Halo, para pembaca "situs" majalah keuangan yang budiman! Hari ini kita akan berbicara tentang investasi di real estat.
Dari publikasi ini Anda akan belajar:
- Apa kelebihan dan kekurangan investasi jenis ini;
- Berbagai pilihan investasi real estat;
- Fitur investasi dalam konstruksi;
- Bagaimana memulai berinvestasi dengan sejumlah kecil dana yang tersedia.
Selain itu, di akhir artikel Anda akan menemukan jawaban atas pertanyaan umum.
Artikel ini akan menarik dan bermanfaat bagi mereka yang baru mencari cara untuk menginvestasikan dana mereka sendiri, dan bagi investor berpengalaman. Jangan buang waktu, mulailah membaca. Dan mungkin dalam waktu dekat Anda akan mengambil langkah pertama menuju investasi real estat yang sukses.
Apa pro utama (+) dan kontra (-) berinvestasi di real estat, real estat mana yang lebih baik untuk menginvestasikan uang Anda, apa saja cara untuk mendapatkan keuntungan dari jenis investasi ini - baca lebih lanjut tentang ini dan lebih banyak lagi
1. Pro dan kontra berinvestasi di real estat - kelebihan dan kekurangan utama 📑
Setiap orang yang berakal sehat memikirkan investasi yang menguntungkan. Penting agar investasi melindungi uang dari pengaruh berbahaya inflasi. Pada saat yang sama, dana yang diinvestasikan diharapkan berfungsi dan menghasilkan pendapatan tambahan.
Instrumen investasi yang digunakan dalam jangka waktu lama akan membantu mencapai tujuan yang telah diuraikan di atas. Yang penting adalah risikonya minimal dan sangat menjanjikan. Itulah tepatnya mereka investasi Real Estate .
Kebutuhan akan perumahan muncul bertahun-tahun yang lalu dan berlanjut hingga saat ini. Itu tidak akan kemana-mana di masa depan. Oleh karena itu real estat Selalu akan diminati, yang berarti memang demikian alat investasi yang sangat baik.
Selain itu, investasi semacam itu merupakan pilihan yang dapat diterima dalam menjalankan bisnis. Untuk melakukan ini, tidak perlu memiliki uang dalam jumlah besar. Anda masih dapat menginvestasikan uang di real estat pada tahap awal konstruksi. Selain itu, dimungkinkan untuk menjadi anggota koperasi perumahan dengan membeli bagian di dalamnya.
Seperti instrumen keuangan lainnya, investasi real estat memiliki keduanya pro , Jadi minus .
Di antara kelebihan (+) dari jenis investasi ini adalah sebagai berikut:
- real estat memiliki likuiditas yang tinggi;
- dalam jangka waktu yang lama dengan profitabilitas yang konstan, Misalnya Dengan menyewakan properti yang dibeli, Anda dapat memperoleh keuntungan selama bertahun-tahun;
- ketersediaan relatif investasi;
- berbagai pilihan investasi.
Meskipun terdapat keuntungan yang signifikan dari berinvestasi di real estat, seperti semua opsi investasi yang ada, investasi di bidang real estat juga memiliki risiko.
Kerugian utama (-) dari investasi tersebut adalah:
- permintaan akan real estat sangat bergantung pada situasi perekonomian negara secara keseluruhan dan wilayah tertentu pada khususnya;
- harga real estat cukup tinggi;
- di kota-kota kecil, permintaan akan real estat berada pada tingkat yang cukup rendah;
- biaya tambahan yang tinggi - utilitas, perbaikan, pajak.
Apalagi ada kemungkinan juga keadaan kahar . Kebetulan harga properti turun tajam karena keadaan yang tidak dapat diatasi. Misalnya, apartemen di kawasan yang bersih secara ekologis akan menjadi lebih murah jika pabrik atau jalan raya yang sibuk dibangun di dekatnya. Akibatnya, investor tidak hanya mendapat keuntungan apa pun, tetapi juga kehilangan bagian dari uang yang diinvestasikan.
Untuk menghindari sebagian besar masalah, penting untuk melakukan investasi sebelum berinvestasi analisis awal . Ini membandingkan pilihan investasi yang mungkin dan mengkaji berbagai faktor dan keadaan yang dapat mempengaruhi nilai properti.
Pilihan populer yang menguntungkan untuk berinvestasi
2. Real estat mana yang menguntungkan untuk diinvestasikan - 8 opsi populer + tabel perbandingan 📊
Pakar investasi percaya bahwa berinvestasi di real estat jauh lebih kecil risikonya dibandingkan berdagang di bursa saham, berinvestasi di startup, dan bisnis. Hal ini dijelaskan secara sederhana: real estat sangat jarang menjadi lebih murah.
Yang paling menguntungkan adalah menginvestasikan uang di real estat besar kota. Hal ini terutama berlaku untuk tempat tinggal. Dalam hal ini terdapat hubungan langsung: Semakin besar kotanya, semakin menguntungkan menginvestasikan uang di real estat. Fakta ini terutama disebabkan oleh perbedaan likuiditas di berbagai kota.
Namun penting untuk dipahami bahwa di setiap lokasi Anda dapat menemukan real estat yang cocok untuk investasi. Untuk mendapatkan keuntungan maksimal, Anda harus mengeluarkan uang analisis menyeluruh semua arah yang ada dan pilih yang paling menguntungkan.
Opsi 1. Properti tempat tinggal
Opsi ini adalah yang paling mudah diakses investor swasta. Risiko berinvestasi di real estate perumahan minimal.
Ada dua cara menghasilkan uang dengan membeli real estat perumahan:
- pembelian dengan maksud untuk selanjutnya penjualan lagi dengan biaya lebih tinggi;
- pembelian untuk persewaan .
Bagaimanapun, saat membeli apartemen, penting untuk memperhatikan kriteria berikut:
- lokasi— di kawasan bergengsi, perumahan atau pelajar, ramah lingkungan, jauh dari pusat kota;
- tata ruang, termasuk keberadaan balkon, kamar mandi gabungan atau terpisah;
- negara— ketersediaan dan kualitas perbaikan;
- infrastruktur— seberapa jauh jarak taman kanak-kanak, sekolah, klinik, halte angkutan umum, pertokoan.
Secara umum, kriteria apa pun, bahkan kriteria yang tampaknya tidak penting, dapat menjadi penting bagi pembeli:
- pemandangan dari jendela;
- lantai;
- tetangga;
- bergantung pada area lokasi.
Untuk membeli apartemen (atau properti tempat tinggal lainnya) dengan keuntungan maksimal, Anda harus mencarinya sendiri , tanpa bantuan makelar barang tak bergerak. Namun, penting untuk memeriksa kemurnian transaksi. Kita telah membahas cara melakukan hal ini di pasar perumahan primer dan sekunder pada edisi sebelumnya.
Opsi 2. Real estat komersial
Opsi ini untuk investor yang lebih berpengalaman. Investasi semacam itu cocok untuk kantor kecil dan ruang ritel, serta bangunan besar yang dirancang untuk menampung gudang, supermarket, dan bengkel produksi.
Tempat seperti itu selalu memiliki permintaan yang cukup tinggi. Banyak sekali pengusaha yang mencari tempat untuk berbisnis dan siap memberikannya kepada pemiliknya menyewa. Mereka yang membeli real estat komersial mendapatkan keuntungan tetap dari investasi mereka.
Menyewa adalah opsi klasik untuk memperoleh . Keuntungan investor dalam hal ini tidak bergantung pada waktu yang dihabiskan untuk bekerja.
Penting bagi seorang investor untuk mengetahui bahwa ketika memilih real estat komersial sebagai objek investasi, Anda harus memiliki jumlah uang yang cukup besar. Kontribusi ke arah ini biasanya dimulai dengan lima -tujuh juta rubel.
Pilihan 3. Kavling tanah
Untuk membeli sebidang tanah, diperlukan uang yang lebih sedikit dibandingkan membeli apartemen atau properti komersial.
Ada beberapa keuntungan berinvestasi di tanah:
- tingkat minimum kemungkinan penipuan;
- tidak diperlukan perbaikan;
- kurangnya pembayaran untuk utilitas;
- prosedur pembelian lebih sederhana dibandingkan real estat lainnya;
- pajak yang relatif rendah;
- desain sederhana;
- tidak perlu menggunakan bantuan agen penjual.
