuinka päästä sijoittamisen maailmaan minimaalisella pääomalla;
• sijoitukset erityyppisiin kiinteistöihin;
• vuokraa ja edelleenvuokrausta.

Riittämätön pääoma ei siis ole este investoinnille. Jokainen määrätietoinen ihminen löytää keinoja saavuttaa kannattava investointi.

8. Ammattilaisten apua kiinteistösijoittamisessa ⭐

Apua ammattilaisilta se ei ole koskaan ilmaista. Se kuitenkin auttaa paljon nostaa investointien kannattavuustasoa.

Niille sijoittajille, jotka haluavat minimoida riskejä, mutta samalla varmistavat riittävän korkean voitto, voi olla suositeltavaa tehdä yhteistyötä kiinteistösijoittamisen asiantuntijoiden kanssa.

Venäjällä voidaan erottaa kolme tähän suuntaan työskentelevää yritystä:

E3 Investointi tarjoaa pitkän aikavälin sijoituksia erilaisiin kiinteistöihin. Tämä takaa korkean tulotason. Tämä on vähimmäiskynnys kiinteistömarkkinoille pääsylle. Sijoittajat voivat tallettaa 100 tuhatta ruplaa.

Ne, jotka haluavat sijoittaa tähän yritykseen, voivat heti saada selville odotetun tuoton tason. Voit tehdä tämän käyttämällä sen verkkosivustolla olevaa laskinta.

Sijoitusyhtiön maksuille on ominaista korkea luotettavuus. Kaikilla omaisuustyypeillä on kolme vakuutustyyppiä.

Activo tarjoaa pääsyn nestemäisimpiin alueisiin. Sijoitusturva varmistetaan itsenäisellä yhteisomistuksella. Sijoittaessaan varoja kahdesta miljoonasta ruplasta yritys takaa voiton suuruisena 11,6 %.

Sijoittaja ostaa kiinteistön ja luovuttaa ne ammattilaisille hallinnoitavaksi. Yhtiö tarjoaa asiakkailleen täyden raportoinnin kuukausittain ja takaa myös heidän sijoitettujensa varojen turvallisuuden.

Gordon Rock on kansainvälisillä markkinoilla edustettuna oleva kiinteistönvälitystoimisto. Sijoittajat voivat yhtiön palveluita käyttämällä sijoittaa rahaa ulkomailla sijaitseviin hotelleihin, liike- ja asuinkiinteistöihin.

Tarjolla on myös seuraavat palvelut:

• hotellihuoneiden, pitopalveluiden, terveyskeskusten, minihotellien ostaminen;
• kiinteistöjen osto eläkeikäisille henkilöille;
• pääoman sijoittaminen valmiiseen liiketoimintaan useissa maissa ympäri maailmaa;
• konsultaatioita ja seminaareja tehokkaasta sijoittamisesta.

Siten sijoittaaksesi kiinteistöihin sinulla ei tarvitse olla paljon pääomaa ja merkittävää osaamista. Riittää, kun kääntyy ammattilaisten puoleen.

9. Usein kysytyt kysymykset (FAQ) 💬

Kiinteistösijoittamisen aihe on monitahoinen ja vaikeasti ymmärrettävä. Siksi monilla sijoittajilla on erilaisia ​​kysymyksiä tästä aiheesta. Varsinkin se koskee tulokkaita . Yritämme vastata suosituimpiin kysymyksiin.

Kysymys 1. Mihin on kannattavampaa sijoittaa rahaa: kiinteistöön vai pankkiin talletusta varten?

Usein sijoittamisesta kokemattomat ihmiset, joilla on vaikuttava summa rahaa, ihmettelevät mitä tehdä sillä - ostaa asunto ja vuokrata se tai laittaa pankkiin talletuksena?

Oletetaan, että sijoittajalla on käytettävissä 3 000 000 ruplaa Harkitse molempia sijoitusvaihtoehtoja.

1. Jos laitat rahaa pankkiin 10 % vuodessa, voit ansaita 12 kuukaudessa 300 tuhatta ruplaa, jos talletuksen ehdot eivät edellytä pääomittamista. Lue erillisestä artikkelista lehdessämme, kuinka voit laskea panoksesi täydennyksellä ja kapitalisaatiolla.
2. Oletetaan nyt, että sijoittaja osti hallussaan olevilla varoilla yhden huoneen asunnon Moskovasta. Vuokraamalla sen hän saa 25 tuhatta ruplaa kuukaudessa. Tämän seurauksena saman verran rahaa kertyy vuodessa 300 tuhatta ruplaa.

Kun vertailet kahta vaihtoehtoa, sinun ei pidä unohtaa sitä tosiasiaa, että vuokran yhteydessä syntyy lisäkustannuksia - sähkölaskuille, veroille, korjauksille ja muut. Lisäksi joudut käyttämään huomattavan paljon aikaa sopivan kiinteistön etsimiseen ja vuokralaisten asettamiseen.

Vaikuttaa siltä, ​​että talletukset ovat paljon kannattavampia kuin asunnon ostaminen ja sen jälkeen vuokraaminen. Mutta tämä ei ole täysin totta; esimerkkiä analysoidessamme emme ottaneet huomioon inflaation olemassaoloa. Rahastojen heikkeneminen syö vähitellen säästöjä.

Kannattaa ottaa huomioon tärkeä sijoitussääntö – Virallisiin tietoihin inflaatiosta ei voi luottaa. Itse asiassa raha heikkenee paljon nopeammin. Kävi ilmi, että talletuksen korot kattavat parhaimmillaan inflaation, mutta on epätodennäköistä, että pystyt ansaitsemaan rahaa tällaisilla sijoituksilla.

Samaan aikaan kiinteistöjen hinnat laskevat harvoin. Pitkällä aikavälillä sen arvo nousee. Vuokrat ovat myös jatkuvasti kalliimpia.

Näin ollen käy ilmi, että kun harkitaan lyhytaikaista ajanjaksoa, voit ansaita enemmän talletuksilla. Koska asunnot ovat kuitenkin kalliimpia, voidaan todeta, että kiinteistö auttaa vastustamaan inflaatiota tehokkaammin.

Kysymys 2. Kumpi kiinteistö on kannattavampaa vuokrata: asuin- vai liiketila?

Jotkut sijoittajat analysoivat määrätietoisesti kiinteistömarkkinoita ymmärtääkseen, mitkä kohteet ovat kannattavampia vuokrata - asuin tai kaupallinen. Yleisesti ottaen tähän kysymykseen on mahdotonta vastata yksiselitteisesti, koska markkinoilla on kaupallisia ja taloudellisia riskejä.

Suurille sijoittajille se on yleensä parempi kaupallinen Kiinteistö . Asiantuntijat uskovat, että tällaiset investoinnit maksavat itsensä takaisin paljon nopeammin. Ominaisuuksiensa vuoksi ne ovat kuitenkin vaikeampia aloittelijoille.

Mitä tulee asuinkiinteistöt , se kannattaa vuokrata ilman käteiskuluja saaneille esimerkiksi perintönä tai lahjana. Kun ostat tällaisen kiinteistön, sen maksaminen kestää hyvin kauan.

Ymmärtämisen arvoinen että sijoittaminen liikekiinteistöihin on melko riskialtista. Tämä johtuu siitä, että heihin vaikuttaa enemmän maan talouden tilanne, esimerkiksi kriisiajan alkaminen.