Semua bidang tanah dapat diklasifikasikan berdasarkan tujuan penggunaan. Untuk Investasi jangka pendek dengan biaya minimal, area yang digunakan paling cocok untuk konstruksi . Lagi investasi jangka panjang harus dilakukan pada lahan yang dimaksudkan untuk digunakan pertanian dan industri .
Tapi ada juga kekurangan berinvestasi di tanah. Pertama, negara telah memperketat kontrol untuk memastikan bahwa tanah digunakan sesuai dengan peruntukannya. Di samping itu, pajak atas properti jenis ini baru-baru ini dinaikkan.
Opsi 4. Real estate pinggiran kota
Pembelian real estate pinggiran kota untuk tujuan dijual kembali lebih lanjut secara stabil pekerjaan yang menguntungkan . Hal ini terutama terjadi di kota-kota besar karena semakin banyak penduduknya yang berusaha untuk menetap atau memiliki kesempatan untuk bersantai sejauh mungkin dari kebisingan kota dan udara kotor.
Ada beberapa pilihan untuk berinvestasi di real estate pinggiran kota:
- perolehan objek yang sedang dibangun;
- berinvestasi di pondok yang sudah jadi;
- pembelian sebidang tanah yang dimaksudkan untuk pembangunan real estat pinggiran kota.
Prospek untuk berinvestasi di real estate pedesaan meningkat seiring waktu. Namun saat memilih barang yang akan dibeli, sebaiknya Anda memperhatikannya pada lokasinya, infrastruktur dan komunikasi yang ada. Faktor-faktor lain yang penting untuk menciptakan kondisi kehidupan yang nyaman juga bisa menjadi sangat penting.
Opsi 5. Properti sedang dibangun
Pilihan investasi lainnya adalah berinvestasi pada properti real estate yang sedang dibangun (gedung baru). Meskipun risiko opsi ini agak lebih tinggi, Anda juga bisa mendapatkannya banyak keuntungan besar.
Hal ini dijelaskan dengan sangat sederhana– properti yang sedang dibangun harganya jauh lebih murah dibandingkan di pasar sekunder. Oleh karena itu, jika Anda menginvestasikan dana pada tahap awal, setelah selesainya pembangunan kemungkinan besar harga akan meningkat secara signifikan akan tumbuh dewasa. Hasilnya, investor akan mendapat keuntungan nyata.
Risiko ketika berinvestasi di real estat yang sedang dibangun paling sering dikaitkan dengan perusahaan pengembang. Jika dia tidak dapat diandalkan, dia meningkat mempertaruhkan situasi berikut terjadi:
- penyerahan properti sebelum waktunya;
- pembekuan total konstruksi;
- Jika konstruksinya ilegal atau tidak ada izin, pembongkaran total bangunan dapat dilakukan.
Oleh karena itu, sebelum berinvestasi pada real estate yang sedang dibangun, seorang investor perlu melakukan analisis menyeluruh terhadap pengembangnya.
Penting untuk mempelajari tidak hanya reputasi perusahaan, tetapi juga karakteristik berikut:
- waktu berdirinya perusahaan;
- jumlah fasilitas yang telah selesai dan ditugaskan;
- apakah pernah ada waktu henti selama proses konstruksi di masa lalu, durasi dan alasannya.
Tahapan investasi berturut-turut dalam konstruksi
5.3. Cara berinvestasi dalam konstruksi dengan benar - 5 tahap utama
Setiap investor tahu bahwa berinvestasi sesuai dengan rencana yang telah disiapkan sebelumnya memungkinkan Anda meningkatkan tingkat keuntungan dan meminimalkan risiko investasi. Investasi harus dilakukan secara konsisten, sesuai dengan strategi yang dikembangkan. Ada lima tahap dalam proses ini.
Tahap 1. Pemilihan pengembang
Kegiatan wajib dan penting pada tahap awal investasi konstruksi adalah analisis pengembang. Penting tidak hanya untuk mengetahui nama pengembangnya, tetapi juga untuk memperjelas apa reputasinya. Para ahli merekomendasikan untuk berinvestasi hanya pada proyek-proyek yang sedang dibangun, yang pembangunannya dilakukan oleh perusahaan konstruksi terkenal di kota tersebut.
Saat memilih pengembang, penting untuk mempertimbangkan:
- reputasi perusahaan;
- berapa banyak fasilitas yang telah dioperasikan perusahaan;
- ulasan;
- seberapa berpengalaman perusahaan dalam konstruksi yang kompleks;
- berapa banyak investor yang dimiliki pengembang;
- kemitraan dengan lembaga perkreditan (bank dengan cermat memilih siapa yang akan diajak bekerja sama, melakukan analisis menyeluruh dan tidak berinteraksi dengan pengembang yang memiliki reputasi meragukan);
- Seberapa hati-hati pengembang mematuhi hukum (tindakan pengaturan utama adalah hukum federal 214 -FZ).
Di Moskow dan wilayah Moskow, Anda dapat mempercayai pengembang berikut:
GC PIK– salah satu pengembang terbesar di Rusia. Perusahaan ini didirikan pada tahun 1994 dan berhasil mengimplementasikan proyek konstruksi besar di seluruh Rusia. Berfokus pada konstruksi terjangkau perumahan. Selama bertahun-tahun beraktivitas, sekitar 250 ribu apartemen dengan luas 15 juta meter persegi telah dibangun. m Ini adalah salah satu perusahaan yang penting secara sistemik dalam perekonomian Rusia.
Pengembangan A101— perusahaan telah membangun sekitar 500 ribu meter persegi. M. perumahan real estat, serta lebih dari 50 ribu – komersial. Pengembang juga sedang membangun taman kanak-kanak dan sekolah berinteraksi dengan anggaran. Kerja sama telah terjalin dengan beberapa bank besar dalam rangka program pinjaman hipotek. Pengembang termasuk dalam TOP-5 di wilayah Moskow dan TOP-15 di seluruh Rusia.
Grup Modal adalah perusahaan yang menangani siklus penuh aktivitas konstruksi, mulai dari menganalisis lokasi konstruksi hingga menyelesaikan properti jadi. 71 proyek selesai, menghasilkan pembangunan 7 juta meter persegi. m.luas. Fasilitas perusahaan dinobatkan sebagai proyek terbaik di Moskow dan wilayah Moskow.
Tahap 2. Pemilihan objek investasi
Tahap penting lainnya dalam berinvestasi di real estat yang sedang dibangun adalah pemilihan objek yang cocok. Tempat terbaik untuk memulai adalah di daerah dimana permintaan akan ruang hunian paling tinggi.
Saat memilih objek investasi, penting untuk mempertimbangkan parameter berikut:
- infrastruktur;
- kedekatan dengan halte angkutan umum dan stasiun metro;
- ciri-ciri lain yang mempengaruhi derajat kenyamanan hidup.
Jika Anda berencana berinvestasi di real estat komersial, Anda harus memikirkan tujuan akhir investor terlebih dahulu. Ini juga merupakan ide bagus untuk menyusun rencana bisnis profesional.
Tahap 3. Negosiasi
Ketika pengembang dan objek investasi dipilih. Anda bisa memulai melakukan negosiasi. Penting untuk dipahami bahwa, sesuai dengan hukum negara kita, tidak mungkin mendaftarkan hak atas real estat yang sedang dibangun.
Namun, investor berhak:
- membuat perjanjian penyertaan saham;
- bergabung dengan koperasi konstruksi;
- mendaftarkan setoran investasi;
- membuat perjanjian saham.
Para ahli menyarankan untuk memilih perjanjian partisipasi saham.
Selain cara pendaftaran perjanjian, syarat-syarat penyetoran dana juga dibahas. Yang utama adalah akuisisi angsuran(pembayaran secara mencicil) dan setoran dana satu kali, tetapi opsi lain juga dimungkinkan.
Tahap 4. Mempelajari dokumentasi
Semua perjanjian yang dibuat harus mematuhi undang-undang yang berlaku. Sebaiknya periksa dengan bantuan pengacara independen. Banyak orang menganggap hal ini hanya membuang-buang uang. Namun tidak disarankan untuk berhemat pada keamanan transaksi.