Liikekiinteistösijoittamiseen liittyy muunlaisia ​​riskejä, joita on vaikea ottaa huomioon. Tämän seurauksena vaaditun pääoman laskennassa voi tapahtua virheitä, mikä johtaa viime kädessä vähäisen likviditeetin kohteen ostamisen todennäköisyyteen. Tällaiset investoinnit eivät voi vain tuo voittoa , mutta myös edellyttävät merkittäviä menetyksiä .

Taloudellisista suhteista puhuttaessa voidaan kuitenkin todeta, että liikekiinteistöjen tapauksessa ne paljon vakaampi kuin asuinkiinteistöjen omistajien ja heidän vuokralaistensa. Vuokrattaessa liikekiinteistöä vuokralainen on kiinnostunut pitämään sen asianmukaisessa kunnossa. Tämä johtuu siitä, että toiminta-alueiden kunto muokkaa asiakkaiden mielipiteitä yrityksestä. Vuokralaiset harvoin yrittävät pitää omaisuuttaan parhaassa mahdollisessa kunnossa.

Erityinen kysymys on erilaisten kiinteistöjen vuokrauksesta saadut tulot. Kaikki tietävät, että kun verrataan samanpintaisia ​​tiloja, liikekiinteistöt tuottavat paljon enemmän tuloja kuin asunnot.

Huomautus! Kiinteistöjä ostaessaan sijoittajan on analysoitava mitä potentiaalisia tuloja se tuo? . Tämä koskee erityisesti niitä kiinteistöjä, jotka on jo vuokrattu. On täysin mahdollista tehdä ennuste kiinteistön kannattavuudesta sen hankintahetkellä.

Kannattaa myös verrata ponnisteluja tarvitaan useiden kiinteistöjen hallintaan. Luonnollisesti esineet asuinkiinteistöt(vaikka niitä olisi useita ja ne sijaitsevat eri puolilla kaupunkia) on paljon helpompi hallita kuin esim. kauppa-alue, jaettu osiin ja vuokrattu useille liikemiehille. Sitäkin tärkeämpää on, että liikekiinteistöt vuokrataan paljon pidemmäksi ajaksi kuin asuinkiinteistöt.

Jotkut sijoittajat väittävät, että nykyään kiinteistöjen hallinta voidaan siirtää erikoistuneille organisaatioille. Mutta tämä taas vaatii ylimääräisiä käteissijoituksia.

Mitä johtopäätöstä tästä voidaan vetää?

Siten liikekiinteistöjen vuokraaminen on kannattavampaa. Tämä edellyttää kuitenkin sijoittajalta huomattavaa raha- ja ponnistelua sekä laadukasta tietämystä itse markkinoiden olosuhteista.

Asuinkiinteistösijoitukset ovat saatavilla laajemmalle sijoittajajoukolle. Tämä vaatii paljon vähemmän pääomaa. Samalla tällaisesta kiinteistöstä voi tulla käytännössä lähde passiiviset vakaat tulot erittäin pitkän ajan.

Silti sijoittajille, joilla on vähintään vähän kokemusta kiinteistösijoittamisesta, voidaan antaa tärkeitä neuvoja. Ennen kuin teet valinnan minkä tahansa kiinteistön hyväksi, kannattaa tehdä perusteellinen analyysi kaikista mahdollisista vaihtoehdoista kiinnittäen huomiota sekä asuin- että liikekiinteistöihin.

Kysymys 3. Kuinka ostaa kiinteistöä mahdollisimman halvalla?

On epätodennäköistä, että kukaan epäilee, että kiinteistö on kannattava sijoitusvaihtoehto. On kuitenkin olemassa tapoja parantaa tulostasi merkittävästi. Tätä varten voit käyttää vinkkejä kiinteistön ostamiseen mahdollisimman halvalla. Hyvissä olosuhteissa voit säästää n 30 % kustannuksista.

Mietitään mahdollisia vaihtoehtoja:

1) Keskustelimme yksityiskohtaisesti rakenteilla olevien kiinteistöjen hankinta . Tällaiset sijoitukset ovat kannattavia ja niillä on hyvä tuotto. Tässä tapauksessa riskitaso on kuitenkin paljon suurempi.

Valitettavasti on mahdollista, että rakennuttajan talon rakentaminen ei valmistu sovittuna päivänä. Lisäksi on tapauksia, joissa taloja ei ole otettu käyttöön moneen vuoteen. Tällaisissa tilanteissa on usein epäselvää, valmistuvatko rakennustyöt ollenkaan.

Useimmissa suurissa kaupungeissa on useita huijattujen osakkeenomistajien yhdistyksiä. Nämä ihmiset eri syistä - henkilökohtaisiin tarpeisiin tai investointitarkoituksiin - ostivat asuntoja rakenteilla olevista taloista, mutta lopulta jäänyt ilman mitään . Rakennusyrityksen haastaminen oikeuteen voi olla vaikeaa, varsinkin jos se tekee konkurssin.

2) Toinen vaihtoehto, jonka avulla voit vähentää investointien määrää on kiinteistön hankinta ilman peruskorjausta . Sijoittaja panostaa viimeistelytöihin, jonka jälkeen kiinteistön hinta nousee välittömästi. Onnistuneella olosuhteiden yhdistelmällä, tekemällä laadukkaat korjaukset korkealaatuisilla materiaaleilla, pääset nopeasti liikkeelle 15 % saapui.

3) Kiinteistömarkkinoista kokeneet sijoittajat käyttävät entistä mielenkiintoisempia tapoja säästää rahaa sijoituskiinteistön hankinnassa. Esimerkiksi monet heistä hankkia eri syistä takavarikoituja ja huutokaupattavia kiinteistöjä .

Yritysten tunnustamisen yhteydessä niiden velkojat ovat kiinnostuneita palauttamaan heille kuuluvat rahat mahdollisimman nopeasti. Siksi konkurssiin mennyt omaisuus myydään usein erittäin korkeilla hinnoilla. huomattavasti alennetut hinnat. Kirjoitimme erillisen artikkelin kaupankäynnistä ja kaupankäynnistä.

4) Asuntolainojen ja muiden vakuuslainojen maksamatta jättämisen vuoksi luottolaitokset takavarikoivat usein asiakkailtaan omaisuutta, mikä toimi takuuna sopimuksen mukaisten varojen palautuksesta. Tällaisia ​​kiinteistöjä myydään myös osoitteessa alennetut hinnat, koska omien varojen palautusnopeus on pankeille tärkeä.

Mistä etsiä tällaisia ​​tarjouksia:

Internetistä löytyy erikoistuneita sivustoja, jotka sisältävät tietoa velallisilta takavarikoitujen ja vakuudeksi takavarikoitujen kiinteistöjen myynnistä. Sijoittajat löytävät täältä usein erittäin mielenkiintoisia sijoitusvaihtoehtoja.

Lisäksi tiedot oikeushenkilöiden vakuuksien ja takavarikoitujen kiinteistöjen myynnistä sisältyvät vastaavaan konkurssirekisteriin.

Kysymys 4: Mitä kirjoja kiinteistösijoittamisesta aloittelijan tulisi lukea?

Kaikki rahoitusalaan liittyvät kysymykset vaativat asianosaisilta tiettyjä tietoja. Siksi on tärkeää opiskella erikoiskirjallisuutta kiinnostavasta aiheesta. Kiinteistösijoitukset eivät ole poikkeus.

Kirja 1.

Monet ammattisijoittajat uskovat, että parhaan kirjan kiinteistösijoittamisesta loi Robert Kiyosaki. Sitä kutsutaan melko triviaalisti - "Investoinnit ja kiinteistöt".