Tahap 5. Kesimpulan kesepakatan
Tahap akhir dari transaksi adalah kesimpulan suatu perjanjian. Sebelum menandatangani perjanjian akhir. Penting untuk mempelajari semua poinnya dengan cermat.
Dalam hal ini, Anda harus memperhatikan:
- kapan rencana pembangunannya akan selesai;
- apa syarat penghentiannya;
- harga harus tetap, tidak boleh ada kondisi yang menjadi dasar perubahannya;
- denda jika terjadi pelanggaran ketentuan kontrak harus ditentukan untuk masing-masing pihak;
- keadaan force majeure.
Penting untuk mendekati transaksi akuisisi real estat yang sedang dibangun dengan sangat hati-hati dan penuh tanggung jawab. Penting untuk diingat bahwa ada risiko yang dapat dikurangi dengan mengikuti urutan tahapan investasi secara ketat.
5.4. Cara menghasilkan uang dari investasi dalam konstruksi - metode kerja TOP 3
Seorang investor harus mengetahui cara menghasilkan uang dengan membeli real estat yang sedang dibangun yang paling aman dan terbukti.
Metode 1. Menyewa
Penghasilan dari pengalihan real estat untuk disewakan mewakili investasi jangka panjang. Namun opsi ini memiliki tingkat profitabilitas yang stabil.
Periode pengembalian dalam hal ini melebihi lima enam bertahun-tahun. Namun jangan lupa bahwa kawasan tersebut tetap menjadi milik investor.
Di kota-kota besar terdapat permintaan akan berbagai jenis persewaan real estat perumahan : apartemen mewah untuk sehari, kamar yang terletak di kawasan perumahan, studio untuk keluarga muda dan lain-lain.
Jika kita memperhitungkan perumahan komersial , terlihat bahwa permintaan dari para pengusaha juga selalu tinggi. Yang paling populer di kota-kota besar adalah lokasi yang berlokasi di pusat bisnis dan perbelanjaan. Satu-satunya kelemahan ruang komersial adalah kebutuhan akan investasi sejumlah uang yang cukup besar.
Untuk membeli apartemen biasanya itu sudah cukup 1,5 -2,5 juta rubel. Jika Anda berencana untuk berinvestasi perumahan komersial, ini akan memakan waktu sekitar 2-3 kali jumlah besar.
Metode 2. Membeli apartemen yang sedang dibangun untuk dijual setelah dioperasikan
Jika Anda membeli real estat yang sedang dibangun untuk dijual kembali, Anda dapat mengembalikan investasi Anda dengan cukup cepat - sudah di 1 -2 di tahun ini. Semakin cepat pembangunan fasilitas tersebut selesai maka akan semakin menarik minat investor. Khususnya investor yang sukses menerima pendapatan sebesar 100 % dari dana yang diinvestasikan.
Penting untuk mengevaluasi pilihan lain yang mungkin. Dimungkinkan untuk melakukan perbaikan berkualitas tinggi di apartemen yang sudah jadi. Sebagai akibat dari tindakan tersebut, biayanya akan meningkat sekitar seperempat.
Metode 3. Partisipasi dalam investasi kolektif
Investor yang mencari opsi teraman untuk berinvestasi di real estat yang sedang dibangun dapat disarankan bekerja sama dengan perantara . Dalam hal ini, Anda bisa menjadi anggota proyek investasi profesional tanpa membeli real estat sama sekali. Untuk melakukan ini, cukup bergabung dengan dana investasi kolektif dan menerima pendapatan sebagai pemegang saham.
Ada beberapa dana terpercaya di Moskow dan wilayah yang berinvestasi di real estat. Termasuk yang sedang dibangun:
Investasi E3- di sini jumlah entri minimumnya adalah 100 ribu rubel. Ketika keuntungan dijamin pada level tersebut 25-90 persen. Semua investasi dalam dana tersebut diasuransikan. Investor dapat secara mandiri memilih periode pengembalian investasinya dari enam bulan sebelum dua bertahun-tahun. Dana investor diinvestasikan oleh para profesional di real estat yang sangat likuid, sehingga investor dapat memperoleh keuntungan. Pilihan ini adalah pendapatan pasif dengan keuntungan terjamin dan risiko minimal. Perusahaan memberikan dukungan informasi, serta konsultasi gratis bagi investor.
sminex- perusahaan berinvestasi di apartemen jadi, serta objek pada tahap konstruksi. Perusahaan membangun rumah sendiri, sebagai layanan tambahan yang diterima investor renovasi apartemen. Selain itu, perusahaan juga mengurus pencarian penyewa. Perusahaan membangun pondok, bangunan tempat tinggal, dan properti komersial. Para ahli menyebut keuntungan yang tidak dapat disangkal dari organisasi yang disajikan adalah fokusnya pada pencapaian kualitas tinggi dari real estat yang sedang dibangun, serta keselamatannya selama operasi.
Jadi, ada beberapa cara untuk menghasilkan uang dari real estat yang sedang dibangun. Mereka berbeda tidak hanya dalam tingkat profitabilitas, tetapi juga dalam upaya yang diperlukan dari investor.
5.5. 4 risiko utama ketika berinvestasi di real estat yang sedang dibangun
Investasi apa pun melibatkan risiko kehilangan investasi Anda. Untuk meminimalkan kemungkinan kerugian, Anda harus melakukannya lebih awal pelajari skema apa yang digunakan penipu di industri real estat, dan apa yang harus Anda takuti saat berinvestasi di bidang konstruksi.
Risiko 1. “Gelembung sabun”
Cara pertama untuk menipu investor yang mudah tertipu sangatlah sederhana. Perusahaan Shell menjual kepada investor yang mudah tertipu mitos , dan bukan objek sebenarnya yang sedang dibangun. Semua pekerjaan di lokasi konstruksi dilakukan semata-mata sebagai selingan.
Seringkali proyek semacam itu diorganisir dan dilaksanakan dengan bantuan berbagai struktur hukum. Akibatnya, kesepakatan terlihat dari luar benar-benar sah. Namun, begitu penipu mengumpulkan jumlah uang yang cukup, mereka menghilang bersama kontribusi investor.
Cara pertama mengidentifikasi gelembung sabun– sangat mengurangi nilai real estat. Seorang investor harus membandingkan harga dengan rata-rata di wilayah yang dipertimbangkan. Harga yang terlalu rendah patut menjadi perhatian.
Penting juga untuk memastikan bahwa informasi tentang pengembang tersedia dalam daftar resmi. Ini mencakup semua perusahaan konstruksi yang ada. Oleh karena itu, jika perusahaan yang bersangkutan tidak ada dalam daftar ini, maka perusahaan tersebut bukanlah badan hukum yang sebenarnya.
Risiko 2. Kebangkrutan pengembang
Ada banyak alasan mengapa perusahaan konstruksi bisa bangkrut:
- manajemen yang tidak efektif;
- penyalahgunaan dana;
- kurangnya keuangan;
- biaya tinggi.
Tentu saja, kekurangan uang tidak hanya berdampak pada perusahaan konstruksi itu sendiri, tetapi juga investor. Untuk menghindari masalah seperti itu, ketika memilih pengembang, Anda harus fokus pada Perusahaan besar, yang telah mengoperasikan sejumlah besar fasilitas yang dibangun.
Risiko 3. Kegagalan memenuhi tenggat waktu pengiriman real estat
Gangguan lain bagi mereka yang berinvestasi di real estat yang sedang dibangun adalah kegagalan untuk memenuhi tenggat waktu konstruksi . Risiko ini sangat tidak menyenangkan bagi mereka yang membeli real estate menggunakan dana kredit. Pemberi pinjaman tidak peduli kapan properti itu akan dioperasikan, yang penting baginya adalah semua hutang dilunasi tepat waktu dan dengan bunga yang sesuai.
Para ahli sampai pada kesimpulan bahwa setiap hari tenggat waktu yang terlewat akan memakan banyak waktu 0,01 % dari pendapatan investor. Secara persentase, jumlah ini tidak seberapa. Namun, ternyata dalam rubel jumlah yang layak, terutama ketika commissioning tertunda selama beberapa bulan atau bahkan bertahun-tahun.
Risiko 4. Situasi force majeure, serta perubahan tak terduga di pasar real estat
Keadaan tersebut juga dapat mengakibatkan hilangnya sebagian dana investor. Contoh force majeure adalah timbulnya krisis ekonomi yang berkepanjangan. Akibatnya, pasokan di pasar real estat mungkin jauh melebihi permintaan. Keadaan ini mengarah pada penurunan nilai properti secara signifikan- sering sebesar 10 -20%. Bahkan ketika situasi sudah membaik, investor sudah kehilangan sebagian potensi pendapatannya.
Contoh lain dari force majeure adalah bencana alam (kebakaran hutan, banjir, gempa bumi), peperangan, bencana industri. Satu-satunya cara untuk melindungi diri Anda dari risiko tersebut adalah asuransi real estat yang sedang dibangun.
Jadi, seperti jenis investasi apa pun, berinvestasi di real estat yang sedang dibangun memiliki berbagai risiko. Beberapa di antaranya dapat diminimalisir dengan melakukan analisis menyeluruh pada saat proses pemilihan suatu objek yang akan diakuisisi. Dalam kasus lain, asuransi membantu menghindari konsekuensi yang tidak menyenangkan.
6. Rekomendasi praktis untuk meningkatkan keuntungan dari investasi real estate 💎
Saat menginvestasikan uang di real estat yang sedang dibangun atau sudah jadi, setiap investor berusaha keras maksimalkan keuntungan akhir. Anda dapat melakukannya menggunakan metode di bawah ini.
Rekomendasi 1. Melakukan pembangunan kembali dan mengkoordinasikan (melegitimasi) hal tersebut
Pembangunan kembali properti tempat tinggal- opsi paling sederhana yang memungkinkan Anda menjadikan rumah Anda lebih fungsional tanpa mengubah luas totalnya. Jika Anda melakukan kegiatan pembangunan kembali dengan benar, Anda dapat meningkatkan biaya apartemen atau rumah sebesar 15 -30%.
Pada saat yang sama, pembangunan kembali yang tidak terkoordinasi tidak boleh dilakukan. Semua perubahan yang direncanakan harus didaftarkan pada pihak berwenang yang menangani masalah ini. Hari ini adalah departemen arsitektur di BTI, serta pemerintah daerah.
Penting untuk diketahui bahwa undang-undang melarang melakukan jenis perubahan tertentu pada tata letak, Misalnya, menghancurkan dinding penahan beban, dan juga memperluas dapur dengan mengorbankan ruang tamu, menambah ukurannya lebih dari seperempat.
Rekomendasi 2. Tambahkan ruang tambahan
Opsi kenaikan biaya ini tersedia untuk rumah pribadi dan cottage. Di sana Anda dapat membangun lantai tambahan, mengubah loteng menjadi loteng, membangun balkon atau beranda, dan melakukan perubahan arsitektur lainnya.
Rekomendasi 3. Lakukan perbaikan yang berkualitas
Jika Anda melakukan perbaikan berkualitas tinggi, harga apartemen akan naik sekitar sebesar 15 -25%. Keuntungannya akan lebih tinggi jika Anda melakukan perbaikan sendiri, hanya berinvestasi pada pembelian bahan.
Penting untuk dibeli bahan berkualitas. Pembeli dapat dengan mudah membedakan bahan habis pakai berkualitas tinggi dari bahan habis pakai Cina yang murah.
Rekomendasi 4. Mengubah real estate residensial menjadi komersial atau sebaliknya
Setelah mempelajari permintaan real estat di suatu wilayah tertentu, Anda dapat mengubah real estat non-perumahan menjadi perumahan dan sebaliknya. Mendapatkan keuntungan dari penggunaan kembali ruang hunian menjadi ruang komersial merupakan hal yang penting bagi kota-kota besar, terutama bagi kawasan bisnis dan jalan yang dapat dilalui pejalan kaki.
Oleh karena itu, penting tidak hanya untuk berinvestasi di real estat, tetapi juga untuk kemudian mencoba mendapatkan keuntungan maksimal darinya. Dan kami telah memberi tahu Anda cara melakukannya di atas.
Cara menginvestasikan uang di real estate dengan modal rendah
7. Cara berinvestasi di real estate dengan modal rendah - 3 metode nyata 📄
Banyak orang percaya bahwa tidak memiliki jumlah uang yang cukup merupakan hambatan dalam berinvestasi di real estat, namun hal ini tidak benar. Pebisnis yang cerdas mampu bertahan dengan dana minimal dan juga mengumpulkan jumlah tambahan. Ada beberapa metode untuk melakukan hal ini.
Metode 1. Mengumpulkan dana pinjaman
Cara paling populer untuk meningkatkan modal investasi adalah pemrosesan pinjaman untuk pembelian real estat. Saat ini, banyak bank memberikan pinjaman tersebut.
Omong-omong, kami membicarakan hal ini di salah satu artikel sebelumnya di majalah kami.
Investor harus mempertimbangkan fakta bahwa setiap pinjaman dikaitkan dengan pembayaran persen. Oleh karena itu, penting untuk mempertimbangkan biaya tambahan selama proses analisis. Pendapatan yang direncanakan harus menutupi bunga pinjaman dan memberikan keuntungan.
Untuk pinjaman, Anda harus mengajukan permohonan ke organisasi kredit besar dengan positif reputasi.
Tidak perlu mengambil pinjaman dengan bunga. Banyak kerabat kaya memberikan pinjaman kepada orang yang dicintai tanpa memungut biaya tambahan.
Metode 2. Menarik co-investor
Pilihan ideal bagi investor yang memiliki modal tidak mencukupi adalah bersatu . Bagi mereka yang telah memikirkan proyek dengan cermat dan meyakinkan orang lain tentang keefektifannya, mencari mitra tidak akan menjadi masalah.
Metode 3. Memilih strategi yang tepat
Setiap investor memahami hal itu perencanaan investasi yang kompeten merupakan komponen penting dari keberhasilan mereka. Mereka yang kurang memiliki pengetahuan investasi mungkin disarankan untuk mencari bantuan dari investor yang lebih berpengalaman.
Contoh dukungan berkualitas tinggi untuk pemula adalah berbagai klub investasi. Proyek semacam itu mempertemukan investor yang meneruskan pengalaman mereka kepada pemula. Klub menawarkan berbagai kegiatan– kursus dan seminar, menceritakan secara rinci tentang investasi swasta. Perhatian besar juga diberikan pada investasi di bidang real estat.
Pertanyaan-pertanyaan berikut dipelajari pada topik investasi real estat:
- strategi;
- bagaimana memasuki dunia investasi dengan modal minim;
- investasi di berbagai jenis real estat;
- menyewakan dan menyewakan kembali.
Dengan demikian, kekurangan modal bukan menjadi kendala dalam berinvestasi. Setiap orang yang memiliki tujuan akan menemukan cara untuk mencapainya investasi yang menguntungkan.
8. Bantuan dari para profesional saat berinvestasi di real estat ⭐
Bantuan dari para profesional itu tidak pernah gratis. Namun itu membantu banyak meningkatkan tingkat profitabilitas investasi.
Bagi investor yang ingin meminimalkan risiko, tetapi pada saat yang sama memastikan tingkat yang cukup tinggi laba, mungkin disarankan untuk berkolaborasi dengan para ahli di bidang investasi real estat.
Di Rusia, ada tiga perusahaan yang bekerja dalam arah ini:
Investasi E3 menawarkan investasi jangka panjang di berbagai jenis real estat. Hal ini menjamin tingkat pendapatan yang tinggi. Ini adalah ambang batas minimum untuk masuk ke pasar real estat. Investor dapat menyetor sejumlah 100 ribu rubel.
Bagi yang ingin berinvestasi pada perusahaan ini bisa langsung mengetahui tingkat keuntungan yang diharapkan. Untuk melakukan ini, cukup gunakan kalkulator di situs webnya.
Kontribusi kepada perusahaan investasi ditandai dengan tingkat keandalan yang tinggi. Semua jenis aset memiliki tiga jenis asuransi.
Aktif menawarkan akses ke area paling likuid. Keamanan investasi dijamin melalui kepemilikan kolektif yang independen. Saat menginvestasikan dana dari dua juta rubel, perusahaan menjamin keuntungan sebesar 11,6 %.
Investor membeli real estat dan mentransfernya ke profesional untuk dikelola. Perusahaan memberikan pelaporan lengkap kepada kliennya setiap bulan dan juga menjamin keamanan dana yang mereka investasikan.