Myös tässä teoksessa on valtava määrä neuvoja, jotka eivät menetä merkitystään, ja muita tarinoita, joita ammattilaiset jakavat lukijan kanssa.

Kirja 2.

Tämä on täydellinen kirja aloittelijoille kiinteistösijoittamisen alalla. Se kerrotaan täällä helposti saatavilla olevassa muodossa, hyödyllisesti ja oikein.

Työ sisältää yksityiskohtaiset, laadukkaat jäsennellyt ohjeet siitä, mitä toimia aloittelijan tulee tehdä.

Kuka tahansa, myös ilman talouskoulutusta, voi poimia kirjasta paljon hyödyllistä tietoa lukemalla sitä helposti.

Kirja 3.

Tämä kirja on ihanteellinen niille, joilla on jonkin verran tietoa sijoittamisesta. Se auttaa sinua oppimaan lisää työskentelystä sijoituskohteiden kanssa.

Lukija oppii valitsemaan tuottoisimman kiinteistön, kuinka parhaiten työskennellä valtavan määrän tarpeellisia tietoja ja asiakirjoja kanssa.

Työ pitää tärkeänä myös sitä, miten voit maksimoida.

Kirja 4.

Sen sijaan teos sisältää hyödyllistä tietoa siitä, kuinka voit sijoittaa kiinteistöihin vaarantamatta henkilökohtaisten rahojesi menettämistä.

Lisäksi se kertoo, kuinka saada hyvä voitto tällaisista sijoituksista.

Kirja 5.

Kirja kertoo, mitä tapoja on jälleenmyynnin lisäksi ansaita rahaa kiinteistösijoituksista.

Lukemisen jälkeen sijoittaja alkaa ymmärtää, että on olemassa valtava määrä tapoja ansaita rahaa suorittamalla tällaisia ​​​​toimia.

10. Päätelmä + video aiheesta 🎥

Siten kiinteistösijoittaminen on lupaava tapa ansaita passiivisia tuloja. Ei ole väliä kuinka paljon rahaa sijoittajalla on. Modernissa sijoitusmaailmassa voit jopa alkaa ansaita rahaa pienellä sijoituksella.

On kuitenkin tärkeää kouluttaa itseäsi jatkuvasti ja yrittää oppia mahdollisimman paljon hyödyllistä tietoa.

Ja video - "Kuinka luoda ehtymättömiä tuloja kiinteistömarkkinoilla":

Siinä kaikki tältä päivältä. Onnistunut ja tuottava kiinteistösijoitus!

Jos sinulla on kysyttävää tai kommentteja tämän julkaisun aiheesta, jätä ne alla oleviin kommentteihin!

Kiinteistö on konservatiivisin sijoitusvaihtoehto ja ensimmäinen, jota kukaan ajattelee. Venäjän todellisuudessa on vaikea luottaa muuntyyppisiin rahasijoituksiin - osakemarkkinat eivät aina ole läpinäkyvät eivätkä kovin kehittyneet, pankkitalletukset hyväksytään alhaisilla koroilla, jotka eivät aina ylitä inflaatiota. Ja kiinteistöt tulevat etualalle. Siksi sinun on ymmärrettävä, kuinka sijoittaa kiinteistöihin, mihin sijoittaa rahaa ja mitä hyötyä tällaisista sijoituksista on.

Kiinteistösijoittamisen edut

Sijoituksen tavoitteena on säilyttää ja kasvattaa sijoittajan rahaa. Toisin sanoen sijoituksen tulee olla kannattavaa ja sen arvon on oltava vakaa tai mikä vielä parempi, kasvava. Kiinteistö täyttää täysin nämä ehdot.

Asuin- tai liikekiinteistön ostamisesta voi tulla pysyvä tulonlähde vuokran muodossa, tällaisten tilojen kustannukset nousevat ajan myötä, ja ne voidaan tarvittaessa myydä ilman suurta vaivaa.

Mutta kaikki ei ole niin yksinkertaista, ja ennen kiinteistön ostamista on suoritettava perusteellinen valmistelu.

Tässä on muutamia kysymyksiä, jotka auttavat sinua valitsemaan oikean ajan ja paikan rahasi sijoittamiseen:

• missä tilassa markkinat ovat - markkinat voivat olla laskussa, kasvaa tai laskea. Tällaiset vaiheet korvaavat toisensa ja tilan selvitettyäsi voit tehdä päätöksen markkinoille tulosta tai sieltä poistumisesta;
• kuinka kauan investointi lasketaan - kiinteistö on pitkäaikainen projekti, etkä voi luottaa nopeaan takaisinmaksuun. Spekulaatiota voidaan harkita kasvavien markkinoiden aikana ja 1-3 vuoden ajanjaksolla. On otettava huomioon, että ensimarkkinoiden kiinteistöjen takaisinmaksuaika voi pidentyä yhdestä kahteen vuodella - naapuriasuntojen saneerausaika, jolloin minkä tahansa tilan houkuttelevuus vuokralaiselle laskee;
• haluttu tulotaso kiinteistöistä - toimiston ja asunnon vuokraaminen tuo erilaista tuottoa ja vaatii erilaisia ​​kustannuksia. Myös markkinoiden tilalla on tärkeä rooli. Nousussa on helpompi saada korkeampi vuokrahinta ja myös itse tilojen hinta nousee;
• halu omistaa aikasi kiinteistöjen ylläpitoon - mikä tahansa kiinteistö vaatii ylläpitoa: siivousta, korjauksia, yhteydenpitoa eri viranomaisiin. Tällaiset kustannukset vaihtelevat investointityypin mukaan;
• mikä on suunniteltu investointimäärä - mitä houkuttelevampi alue, sitä suurempi investointi vaaditaan, mutta tuotto voi olla suurempi. Lisäksi sinun on valittava markkinasektori - asuinkiinteistön, pienen myymälän tai tontin kustannukset vaihtelevat melko paljon;

Kiinteistösijoitustyypit

Sijoituksiksi valitaan seuraavat kiinteistötyypit:

• asuin - asunnot ja talot;
• kaupalliset - toimistot, kaupat, kioskit, tämä sisältää myös hotellit, kylpylät, virkistyskeskukset;
• maa.

Jokainen näistä tyypeistä tuo eri tuloja, vaatii erilaisia ​​kustannuksia ja sisältää omat riskinsä.

Kiinteistösijoittamisen riskit

Useimmiten sijoittajatkohtaavat seuraavat riskit ja vaikeudet:

• virhe kiinteistön valinnassa - joskus sijoittajien odotukset eivät täyty ja kiinteistö ei tuota toivottua tuottoa. Tämä johtuu yleensä virheestä rakennusten sijainnin valinnassa;
• markkinatilanteen muutokset - tässä tapauksessa kiinteistön ja vuokran arvo voi laskea;
• muutokset lainsäädännössä - lisäverojen ja maksujen käyttöönotto voi vähentää vuokratuloja;
• kuluminen - erityisen tärkeää vanhoille kiinteistöille; se vaatii lisäinvestointeja korjauksiin ja modernisointiin.

Lisäksi poliittisiin tapahtumiin liittyy tiettyjä riskejä - kaikki valtion muutokset voivat vaikuttaa vakavasti kiinteistöjen arvoon. Liikekiinteistöt ovat erityisen herkkiä tällaisille muutoksille. Asuminen ja maa ovat vakaampia.

Ensimarkkinoille sijoitettaessa riski valitaan epärehellinen kehittäjä ja on aina olemassa riski kääntyä epärehellisten välittäjien puoleen kiinteistöä ostettaessa.