Gordon Batu adalah agen real estat yang terwakili di pasar internasional. Investor, dengan menggunakan layanan perusahaan, dapat menginvestasikan uangnya di hotel, komersial, dan real estate residensial yang berlokasi di luar negeri.
Layanan berikut juga disediakan:
- pembelian kamar hotel, fasilitas katering, pusat kesehatan, hotel mini;
- pembelian real estat untuk orang-orang dalam usia pensiun;
- menginvestasikan modal dalam bisnis yang sudah jadi di beberapa negara di dunia;
- konsultasi dan seminar tentang investasi yang efektif.
Jadi, untuk berinvestasi di bidang real estate, Anda tidak perlu memiliki banyak modal dan pengetahuan yang signifikan. Cukup meminta bantuan profesional.
9. Pertanyaan yang sering diajukan (FAQ) 💬
Topik investasi di bidang real estat memiliki banyak segi dan sulit untuk dipahami. Oleh karena itu, banyak investor yang memiliki berbagai pertanyaan mengenai topik ini. Hal ini terutama berlaku pendatang baru . Kami akan mencoba menjawab pertanyaan paling populer.
Pertanyaan 1. Di mana lebih menguntungkan menginvestasikan uang: di real estat atau di bank untuk disimpan?
Seringkali orang yang tidak memiliki pengalaman berinvestasi, yang memiliki jumlah uang yang banyak, bertanya-tanya apa yang harus dilakukan dengan uang itu - membeli apartemen dan menyewakannya atau menyimpannya di bank sebagai deposit?
Mari kita asumsikan bahwa investor telah tersedia 3 000 000 rubel Mari kita pertimbangkan kedua opsi investasi tersebut.
- Jika Anda menaruh uang di bank dengan bunga 10% per tahun, Anda bisa memperoleh penghasilan dalam 12 bulan 300 ribu rubel, jika ketentuan setoran tidak mengatur kapitalisasi. Baca tentang cara menghitung kontribusi Anda dengan pengisian dan kapitalisasi di artikel terpisah di majalah kami.
- Sekarang mari kita asumsikan seorang investor membeli apartemen satu kamar di Moskow dengan dana yang dimilikinya. Dengan menyewakannya, dia akan menerima 25 ribu rubel sebulan. Akibatnya, jumlah uang yang sama akan bertambah dalam setahun 300 ribu rubel.
Saat membandingkan kedua opsi, Anda tidak boleh melupakan fakta bahwa dalam hal sewa, ada biaya tambahan - untuk tagihan utilitas, pajak, perbaikan dan lain-lain. Selain itu, Anda harus menghabiskan banyak waktu untuk mencari properti yang cocok dan menyelesaikan penyewa.
Tampaknya deposito jauh lebih menguntungkan daripada membeli apartemen dan kemudian menyewakannya. Namun hal ini tidak sepenuhnya benar, saat menganalisis contoh, kami tidak memperhitungkan adanya inflasi. Depresiasi dana secara bertahap memakan tabungan.
Perlu mempertimbangkan aturan penting dalam investasi — Anda tidak dapat mempercayai data resmi mengenai tingkat inflasi. Faktanya, uang terdepresiasi lebih cepat. Ternyata, bunga deposito paling banter akan menutupi inflasi, tetapi kecil kemungkinannya Anda dapat menghasilkan uang dari investasi semacam itu.
Pada saat yang sama, harga real estat jarang turun. Dalam jangka panjang, nilainya meningkat. Sewa juga terus menjadi lebih mahal.
Jadi, ternyata jika mempertimbangkan jangka pendek, Anda bisa mendapatkan lebih banyak uang dari deposito. Namun, mengingat harga apartemen menjadi lebih mahal, perlu diperhatikan hal tersebut real estat membantu melawan inflasi dengan lebih efektif.
Pertanyaan 2. Properti mana yang lebih menguntungkan untuk disewakan: perumahan atau komersial?
Beberapa investor dengan sengaja menganalisis pasar real estat untuk memahami properti mana yang lebih menguntungkan untuk disewakan - perumahan atau komersial. Secara umum, tidak mungkin menjawab pertanyaan ini dengan jelas, karena terdapat risiko komersial dan keuangan di pasar.
Bagi investor besar, ini biasanya lebih disukai perumahan komersial . Para ahli percaya bahwa investasi semacam itu membuahkan hasil lebih cepat. Namun, karena fitur-fiturnya, mereka lebih sulit untuk pemula.
Tentang real estat perumahan , menguntungkan untuk disewakan kepada yang menerimanya tanpa biaya tunai, misalnya melalui warisan atau hadiah. Saat membeli properti seperti itu, pelunasannya akan memakan waktu yang sangat lama.
Perlu dipahami bahwa berinvestasi di real estat komersial cukup berisiko. Hal ini disebabkan karena mereka lebih dipengaruhi oleh situasi perekonomian negara, misalnya saat terjadinya krisis.
Investasi dalam real estat komersial mempunyai jenis risiko lain yang sulit untuk diperhitungkan. Akibatnya dapat terjadi kesalahan dalam proses penghitungan modal yang dibutuhkan, yang pada akhirnya akan meningkatkan kemungkinan pembelian suatu objek yang likuiditasnya rendah. Investasi semacam itu tidak hanya bisa mendatangkan keuntungan , tetapi juga memerlukan kerugian yang signifikan .
Namun, berbicara tentang hubungan keuangan, dapat dicatat bahwa dalam kasus real estat komersial, hal tersebut jauh lebih stabil dibandingkan dengan pemilik properti tempat tinggal dan penyewanya. Saat menyewa properti komersial, penyewa tertarik untuk menjaganya dalam kondisi baik. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa kondisi area tempat kegiatan dilakukan membentuk opini pelanggan terhadap perusahaan. Penyewa jarang berusaha menjaga properti mereka dalam kondisi terbaik.
Masalah khusus adalah pendapatan yang diterima dari menyewakan berbagai jenis real estat. Semua orang tahu bahwa ketika membandingkan bangunan dengan luas yang sama, properti komersial menghasilkan lebih banyak pendapatan daripada perumahan.
Catatan! Saat membeli real estat, seorang investor harus menganalisis potensi pendapatan apa yang akan dihasilkannya? . Hal ini terutama berlaku untuk properti yang sudah disewakan. Sangat mungkin untuk membuat perkiraan profitabilitas suatu properti pada saat perolehannya.
Anda juga harus membandingkan upaya diperlukan untuk mengelola beberapa properti. Tentu saja, benda-benda itu real estat perumahan(walaupun ada beberapa dan berlokasi di berbagai bagian kota) jauh lebih mudah dikelola daripada, misalnya kawasan perdagangan, dibagi menjadi beberapa bagian dan disewakan kepada beberapa pengusaha. Yang lebih penting adalah bahwa real estat komersial disewakan untuk jangka waktu yang lebih lama daripada real estat perumahan.
Beberapa investor akan berpendapat bahwa saat ini pengelolaan real estat dapat dialihkan ke organisasi khusus. Namun hal ini sekali lagi memerlukan investasi tunai tambahan.
Kesimpulan apa yang dapat diambil dari hal ini?
Jadi, lebih menguntungkan untuk menyewakan real estat komersial. Namun, hal ini memerlukan investasi uang dan usaha yang signifikan dari investor, serta pengetahuan berkualitas tinggi mengenai kondisi pasar itu sendiri.
Investasi dalam real estat perumahan tersedia untuk kelompok investor yang lebih luas. Hal ini akan memerlukan modal yang jauh lebih sedikit. Pada saat yang sama, real estat semacam itu dapat menjadi sumber praktis pendapatan stabil pasif untuk jangka waktu yang sangat lama.
Namun tetap saja, investor yang setidaknya memiliki pengalaman minimal dalam berinvestasi di real estat dapat diberikan nasihat penting. Sebelum menentukan pilihan properti apa pun, ada baiknya melakukan analisis menyeluruh terhadap semua opsi yang memungkinkan, dengan memperhatikan real estat perumahan dan komersial.
Pertanyaan 3. Bagaimana cara membeli real estate semurah mungkin?
Tidak mungkin ada orang yang meragukan bahwa real estat adalah pilihan investasi yang menguntungkan. Namun, ada cara untuk meningkatkan keuntungan Anda secara signifikan. Untuk melakukan ini, Anda dapat menggunakan tips cara membeli real estate semurah mungkin. Dalam keadaan yang baik, Anda dapat menghemat 30 % dari biaya.
Mari pertimbangkan opsi yang memungkinkan:
1) Kami berdiskusi secara detail akuisisi real estat yang sedang dibangun . Investasi semacam itu menguntungkan dan memberikan keuntungan yang baik. Namun, tingkat risiko dalam kasus ini jauh lebih tinggi.
Sayangnya, tidak menutup kemungkinan pembangunan rumah oleh pengembang tidak selesai pada hari yang ditentukan. Selain itu, terdapat kasus dimana rumah tidak dioperasikan selama bertahun-tahun. Dalam situasi seperti ini, seringkali tidak jelas apakah pekerjaan konstruksi akan selesai atau tidak.
Di sebagian besar kota besar terdapat beberapa asosiasi pemegang saham yang ditipu. Orang-orang ini, karena berbagai alasan - untuk kebutuhan pribadi atau untuk tujuan investasi - membeli apartemen di rumah yang sedang dibangun, tetapi pada akhirnya tersisa tanpa apa-apa . Menggugat perusahaan konstruksi bisa jadi sulit, terutama jika perusahaan tersebut menyatakan bangkrut.
2) Pilihan lain yang memungkinkan Anda mengurangi jumlah investasi adalah akuisisi real estat tanpa renovasi . Investor berinvestasi dalam pekerjaan finishing, setelah itu harga properti langsung naik. Dengan kombinasi keadaan yang berhasil, melakukan perbaikan berkualitas tinggi menggunakan bahan berkualitas tinggi, Anda dapat dengan cepat menyelesaikannya 15 % tiba.
3) Investor dengan pengalaman di pasar real estat menggunakan cara yang lebih menarik untuk menghemat uang dalam pembelian properti investasi. Misalnya, banyak dari mereka memperoleh real estat yang disita karena berbagai alasan dan dilelang .
Dalam hal pengakuan perusahaan, krediturnya berkepentingan untuk mengembalikan uang yang menjadi haknya secepat mungkin. Oleh karena itu, harta pailit seringkali dilelang dengan harga yang sangat tinggi. menurunkan harga secara signifikan. Kami menulis artikel terpisah tentang perdagangan dan perdagangan.
4) Karena banyaknya hipotek yang tidak dibayar dan jenis pinjaman agunan lainnya, lembaga kredit sering kali menyita properti dari kliennya, yang berfungsi sebagai jaminan pengembalian dana berdasarkan kontrak. Real estat semacam itu juga dijual di pengurangan harga, karena kecepatan pengembalian dana sendiri penting bagi bank.
Di mana mencari penawaran tersebut:
Di Internet Anda dapat menemukan situs khusus yang berisi informasi tentang penjualan real estat yang disita dari debitur, serta yang disita sebagai jaminan. Investor sering kali menemukan pilihan investasi yang sangat menarik di sini.
Selain itu, informasi tentang penjualan agunan dan real estat yang disita dari badan hukum tercantum dalam daftar kebangkrutan yang bersangkutan.
Pertanyaan 4: Buku apa tentang investasi real estat yang sebaiknya dibaca oleh seorang pemula?
Segala permasalahan yang berkaitan dengan bidang keuangan memerlukan pengetahuan tertentu dari mereka yang terlibat di dalamnya. Oleh karena itu, penting untuk mempelajari literatur khusus tentang topik yang diminati. Investasi di bidang real estat tidak terkecuali.
Buku 1.
Banyak investor profesional percaya bahwa buku terbaik tentang investasi real estat diciptakan oleh Robert Kiyosaki. Ini disebut secara sepele - “Investasi dan real estat”.
Juga dalam karya ini terdapat sejumlah besar nasihat yang tidak kehilangan relevansinya, dan cerita-cerita lain yang dibagikan para profesional kepada pembaca.
Buku 2.
Ini adalah buku yang sempurna untuk pemula di bidang investasi real estat. Di sini diceritakan dalam bentuk yang mudah diakses, bermanfaat dan benar.
Karya tersebut berisi instruksi terstruktur yang terperinci dan berkualitas tinggi tentang tindakan apa yang perlu dilakukan seorang pemula.
Siapapun, bahkan tanpa pendidikan finansial, akan dapat mengekstrak banyak informasi berguna dari buku ini dengan membacanya dengan mudah.
Buku 3.
Buku ini sangat ideal bagi mereka yang memiliki pengetahuan tentang investasi. Ini akan membantu Anda mempelajari lebih lanjut tentang cara bekerja dengan objek investasi.
Pembaca akan belajar bagaimana memilih properti yang paling menguntungkan, cara terbaik bekerja dengan sejumlah besar informasi dan dokumen yang diperlukan.
Pekerjaan ini juga sangat menekankan pada bagaimana memaksimalkan keuntungan.
Buku 4.
Sebaliknya, karya tersebut berisi informasi berguna tentang cara berinvestasi di real estat tanpa mengambil risiko kehilangan uang pribadi Anda.
Selain itu, ini memberi tahu Anda cara mendapatkan keuntungan yang baik dari investasi tersebut.
Buku 5.
Buku ini memberi tahu Anda cara apa saja, selain menjual kembali, untuk menghasilkan uang dari investasi real estat.
Setelah membaca, investor mulai menyadari bahwa ada banyak cara untuk menghasilkan uang dengan melakukan aktivitas tersebut.
10. Kesimpulan + video tentang topik 🎥
Oleh karena itu, berinvestasi di real estat adalah cara yang menjanjikan untuk mendapatkan penghasilan pasif. Tidak peduli berapa banyak uang yang dimiliki investor. Di dunia investasi modern, Anda bahkan bisa mulai menghasilkan uang dengan investasi kecil.
Namun, penting untuk terus mendidik diri sendiri dan mencoba mempelajari sebanyak mungkin informasi berguna.
Dan video - “Cara menciptakan pendapatan yang tidak ada habisnya di pasar real estat”:
Itu saja untuk hari ini. Miliki investasi yang sukses dan menguntungkan di bidang real estat!
Jika Anda memiliki pertanyaan atau komentar tentang topik publikasi ini, tinggalkan di komentar di bawah!
Real estat adalah pilihan investasi paling konservatif dan pertama yang dipikirkan siapa pun. Dalam realitas Rusia, sulit untuk mempercayai jenis investasi uang lainnya - pasar saham tidak selalu transparan dan tidak terlalu berkembang, deposito bank diterima dengan suku bunga rendah, yang tidak selalu melebihi tingkat inflasi. Dan real estat menjadi yang terdepan. Oleh karena itu, Anda perlu memahami cara berinvestasi di real estat, di mana menginvestasikan uang dan apa manfaat dari investasi tersebut.
Manfaat berinvestasi di real estat
Tujuan dari setiap investasi adalah untuk melestarikan dan meningkatkan uang investor. Artinya, investasi tersebut harus menguntungkan dan mempunyai nilai pertumbuhan yang stabil, atau lebih baik lagi. Properti sepenuhnya mematuhi ketentuan ini.
Membeli real estat tempat tinggal atau komersial dapat menjadi sumber pendapatan permanen dalam bentuk sewa; biaya tempat tersebut meningkat seiring waktu; jika perlu, dapat dijual tanpa banyak kesulitan.
Namun tidak semuanya sesederhana itu dan sebelum membeli real estat apa pun, perlu dilakukan persiapan yang matang.