Kiinteistösijoitukset ovat kannattavia ja luotettavia. Tietenkin se vaatii tiettyä tietoa, valmisteluun ja ylläpitoon käytettyä aikaa. Mutta kaikki tämä antaa sinun paitsi säästää sijoituksesi, myös saada tuloja melko pitkään.

Pysy ajan tasalla sijoitusmarkkinoiden tapahtumista tilaamalla päivitykset A. Purnovin kauppakorkeakoulun blogiin.

Riskien arvioinnilla on tärkeä rooli sijoitusstrategian muodostusvaiheessa, sillä sekä budjetti että kannattavuusodotukset riippuvat pitkälti siitä, kuinka paljon sijoittaja on valmis ottamaan riskejä. Siten, jos sijoittajat pitävät tulevia kiinteistösijoituksia matalariskisinä, he ovat valmiita maksamaan enemmän jokaisesta ennustetun tulon dollarista, mikä alentaa tuottoa. Eli mitä pienemmät riskit, sitä alhaisempi kannattavuus.

Riski on tappion todennäköisyys jonkin muutoksen seurauksena. Mitä suurempi mahdollisuus, että negatiivinen tapahtuma tapahtuu, sitä suurempi on riski. Kiinteistösijoituksissa tyypillisimpiä kaksi riskiryhmää ovat maariskit ja tiettyyn projektiin liittyvät riskit.

Maariskit

Maariskejä ovat ensisijaisesti taloudellisten, poliittisten ja sosiaalisten mullistusten todennäköisyys kiinteistön sijaintimaassa.

Maariskin taso selviää luottoluokituslaitosten tai konsulttiyritysten raporteista. Esimerkiksi The Economist Intelligence Unitin luokituksessa pienimmät maariskit ovat Itävallassa, Isossa-Britanniassa, Saksassa ja Yhdysvalloissa, suurimmat Afganistanissa, Valko-Venäjällä, Ukrainassa jne.

Yksi maariskin taloudellisista tekijöistä on nouseva inflaatio. Riippuvuus on seuraava: mitä korkeampi inflaatio, sitä suurempi riski. Pienin riski on alle 5 % vuodessa inflaatio, suurin - yli 100 %. Kiinteistömarkkinat on vakuutettu inflaatioriskiltä sillä, että vuokrahintoja tarkistetaan kuukausittain tai vuosittain: vuokrat on sidottu vähittäishintaindeksiin, jonka dynamiikka heijastelee inflaatiota. Mitä useammin korkoja tarkistetaan, sitä suurempi on kohteen herkkyys inflaatiolle ja sitä suurempi on sijoittajan tulo. Esimerkiksi hotellihuoneissa, liiketiloissa, teollisuusvarastoissa ja lyhytaikaisissa vuokra-asunnoissa on perinteisesti katsottu olevan korkea inflaatioherkkyys, toimistot ja REIT-huoneistot katsotaan keskitasoiksi ja maa- ja pitkäaikaisvuokra-asunnot alhaisiksi.

Saksa on yleensä alhaisen riskin maa kiinteistösijoittajille, mutta on alueita, joissa riski on korkea. Näitä ovat erityisesti itäiset maat

Toinen maariskin taloudellinen tekijä liittyy kansallisen valuutan epävakaus. Riippumatta siitä, onko sen kurssi nousemassa vai laskemassa, kaikki merkittävät poikkeamat muodostavat riskin. Markkinoille suurin vaara syntyy, kun valuutta nousee tai laskee yli 20 %.

Hyödykepohjaisille talouksille on ominaista myös sellainen riskitekijä kuin öljyn hinnan lasku. Mitä alhaisemmat hinnat, sitä suurempi uhka taloudelle; Suurin riski on hiilivetyjen hintojen lasku yli 20 %. Näin ollen Savillsin mukaan Venäjän pääkaupungin asunnot laskivat 51 prosenttia öljyn hinnan laskun taustalla vuosina 2007–2009. Tammi-helmikuussa 2009 öljyn hinta lähti nousuun ja myös neliöhinta nousi. Vuonna 2015 öljyn dynamiikka on negatiivinen, ja myös asuntojen hinnat ovat laskemassa.

Muita taloudellisia tekijöitä ovat BKT:n lasku, tuotantoasteiden lasku, viennin lasku ja väestön ostovoiman lasku. Suurin riski on kunkin näistä indikaattoreista yli 10 prosentin lasku.

Maakohtaisia ​​riskejä ovat myös yhteiskuntapoliittiset riskit. Erityisesti kiinteistömarkkinat voivat kärsiä negatiivisesti negatiivinen väestönkasvu, ja tämä ei koske vain koko maata, vaan myös tiettyä paikkakuntaa sekä erillistä aluetta. Esimerkiksi Itä-Saksan väestö siirtyy kehittyneempiin ja lupaavampiin länsiosavaltioihin, joten jälkimmäisiä pidetään vähemmän riskialttiina kiinteistösijoitusmarkkinoina (poikkeuksena ovat Ruhrin alueen pienet kaupungit, joiden väestö vähenee puutteen vuoksi. työpaikoista).

Poliittinen tilanne sillä on myös merkittävä vaikutus sijoittajien käyttäytymiseen ja riskinkäsitykseen. Tranion tutkimuksen mukaan 17 % kyselyyn vastanneista kiinteistönvälittäjistä uskoo, että poliittinen tilanne (taloudellinen vakaus) on yksi tärkeimmistä syistä, miksi venäjänkieliset ostajat valitsevat tietyn maan ostaakseen kiinteistön. Tämä tekijä on erityisen voimakas sellaisissa maissa kuin Iso-Britannia, Saksa, Yhdysvallat ja Ranska.

Maan sosiopoliittinen ja taloudellinen myllerrys saattaa pelotella sijoittajat pois paikallisilta kiinteistömarkkinoilta pitkäksi aikaa

Toinen tärkeä maariski on mahdollisia muutoksia lainsäädäntöön, mikä voi vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin. Tämä voi sisältää muutoksia verolainsäädännössä (nykyisten verojen korottaminen ja uusien käyttöönotto), rakentamista ja investointeja koskevien rajoittavien lakien käyttöön ottaminen sekä pääomanliikkeiden rajoitukset.

Projektin riskit

Projektiin liittyvät riskit voidaan jakaa kahteen luokkaan:

• lisäarvoprojektien riskit, joiden tavoitteena on luoda lisäarvoa;
• vuokraustoiminnan riskejä.

1. Lisäarvoprojektit

Lisäarvoprojekteja ovat rakentaminen ja saneeraus. Tällaisten projektien riski on melko korkea, mutta myös kannattavuus on korkea - 14–25%.

Tärkeimmät rakentamiseen liittyvät riskit:

• sisäänkäynnin maan tai laitoksen hinta voi olla liian korkea;
• rakentaminen tai korjaukset voivat viivästyä;
• rakennus- tai korjausarviot voivat ylittyä;
• myyntihinta voi olla odotettua alhaisempi;
• myynti saattaa olla suunniteltua hitaampaa.

Kaikki nämä riskit voivat "syötä" kannattavuuden jättäen sijoittajan ilman voittoa tai jopa tappioon.