Berikut beberapa pertanyaan untuk membantu Anda memilih waktu dan tempat yang tepat untuk menginvestasikan uang Anda:
- bagaimana keadaan pasar saat ini - pasar mungkin sedang menurun, tumbuh, atau mati. Fase-fase tersebut saling menggantikan dan, setelah menentukan keadaan, Anda dapat membuat keputusan untuk masuk atau keluar pasar;
- untuk berapa lama investasi dihitung - real estat adalah proyek jangka panjang, dan Anda tidak dapat mengandalkan pengembalian yang cepat. Opsi spekulasi dapat dipertimbangkan pada saat pasar sedang berkembang dan dalam kurun waktu 1-3 tahun. Harus diingat bahwa periode pengembalian real estat di pasar primer dapat meningkat satu hingga dua tahun - periode renovasi apartemen tetangga, di mana daya tarik tempat mana pun bagi penyewa berkurang;
- tingkat pendapatan yang diinginkan dari real estat - menyewa kantor dan apartemen memberikan keuntungan yang berbeda dan membutuhkan biaya yang berbeda. Keadaan pasar juga memainkan peranan penting. Semakin meningkat, semakin mudah untuk mendapatkan harga sewa yang lebih tinggi, dan biaya tempat itu sendiri juga meningkat;
- kesediaan untuk mencurahkan waktu Anda untuk memelihara real estat - setiap real estat memerlukan pemeliharaan: pembersihan, perbaikan, komunikasi dengan berbagai otoritas. Biaya tersebut bervariasi tergantung pada jenis investasi;
- berapa jumlah investasi yang direncanakan - semakin menarik kawasan tersebut, semakin tinggi pula investasi yang dibutuhkan, namun tingkat pengembaliannya mungkin lebih tinggi. Selain itu, Anda perlu memilih sektor pasar - biaya real estat perumahan, toko kecil, atau sebidang tanah cukup bervariasi;
Jenis investasi real estat
Jenis real estat berikut dipilih sebagai investasi:
- perumahan - apartemen dan rumah;
- komersial - perkantoran, toko, kios, ini juga termasuk hotel, sanatorium, pusat rekreasi;
- tanah.
Masing-masing jenis ini mendatangkan pendapatan yang berbeda-beda, memerlukan biaya yang berbeda-beda, dan mempunyai risiko tersendiri.
Risiko investasi real estat
Paling sering investormenghadapi risiko dan kesulitan berikut:
- kesalahan saat memilih real estat - terkadang harapan investor tidak terpenuhi dan properti tidak memberikan keuntungan yang diinginkan. Hal ini biasanya disebabkan oleh kesalahan dalam pemilihan lokasi bangunan;
- perubahan situasi pasar - dalam hal ini, penurunan nilai real estat dan sewa mungkin terjadi;
- perubahan undang-undang - penerapan pajak dan biaya tambahan dapat mengurangi pendapatan sewa;
- keausan - terutama penting untuk fasilitas lama; ini akan memerlukan investasi tambahan dalam perbaikan dan modernisasi.
Selain itu, peristiwa politik juga membawa risiko tertentu - setiap perubahan di negara bagian dapat berdampak serius pada nilai real estat. Real estate komersial sangat sensitif terhadap perubahan tersebut. Perumahan dan lahan lebih stabil.
Saat berinvestasi di pasar perdana, terdapat risiko tambahan dalam memilih pengembang yang tidak jujur dan selalu ada risiko beralih ke perantara yang tidak jujur saat membeli real estat.
Investasi di real estat menguntungkan dan dapat diandalkan. Tentu saja membutuhkan pengetahuan tertentu, waktu yang dihabiskan untuk persiapan dan pemeliharaan. Namun semua ini memungkinkan Anda tidak hanya menyimpan investasi Anda, tetapi juga menerima penghasilan untuk waktu yang cukup lama.
Untuk mengikuti perkembangan terkini di pasar investasi, berlangganan pembaruan di blog Sekolah Perdagangan A. Purnov.
Penilaian risiko memainkan peran penting pada tahap pembentukan strategi investasi, karena anggaran dan ekspektasi profitabilitas sangat bergantung pada seberapa besar keinginan investor untuk mengambil risiko. Jadi, jika investor memandang investasi real estat di masa depan memiliki risiko rendah, maka mereka bersedia membayar lebih untuk setiap dolar pendapatan yang diproyeksikan, sehingga menurunkan tingkat pengembalian. Artinya, semakin rendah risikonya, semakin rendah pula profitabilitasnya.
Resiko adalah kemungkinan terjadinya kerugian akibat suatu perubahan. Semakin besar peluang terjadinya peristiwa negatif, semakin besar pula risikonya. Untuk investasi di bidang real estat, dua kelompok risiko yang paling umum adalah risiko negara dan risiko yang terkait dengan proyek tertentu.
Risiko negara
Risiko negara terutama mencakup kemungkinan gejolak ekonomi, politik dan sosial di negara dimana properti tersebut berada.
Tingkat risiko negara dapat diketahui dari laporan lembaga pemeringkat atau perusahaan konsultan. Misalnya, dalam pemeringkatan The Economist Intelligence Unit, risiko negara terendah ada di Austria, Inggris Raya, Jerman, dan Amerika Serikat, risiko tertinggi ada di Afghanistan, Belarusia, Ukraina, dll.
Salah satu faktor ekonomi risiko negara adalah meningkatnya inflasi. Ketergantungannya adalah sebagai berikut: semakin tinggi inflasi, semakin besar risikonya. Risiko terendah adalah inflasi kurang dari 5% per tahun, yang terbesar - lebih dari 100%. Pasar real estat diasuransikan terhadap risiko inflasi dengan fakta bahwa harga sewa direvisi setiap bulan atau setiap tahun: tarif sewa terikat pada indeks harga eceran, yang dinamikanya mencerminkan inflasi. Semakin sering suku bunga direvisi, semakin tinggi sensitivitas objek terhadap inflasi dan semakin besar pendapatan investor. Misalnya, kamar hotel, ritel, gudang industri, dan perumahan sewa jangka pendek secara tradisional dianggap memiliki sensitivitas inflasi yang tinggi, perkantoran dan REIT dianggap menengah, dan tanah serta apartemen sewa jangka panjang dianggap rendah.
Jerman pada umumnya merupakan negara dengan risiko rendah untuk investasi real estat, namun ada juga wilayah yang berisiko tinggi. Secara khusus, ini termasuk wilayah timurFaktor ekonomi lain yang terkait dengan risiko negara ketidakstabilan mata uang nasional. Terlepas dari apakah suku bunga naik atau turun, setiap penyimpangan yang signifikan akan menimbulkan risiko. Bahaya terbesar bagi pasar terjadi ketika mata uang naik atau turun lebih dari 20%.
Perekonomian berbasis komoditas juga dicirikan oleh faktor risiko seperti penurunan harga minyak. Semakin rendah harga, semakin besar ancaman terhadap perekonomian; Risiko terbesar adalah penurunan harga hidrokarbon lebih dari 20%. Jadi, menurut Savills, dengan latar belakang jatuhnya harga minyak, dari tahun 2007 hingga 2009, apartemen di ibu kota Rusia turun sebesar 51%. Pada bulan Januari-Februari 2009, harga minyak mulai naik, dan biaya per meter persegi juga naik. Pada tahun 2015, minyak menunjukkan dinamika negatif, dan harga rumah juga mengalami penurunan.
Faktor ekonomi lainnya adalah penurunan PDB, penurunan tingkat produksi, penurunan ekspor, dan penurunan daya beli masyarakat. Risiko terbesar adalah penurunan masing-masing indikator tersebut lebih dari 10%.
Risiko spesifik negara juga mencakup risiko sosial-politik. Secara khusus, pasar real estat mungkin terkena dampak negatif pertumbuhan populasi negatif, dan ini berlaku tidak hanya untuk negara secara keseluruhan, tetapi juga untuk wilayah tertentu, serta wilayah tertentu. Misalnya, populasi Jerman Timur berpindah ke negara bagian barat yang lebih maju dan menjanjikan, sehingga negara bagian barat dianggap sebagai pasar yang kurang berisiko untuk investasi real estat (pengecualiannya adalah kota-kota kecil di wilayah Ruhr, yang kehilangan populasi karena kurangnya pekerjaan).
Situasi politik juga memiliki dampak signifikan terhadap perilaku investor dan persepsi risiko. Menurut studi Tranio, 17% agen properti yang disurvei percaya bahwa situasi politik (bersama dengan stabilitas ekonomi) adalah salah satu alasan utama pembeli berbahasa Rusia memilih negara tertentu untuk membeli real estate. Faktor ini terutama terlihat jelas di negara-negara seperti Inggris, Jerman, Amerika Serikat dan Perancis.
Risiko negara penting lainnya adalah potensi perubahan peraturan perundang-undangan, yang dapat mempengaruhi pasar real estat. Hal ini dapat mencakup perubahan undang-undang perpajakan (menaikkan pajak yang ada dan memperkenalkan undang-undang baru), memperkenalkan undang-undang yang membatasi mengenai konstruksi dan investasi, serta memperkenalkan pembatasan pergerakan modal.