Rakennusprojektit ovat riskialttiimpia verrattuna vuokraustoimintaan

Kaikki nämä riskit kasvavat edeten suhteessa kehittäjän velkakuormaan, eli mitä enemmän luottorahoja hän käyttää, sitä suurempi on jokainen näistä riskeistä. Pahimmassa tapauksessa esimerkiksi rakennustyömaan suuren velkaantuman ja merkittävän kustannussopeutuksen yhteydessä voi käydä niin, että rakennuttaja tai sijoittaja jää tappiolliseksi. Kokeneet kehittäjät laskevat aina erilaisia ​​skenaarioita tapahtumien kehittymiselle, ja ne, joissa sijoittaja poistuu projektista ansaittuaan 15–20 % (klassinen skenaario) tai 20–25 % (optimistinen skenaario), katsotaan hyväksyttäviksi.

Projektiriskit näkyvät jo ennen työn aloittamista. Erityisesti on olemassa vaara, että rakennuslupaa ei saada ( Salli riski). Sen olemus on, että kunnostukseen, suuriin korjauksiin tai tyhjästä rakentamiseen tehtävien investointien tapauksessa maan tai esineen ostamisen jälkeen on suoritettava hyväksynnät ja hankittava luvat. Yleensä hintaan sisältyy riski siitä, että asianmukaista lupaa ei saada tai se kestää kauan. Joissakin maissa kehittäjät ovat valmiita ottamaan riskin siitä, että he eivät saa lupaa.

Kattava tarkistus - Due Diligence - joka sisältää neljä erilaista tutkimusta, auttaa määrittämään tiettyyn kohteeseen liittyvät riskit:

• juridinen due diligence: lakimiehet tarkistavat vuokrasopimuksen ja rakennusluvan saatavuuden;
• Financial and Tax Due Diligence (Financial & Tax Due Diligence): verokonsultti määrittää kohteen ylläpidon todelliset kustannukset, laskee kannattavuuden ja verovähennysten määrän;
• riskinarviointi (Chance & Risk): sijainnin kehitysnäkymien sekä nykyisten ja tulevien kilpailijoiden vaikutuksen tutkiminen;
• tekninen arviointi (Technical Due Diligence): kiinteistön teknisen kunnon tarkastus (yleensä ei tehdä uusia kiinteistöjä ostettaessa).

2. Vuokraustoiminta

Vähiten riskialttiimmilla vuokrakohteilla on seuraavat ominaisuudet:

• sijainti arvostetuilla alueilla;
• hyvä tekninen kunto;
• vuokralaiset - keskiluokan edustajat (asuinkiinteistöt) tai ensiluokkaiset yritykset (liikekiinteistöt);
• keskimääräisten vuokralaisten käytettävissä oleva keskimääräinen vuokrataso;
• mahdollisuus kiinteistön profilointiin (esimerkiksi hotellikiinteistön siirto asuntokannalle tai päinvastoin);
• vuokratulo ei ole pienempi kuin lainapalkkio.

Sijainti on tärkein ominaisuus: jos kiinteistö sijaitsee hyvällä alueella, riskit ovat minimaaliset ja kiinteistö on likvidi. Siihen voi kuitenkin liittyä lisäriskejä alueen kehittämiseen, joten kannattavaa kohdetta valittaessa kannattaa tutustua kehityssuunnitelmaan ja ottaa selvää, voivatko tulevat ja jo toteutetut muutokset (liikenneverkoston laajeneminen, uusien instituutioiden syntyminen jne.) ajan myötä kasvattaa yrityksen pääomaa. sijoituskohteen tai päinvastoin heikentää sen kannattavuutta. Esimerkiksi, jos henkilö osti asunnon New Yorkista, josta on kaunis näkymä Central Parkiin, hän varmisti etukäteen sijoituksensa turvallisuuden, koska tällaisella näköalalla on vähän huoneistoja, eikä uusia tule.

Riski on myös huono objektin tila Ja riittämätön tekninen varustus. Mitä huonommat ovat rakennuksen tilasuunnitteluratkaisut, nykyaikaiset suunnittelujärjestelmät ja kantavien rakenteiden laatu, sitä heikompi on kohteen kilpailukyky markkinoilla, sitä alhaisemmat ovat sen kustannukset ja kysyntä vuokralaisilta ja sitä korkeampi on riskejä. Huolimatta siitä, että vanhat ja kuluneet kiinteistöt voivat tuottaa välitöntä hyvää tuottoa, ne ovat aina riskialttiimpia sijoitukselle kuin hyväkuntoiset rakennukset.

Vuokralaisen laatu ja vuokrasopimustyyppi voi myös lisätä tai vähentää riskejä. Sijoittaja, joka ei ole valmis ottamaan riskiä vuokralaisen menettämisestä, sijoittaa todennäköisesti kiinteistöön pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla. Toisaalta, kun sijoittaja hyväksyy tämän riskin, hän harkitsee kiinteistöjä, joilla on päättymässä tai lyhytaikainen vuokrasopimus, vaihtoehtona.

Kannattavaa kiinteistöä valittaessa kannattaa kiinnittää huomiota vuokralaisen luotettavuuteen

Toinen riski tulee valinnasta. rahoitusmenetelmä ja lainattujen varojen jatkohallinta. Yleensä mitä suurempi vipuvaikutus, sitä suurempi riski.

Vipuvaikutus on silloin, kun velkarahoituksen hinta on halvempi kuin hankkeen kannattavuus. Sijoittaja voi sopia pankin kanssa siten, että hän maksaa lainalle korkoa, mutta maksaa lainan vähimmäismäärän. Tällä menetelmällä voidaan lisätä sijoituksen toiminnallista kannattavuutta. Mutta tämä kannattavuuden lisäämismenetelmä johtaa toiseen riskiin. Jos kiinteistön hinta laskee, kun lainasopimusta on tarpeen jatkaa, pankki vaatii lainan suhteellista pääomapohjaa ja antaa lisävakuuden (margin call). Siksi on tärkeää löytää oikea tasapaino kannattavuuden ja riskin vipuvaikutuksen välillä, tämä on ammattisijoittajien taitoa.

Sijoitukseen otetun pääoman tulee tuottaa tuottoa, joka ylittää sen käyttömaksun. Jos kiinteistön tuotto on pienempi kuin lainapalkkio, sijoittaja kärsii tappioita, jotka ovat sitä suuremmat, mitä suurempi lainamäärä on.

Asiantuntijan mukaan kiinteistömarkkinoilla on ilmaantunut toinenkin riski: koska lainakorot vuosina 2014–2015 saavuttivat monissa maissa historian alhaisimman tason ja lähestyivät käytännössä nollaa, 3–5 vuoden kuluttua ne voivat nousta merkittävästi, ja milloin tämä tapahtua, kiinteistöjen arvot laskevat.

Riski aiheuttaa myös kauko-objektin ohjaus: kiinteistöjen syrjäisyys heikentää sen hallintaa, joten yritys hallita ulkomaista hanketta Venäjältä liittyy suuriin riskeihin. Etäitsehallinnan sijaan on suositeltavaa palkata erikoistunut yritys.

Yhtä tärkeää ei ole siihen liittyvä riski sopimuksen strukturointi. On olemassa erilaisia ​​järjestelmiä, joiden avulla voit optimoida veroja - esimerkiksi osakaslaina tai rekisteröityminen useiden yritysten kautta. Tämä lisää kannattavuutta, mutta vähentää läpinäkyvyyttä ja lisää omistusriskiä. IRS ei välttämättä hyväksy optimointikehystä ja voi määrätä ylimääräisiä veroja ja sakkoja. Pankkijärjestelmän läpinäkyvyys lisääntyy eri puolilla maailmaa, OECD ottaa käyttöön toimenpiteitä pohjaeroosiota vastaan ​​ja Venäjä vaatii asukkaitaan maksamaan veroja ulkomailta saaduista tuloista. Kaikki nämä muutokset lisäävät riskiä kohteiden liiallisesta strukturoinnista verojen optimoimiseksi. Suosituksemme asiakkaille: ensinnäkin neuvottele veroneuvojien kanssa ja toiseksi, älä liioittele optimoinnilla, koska tämä on täynnä ongelmia veropalvelujen kanssa lähitulevaisuudessa.

Yllä mainitut kohdat määrittelevät pääriskin - likviditeetin heikkenemisen riskin eli nopean myynnin ilman arvon menetystä mahdollisen pienenemisen ja pääoman potentiaalisen kasvun pienenemisen positiivisessa markkinakehitysskenaariossa. Vastaavasti mitä pienemmät riskit edellä mainituissa kohdissa ovat, sitä korkeampi on likviditeetti ja sen seurauksena kohteen alkuperäinen kannattavuus.

Lopulta

Tärkeimmät riskit kiinteistösijoittamisessa ovat:

Maariskit
Taloudellinen	nouseva inflaatio; valuutan epävakaus; öljyn hinnan lasku; BKT:n lasku, tuotantoasteiden lasku ja viennin lasku; väestön ostovoiman lasku.
Yhteiskuntapoliittista	negatiivinen väestönkasvu; epävakaa poliittinen tilanne; lainsäädännöllisten rajoitusten käyttöönotto.
Projektin riskit
Lisäarvo	paisunut maan tai laitoksen ostohinta; ylittää arvion; määräaikojen noudattamatta jättäminen; riski myydä halvemmalla; Salli riski.
Vuokrausliiketoiminta	rakentaminen laitoksen läheisyyteen, mikä vähentää sen kustannuksia; kohteen huono kunto; vuokralaisen huono laatu; lyhytaikainen vuokrasopimus; suuri osuus lainatusta pääomasta; kaukosäädin; sopimuksen strukturointi.

Mitä valita - korkea tuotto vai alhainen riski - riippuu sijoittajasta itsestään ja hänen asenteestaan ​​riskeihin. Suurin ongelma monien ostajien kanssa on se, että he aloittavat keskustelun kysymyksellä "Mikä on tuotto?", kun ensimmäisen kysymyksen pitäisi todellakin olla "Mitä ovat riskit ja miten voin myydä tämän kiinteistön tulevaisuudessa?" Jos sijoittaja haluaa ansaita korkeampaa tuottoa, hänen on oltava valmis ottamaan enemmän riskejä.

Julia Koževnikova, Tranio

Venäjällä kiinteistökaupoille on yleensä ominaista melko suuri määrä riskejä:

Maariski (poliittinen, oikeudellinen ja taloudellinen, mukaan lukien inflaatio, verojärjestelmän muutosten riski, hallinnollinen mielivalta jne.);
- epälikviditeettiriski - esineen myynnin viivästykset odotetun markkinointiajan jälkeen;
- epäpätevän hallinnon riski, joka vaikuttaa laitoksen tekniseen kuntoon ja kannattavuuteen;
- tarjonnan ja kysynnän välisen suhteen mahdollisen muutoksen riski;
- rakentamiseen liittyvät riskit (pääomainvestointien jäätyminen rakentamisen aikana, vaikeasti ennustettava materiaalikustannusten nousu, koneiden ja työvoiman käyttö, keskeneräisen rakentamisen alhainen likviditeetti jne.);
- laitoksen käyttöä koskevien hallinnollisten rajoitusten riski;
- sähköverkkojen toimintahäiriöiden riski niiden yleisen huonon kunnon vuoksi;
- ympäristöriskit, mukaan lukien tulvat ja muut luonnonkatastrofit, sekä ydinvoimalaitosonnettomuudet, salvat ja muut ylimääräiset saastepäästöt ilmakehään, veteen ja maaperään.
Kiinteistösijoittamiseen liittyvät riskit voidaan luokitella samalla tavalla kuin mihin tahansa kohteeseen sijoittamisen riskit

Yleisesti ottaen kiinteistömarkkinoille ominaiset riskit on jaettava ensin kolmeen ryhmään:

1) systemaattiset riskit, joita ei voida hajauttaa ja jotka osoittavat kiinteistösijoituksen riskitason ja pääomamarkkinoiden keskimääräisen markkinariskitason välisen suhteen luonteen;
2) epäsysteemiset tai hallittavissa olevat riskit, jotka voidaan hajauttaa muodostamalla kiinteistösalkun;
3) satunnaiset riskit kiinteistön huonosta hoidosta.
Hallitsemattomien riskien lähteitä ovat:
kiinteistöjen alhainen likviditeetti;
- kiinteistökauppojen lainsäädännöllisen sääntelyn epävarmuus;
- verotuksen epävarmuus;
- kilpailu pääoma- ja kiinteistömarkkinoilla;
- suhdannesyklin kesto;
- väestökehitys;
- työllisyyden kehitys ja muutokset väestön vakavaraisuudessa. Pääasiallinen riskien jako tapahtumalähteiden mukaan - systemaattinen ja epäjärjestelmällinen - on esitetty kuvassa. 4.1.

Riskien jako tapahtumalähteiden mukaan

Kiinteistömarkkinoiden ”hallittaviksi riskeiksi” kuuluvat mikroriskit:
- vuokrasopimuksen ehdot;
- toiminnallisen ja taloudellisen vipuvaikutuksen taso;
- sijoitetun pääoman rakenne ja sen kustannukset;
- tietyntyyppinen osuus kiinteistömarkkinoista;
- kiinteistön sijainti;

Myös kiinteistösijoittamisen riskit voidaan luokitella ilmenemisalueiden mukaan

Kuten kaikki pääomasijoittamisen riskit, myös kiinteistösijoittamisen riskit voidaan jakaa vahinkoasteen mukaan osittaisiin, hyväksyttäviin, kriittisiin ja katastrofaalisiin.
Siten kiinteistösijoittamisen riskien luokittelu on lähes samanlainen kuin mihin tahansa liiketoimintaan sijoittamisen riskiluokitus.

Riskien jako ilmenemisalueiden mukaan

Riskilähteitä sellaiseen kiinteistösijoituksen suuntaan kuin kiinteistösijoitus voi olla:
- omaisuuden tyyppi;
- kysynnän ja tarjonnan suhteen muutokset;
- sijainti (mukaan lukien alueellinen riski);
- vuokrasopimuksen ehdot ja lainojen myöntäminen;
- fyysinen ikääntyminen ja parannuksien kuluminen;
- muutokset lainsäädännössä ja muutokset verotuksessa;
inflaatio;
- uudelleensijoittamisen ominaisuudet;
- likviditeetin lasku.

Sijoituskiinteistötyypin valinnan riski tarkoittaa tietyn kiinteistötyypin väärää valintaa yleisesti kiinteistömarkkinoiden kehityksen kannalta suotuisassa tilanteessa. Esimerkiksi olosuhteissa, joissa sijoitukset monitoimikiinteistöihin voisivat tarjota korkeamman tuoton, tehtiin reaalipääomasijoituksia toimistokiinteistöihin. Valtakunnallinen toimistorakennusten ylitarjonta on muuttanut reaali- ja nimellisvuokrat kuolleiksi painoiksi.

Kysynnän ja tarjonnan välisen suhteen muuttumisen riski. Koska kaikkien tavaroiden ja palvelujen markkinoita säätelevät päätekijät ovat tarjonta ja kysyntä, niiden vuorovaikutuksen seurauksena syntyy myyjien tai ostajien markkinat. Kannattavilla kiinteistömarkkinoilla on kuitenkin useita merkittäviä piirteitä, joiden selventämiseksi on tarpeen analysoida kiinteistömarkkinoihin vaikuttavia tekijöitä kullakin ajanjaksolla.

Tärkeimmät kysynnän määrään vaikuttavat tekijät ovat:
- väestön vakavaraisuus;
- muutokset kokonaisväestössä (entiset, nykyiset ja ennakoidut suuntaukset);
- muutokset eri väestöryhmien välisissä suhteissa, toisin sanoen eri koulutustasoisten väestöryhmien prosenttiosuus, muuttoliike, avioliittojen ja avioerojen määrä;
- Väestön maun ja mieltymysten muutokset ovat tärkeä kysynnän tekijä. Kuluttajien mieltymysten ja maun muutoksia on kuitenkin melko vaikea havaita kaikilla kiinteistömarkkinoilla. Monet kiinteistöalan ammattilaiset luottavat omiin kokemuksiinsa ja havaintoihinsa ja tunnistavat ne lähes intuitiivisesti, minkä ansiosta he voivat seurata muutoksia. Asetukset ja maut ovat erittäin subjektiivisia, ja siksi niitä on erittäin vaikea mitata ja ennustaa.
- ehdot ja rahoituksen saatavuus.

Kasvava kysyntä lisää aktiivisuutta kiinteistömarkkinoilla. Kysynnän kasvun edellytyksenä on potentiaalisten kuluttajien taloudellisten mahdollisuuksien laajentuminen ja heidän tulojensa kasvu, mikä johtaa kiinteistömarkkinoiden aktiviteetin lisääntymiseen. Samoin tehokkaan kysynnän lasku johtaa yleensä markkinoiden lamaan.

Kiinteistöjen kysynnän kasvun seurauksena vuokrat ja kiinteistöjen myyntihinnat kohoavat, vaikka inflaatiokehityskin toimii samaan suuntaan, mikä voi vaikuttaa hinnankorotuksiin kaikilla markkinasegmenteillä.

Lyhyellä aikavälillä kysyntäparametrit ovat tärkeämpiä kuin tarjontaparametrit, joiden ominaispiirre on joustamattomuus. Kiinteistökauppojen aktiivisuuden merkittävät vaihtelut selittyvät pitkälti tarjonnan joustamattomuudella lyhyellä aikavälillä. Jos analyysin tarkoituksena on ennustaa kiinteistömarkkinoiden tilannetta (esimerkiksi laskea kiinteistön mahdollinen myyntihinta jossain vaiheessa tulevaisuudessa), on tarjontatekijöiden analysointiin kiinnitettävä erityistä huomiota, koska pitkällä aikavälillä toimitusmäärät ovat erittäin joustavia.

Luettelemme tekijät, jotka määräävät tarjonnan koon:
- tyhjän kiinteistön reservin saatavuus tietyllä markkinasegmentillä;
- uudisrakentamisen määrät ja kustannukset, mukaan lukien:

1) rakentamisen intensiteetti (määrittää uusien asuntojen määrän),
2) rakennusalan tilanne, missä määrin se vaikuttaa rakentamisen kustannustasoon (määrittää tuotantotekijöiden saatavuuden ja hinnat),
3) rakennustekniikan nykyiset ja mahdolliset muutokset ja niiden mahdolliset vaikutukset rakentamisen kustannuksiin,
4) rakennuskustannusten ja kiinteistöjen myyntihintojen suhde,
5) rakentamattomien tonttien ja niiden olemassa olevan tarjonnan parantamiskustannukset.

Tyhjinä tai vuokraamattomina olevien asuntojen tai tilojen (avoimien työpaikkojen) prosenttiosuus on yksi tärkeimmistä kiinteistömarkkinoiden terveyden ja trendien mittareista. Korkea vajaakäyttöaste johtaa alhaisempiin hintoihin ja vuokriin, vaikka kysyntä olisi suuri. Omakotitalojen vajaakäyttöaste on tyypillisesti alle 5 % ja kerrostalojen vajaakäyttöaste hieman yli 5 %. Toimitiloissa tämä prosenttiosuus on hieman korkeampi. Nämä ovat perussuhteita, jotka voivat muuttua alueen tilanteen mukaan. Jos tyhjien asuntojen tarjonta ylittää normaalin prosenttiosuuden, on markkinoilla ylitarjontaa ja/tai riittämätöntä kysyntää. Kilpailu voi johtaa hintojen ja vuokrien pakolliseen laskuun, jota seuraa uudisrakentamisen väheneminen. Kun vajaakäyttöaste laskee, hinnat ja vuokrat nousevat, kiinteistösijoitusaktiivisuus lisääntyy. Kiinteistömarkkinoilla toimiville yrityksille kannattaa kerätä tietoa vajaakäyttöasteen dynamiikasta ja tietokanta. On huomioitava, että eri kiinteistömarkkinoiden segmenttien vajaakäyttötasot on laskettava erikseen, koska yhdellä markkinasegmentillä kiinteistöistä voi olla pulaa ja toisella ylimäärää.

Sijaintiriski määräytyy paikallisten markkinoiden olosuhteiden ja alueen sosioekonomisen kehityksen näkymien perusteella, jotka määräytyvät pääoman sisään- ja ulosvirtaamisesta alueelta, työssäkäyvän väestön työllisyyden erilaistumisen tasosta ja alueen kriminogeenisuudesta. alueen tilanne, väestön asenne yksityiseen ja ulkomaiseen pääomaan, etnisten ja sosioekonomisten ja aseellisten konfliktien mahdollisuudet, alueen ekologia jne.

Vuokrariski johtuu siitä, että vuokralainen ei pysty maksamaan kaikkea sopimuksessa määrättyä vuokraa. Vuokralainan tappio jää omistajalle, koska vuokralaisen häätö ja tilojen valmistelu uudelle vuokralaiselle vie aikaa. Tämäntyyppinen riski esiintyy todennäköisimmin kiinteistöissä, joissa on yksi vuokralainen.

Fyysinen kuluminen ja ikääntymisen parannukset voi myös heikentää kiinteistön kannattavuutta. Omistajat päättävät usein maksaa merkittäviä materiaalikustannuksia tehdäkseen rakennuksistaan ​​nykyaikaisia. Toiminnallisen kulumisen astetta on vaikea määrittää, koska se on pitkälti riippuvainen uusien teknologioiden kehityksestä. Kun uusia teknologioita, kuten hissejä, ilmastointia ja turvallisuutta tuodaan uusiin kilpaileviin rakennuksiin, vanhemmat rakennukset menettävät houkuttelevuutensa vuokralaisten silmissä ja omistajan on joko perittävä alempia vuokria ja käytettävä rahaa rakennusten parantamiseen tai siedettävä alhaisempia käyttöasteita.

Lainsäädännöllisen sääntelyn ja verotuksen muutosten riski piilee on, että viranomaisten päätökset edellyttävät ennakoimattomia menoja tai liittyvät kiinteistöveron (kiinteistö, kiinteistö) korotukseen. Odottamattomat muutokset säännöksissä tai verotuksessa voivat muuttaa kiinteistötulojen kassavirtaa odotetusta.

Inflaation ja uudelleensijoittamisen riskit- suhteellisen pienemmät riskit kiinteistösijoittamiseen. Inflaatioriski liittyy siihen, että todelliset sopimusperusteiset kassavirrat vuokratuloista voivat inflaation vuoksi olla paljon odotettua pienemmät. Mitä pidempi vuokra-aika, sitä suurempi tämä riski on. Erikoistilanteessa ovat sijoitukset myytyihin ja vuokrattuihin kiinteistöihin, joihin liittyy kaikista osakesijoituksista suurin inflaatioriski pitkien vuokra-aikojen vuoksi. Uudelleensijoitusriski on inflaatioriskin vastakohta, koska saatuja kassatuloja ei voida sijoittaa uudelleen samalla tuotolla kuin alkuperäistä sijoitusta. Se on pienempi myös lainattomaan kiinteistöön sijoitetun pääoman osalta.

Likviditeettiriski. Kiinteistömarkkinoiden likviditeetti kaikentyyppisille kiinteistöille makrotasolla määritetään:
- sosioekonominen tilanne maassa, alueella;
- luoton saatavuus hallituksen politiikan määräämänä (jos hallitus noudattaa "korkean rahan" politiikkaa, luottoa on vähemmän saatavilla korkeiden korkojen vuoksi);
- liikepankkien politiikka vähentää tai laajentaa kiinteistövakuudellista luotonantoa.
Aluetasolla kiinteistöjen likviditeettiä määrittävät alueen kehitysnäkymät, väestön työllisyyden erilaistumisaste ja ympäristö.

Eri kiinteistöille ominaista riskitasoa laskettaessa on otettava huomioon, että tuloa tuottavaan kiinteistöön sijoittamisen korkeampi riskitaso verrattuna rahoitusomaisuuteen sijoittamisen riskiin määräytyy tulon ominaisuuksien perusteella. -kiinteistötuotantoa, koska tarvitaan merkittäviä pääomasijoituksia ja kiinteistöjen tulovirrat ovat tiukasti riippuvaisia ​​alueen tilanteesta ja sen kehitysnäkymistä.

Sijoittamiseen liittyy pääsääntöisesti aina tietty riski, ja vaikka kiinteistösijoituksia pidetään luotettavimpana, sijoittajan on silti oltava varovainen sijoituskohteen valinnassa. Forewarned on forearmed, joten sijoittajan on tutkittava kaikki mahdolliset sudenkuopat ja riski kiinteistösijoittaminen välttääkseen taloudellisia menetyksiä tulevaisuudessa.

Kiinteistösijoitusriskin erityispiirteet

On huomattava, että sillä on omat ominaisuutensa, jotka määräytyvät sen erityispiirteiden mukaan - investointiprosessin operatiivisen hallinnan tarve, kohteiden alhainen likviditeetti, suuret ajan ja rahan kulut sekä pitkän aikavälin takaisinmaksunäkymät.

Rakentamiseen investoitaessa kannattaa aina varautua projektin kannattavuuden laskuun, todellisten kustannusten ylittymiseen suunniteltuihin verrattuna, rakennusmateriaalien jyrkkään hintojen nousuun ja rakennusprojektien jäätymiseen tästä syystä, ja kannattaa myös ottaa huomioon rakennettujen esineiden tuhoutumisriskit.

Riskin lähteitä voivat olla:

• huonosti valittu kiinteistötyyppi. Tämä riski liittyy kysynnän ja tarjonnan vaihteluihin markkinoilla.
• markkinoiden kysynnän ja tarjonnan voimakkaat vaihtelut.
• kiinteistön huono sijainti. Esimerkiksi valittu alue tai alue ei vastannut sijoittajien toiveita liiketoiminnan nopeasta kehityksestä alueella, joten toimistojen kysyntä tällä alueella saattaa laskea.
• vuokraehtojen rikkominen. Riski siitä, että vuokralainen ei maksa sovittua summaa tai osaa siitä.
• rakennusten kuluminen. Ajan myötä kiinteistön hinta laskee sen iän ja fyysisen kulumisen vuoksi. Tyypillisesti sijoittajat sijoittavat mieluummin lisävaroja tilojen korjaamiseen ja jälleenrakentamiseen.
• verolainsäädännön muutokset. Todennäköisyys verokustannusten kohoamiseen verolain muutosten vuoksi.
• uudelleensijoittaminen.
• inflaatio. Inflaatio ja uudelleensijoittaminen ovat vähiten riskitekijöitä kiinteistösijoituksissa.

Petosten sudenkuopat kiinteistösijoittamisessa

Hyvin iso kiinteistösijoitusriski kun olet tekemisissä huijareiden kanssa. Tehdessään kauppaa kiinteistöjen ostosta/myynnistä tai solmiessaan sopimusta rakentamisen yhteisestä osallistumisesta, sijoittajan tulee olla erittäin varovainen, ettei hän joudu huijareiden verkkoon, joita tällä alueella on paljon.

Ensimmäinen riski liittyy väärennettyihin kehitysyrityksiin, jotka myyvät hankkeita, joita ei ole edes aloitettu, ilman objektien rakentamiseen liittyviä asiakirjoja. Usein tällainen yritys voi rakentaa yhden rakennuksen esiintymisiä varten ja katoaa sitten rahan mukana.

Toinen hienostunut petosmenetelmä on se, että huijarit rakentavat taloja halvimmista materiaaleista noudattamatta teknisiä standardeja, myyvät ne ja katoavat rahalla, ja parin vuoden kuluttua tällainen rakennus kirjaimellisesti "räjähtää saumoista".

Hyvin yleinen petostapa on kiinteistön myynti väärennetyillä asiakirjoilla. Tämän seurauksena kiinteistönomistajat eivät edes tajua, että heidän kotinsa on myyty ennen kuin ostaja väittää sen.

Riskinä sijoittajalle on myös sijoittaminen laittomasti myytyyn valtion omaisuuteen, jonka häikäilemättömät virkamiehet ensin rekisteröivät uudelleen kunnan omaisuudeksi ja sitten myyvät sen ilman lupaa tai asianmukaisia ​​asiakirjoja.

Sijoitusriskivakuutus

Minkä tahansa kiinteistösijoitusriski Voit aina yrittää vähentää tai jopa pienentää nollaan, jos lähestyt asiaa pätevästi.

Viime aikoina kiinteistösijoittamiseen liittyvien sijoitusriskien vakuuttaminen on yleistynyt. Nyt on jo mahdollista vakuuttaa talo ennenaikaisen käyttöönoton, huonolaatuisen rakennustyön riskeiltä sekä ylivoimaisilta esteiltä, ​​esimerkiksi rakenteilla olevan laitoksen tulipalolta.

Esimerkiksi petoksia vastaan ​​on kuitenkin mahdotonta vakuuttaa. Vakuutusyhtiöt eivät halua käsitellä tällaisia ​​tapauksia, koska ne katsovat sen olevan lainvalvontaviranomaisten toimivaltaa.

Siten jokaisen kiinteistösijoittajan on punnittava kaikki mahdolliset riskit. Huijausten tai petosten välttämiseksi sinun tulee tutkia kiinteistön tai rakennushankkeen omistajaa koskevat tiedot mahdollisimman täydellisesti ja muista neuvotella asianajajan kanssa mukana olevien papereiden täyttämisen monimutkaisuudesta.

Älä myöskään säästä kiinteistövakuutuksista ylivoimaisten esteiden tai rakennusprojektien toimitushäiriöiden varalta.

Tärkeintä on muistaa, että tarkkaavaisuus, varovaisuus, kiireen puute ja tunteet ovat kokeneen sijoittajan pääsääntöjä.