Risiko proyek
Risiko yang terkait dengan proyek dapat dibagi menjadi dua kategori:
- risiko proyek Nilai Tambah yang tujuannya adalah menciptakan nilai tambah;
- risiko bisnis sewa.
1. Proyek Nilai Tambah
Proyek Nilai Tambah mencakup konstruksi dan pembangunan kembali. Risiko proyek semacam itu cukup tinggi, namun profitabilitasnya juga tinggi - 14–25%.
Risiko utama yang terkait dengan konstruksi:
- biaya tanah atau fasilitas di pintu masuk mungkin meningkat;
- konstruksi atau perbaikan mungkin tertunda;
- perkiraan konstruksi atau perbaikan mungkin terlampaui;
- harga jual mungkin lebih rendah dari yang diharapkan;
- penjualan mungkin lebih lambat dari yang direncanakan.
Semua risiko ini dapat “memakan” profitabilitas, meninggalkan investor tanpa keuntungan atau bahkan kerugian.
Semua risiko ini tumbuh secara bertahap sesuai dengan beban utang pengembang, yaitu semakin banyak uang kredit yang digunakannya, semakin tinggi pula risiko tersebut. Dalam skenario terburuk, misalnya, jika terdapat beban hutang yang tinggi di lokasi konstruksi dan terjadi penyesuaian biaya yang signifikan, pengembang atau investor mungkin akan tetap merugi. Pengembang berpengalaman selalu menghitung berbagai skenario untuk perkembangan peristiwa, dan skenario di mana investor keluar dari proyek setelah mendapatkan 15–20% (skenario klasik) atau 20–25% (skenario optimis) dianggap dapat diterima.
Risiko proyek muncul bahkan sebelum pekerjaan dimulai. Secara khusus, terdapat risiko tidak diperolehnya izin mendirikan bangunan ( Izin Resiko). Esensinya adalah dalam hal investasi dalam pembangunan kembali, perbaikan besar atau konstruksi dari awal, untuk pelaksanaan setelah pembelian tanah atau suatu objek, Anda harus melalui persetujuan dan mendapatkan izin. Biasanya harga tersebut sudah termasuk resiko tidak diperolehnya izin yang sesuai atau memakan waktu lama. Di beberapa negara, pengembang bersedia mengambil risiko jika tidak mendapatkan izin.
Pemeriksaan komprehensif - Uji Tuntas - yang mencakup empat jenis pemeriksaan membantu menentukan risiko yang terkait dengan objek tertentu:
- uji tuntas hukum: pengacara memeriksa perjanjian sewa dan ketersediaan izin mendirikan bangunan;
- uji tuntas keuangan dan pajak (Financial & Tax Due Diligence): konsultan pajak menetapkan biaya riil pemeliharaan suatu objek, menghitung profitabilitas dan jumlah pengurangan pajak;
- penilaian risiko (Chance & Risk): pemeriksaan terhadap prospek pengembangan lokasi, serta pengaruh pesaing saat ini dan masa depan;
- penilaian teknis (Technical Due Diligence): pemeriksaan kondisi teknis real estat (biasanya tidak dilakukan saat membeli properti baru).
2. Bisnis persewaan
Properti sewaan yang paling tidak berisiko memiliki karakteristik sebagai berikut:
- lokasi di kawasan bergengsi;
- kondisi teknis yang baik;
- penyewa - perwakilan kelas menengah (untuk real estat perumahan) atau perusahaan tingkat pertama (dalam hal properti komersial);
- tingkat sewa rata-rata tersedia untuk penyewa rata-rata;
- kemungkinan melakukan profil ulang properti (misalnya, mentransfer real estat hotel ke perumahan atau sebaliknya);
- pendapatan sewa tidak lebih rendah dari biaya pinjaman.
Lokasi merupakan ciri yang paling penting: jika properti terletak di kawasan yang baik, maka risikonya akan minimal, dan properti tersebut akan likuid. Namun, risiko lebih lanjut mungkin terkait pengembangan daerah tersebut, oleh karena itu, ketika memilih objek yang menguntungkan, Anda harus menaruh perhatian pada rencana pengembangan dan mencari tahu apakah perubahan di masa depan dan yang sudah diterapkan (perluasan jaringan transportasi, munculnya institusi baru, dll.) dari waktu ke waktu dapat meningkatkan kapitalisasi dari objek investasi atau sebaliknya mengurangi profitabilitasnya. Misalnya, jika seseorang membeli sebuah apartemen di New York dengan pemandangan Central Park yang indah, maka ia secara apriori menjamin keamanan investasinya, karena hanya ada sedikit apartemen dengan pemandangan seperti itu, dan tidak akan ada lagi yang baru.
Risikonya juga buruk keadaan objek Dan peralatan teknis yang tidak memadai. Semakin buruk solusi perencanaan ruang di dalam gedung, penyediaan sistem rekayasa modern dan kualitas struktur penahan beban, semakin rendah daya saing objek tersebut di pasar, semakin rendah biaya dan permintaan dari penyewa, dan semakin tinggi pula risiko. Meskipun properti yang tua dan usang dapat memberikan keuntungan langsung yang baik, properti tersebut selalu lebih berisiko untuk investasi dibandingkan bangunan dalam kondisi baik.
Kualitas penyewa dan jenis sewa juga dapat meningkatkan atau menurunkan risiko. Seorang investor yang tidak mau mengambil risiko kehilangan penyewa kemungkinan besar akan berinvestasi pada properti dengan kontrak sewa jangka panjang. Sebaliknya, ketika risiko ini dapat diterima oleh investor, ia akan mempertimbangkan properti dengan masa sewa yang telah habis masa berlakunya atau jangka pendek sebagai opsi.
Risiko lain datang dari pilihan. metode pembiayaan dan pengelolaan lebih lanjut dana pinjaman. Biasanya, semakin tinggi leverage, semakin tinggi pula risikonya.
Efek leverage adalah ketika biaya pembiayaan utang lebih murah dibandingkan profitabilitas proyek. Investor dapat setuju dengan bank sedemikian rupa untuk membayar bunga pinjaman, tetapi membayar jumlah minimum dari jumlah pinjaman. Metode ini dapat meningkatkan profitabilitas operasional suatu investasi. Namun metode peningkatan profitabilitas ini menimbulkan risiko lain. Jika harga properti turun padahal diperlukan perpanjangan perjanjian pinjaman, maka bank memerlukan rekapitalisasi pinjaman secara proporsional dan memberikan jaminan tambahan (margin call). Oleh karena itu, penting untuk menemukan keseimbangan yang tepat antara profitabilitas dan leverage risiko; ini adalah keterampilan investor profesional.
Modal yang dipinjam untuk investasi harus menghasilkan pengembalian yang melebihi biaya penggunaannya. Jika keuntungan dari real estat lebih rendah dari biaya pinjaman, investor menderita kerugian, yang semakin besar jumlah dana pinjamannya.
Menurut pakar tersebut, risiko lain telah muncul di pasar real estat: karena suku bunga pinjaman pada tahun 2014–2015 di banyak negara mencapai tingkat terendah dalam sejarah dan praktis mendekati nol, dalam 3–5 tahun suku bunga tersebut mungkin akan meningkat secara signifikan, dan kapan hal ini akan terjadi. terjadi, nilai properti akan menurun.
Risikonya juga ada kontrol objek jarak jauh: keterpencilan real estate melemahkan kontrol atas hal itu, sehingga upaya untuk mengelola proyek asing dari Rusia dikaitkan dengan risiko besar. Daripada melakukan manajemen mandiri jarak jauh, disarankan untuk menyewa perusahaan khusus.
Yang tidak kalah pentingnya adalah risiko yang terkait dengannya penataan kesepakatan. Ada berbagai skema yang memungkinkan Anda mengoptimalkan pajak - misalnya, pinjaman pemegang saham atau pendaftaran melalui serangkaian perusahaan. Hal ini meningkatkan profitabilitas, namun mengurangi transparansi dan meningkatkan risiko kepemilikan. IRS mungkin tidak menerima kerangka pengoptimalan dan mungkin mengenakan pajak dan denda tambahan. Transparansi sistem perbankan meningkat di seluruh dunia, OECD memperkenalkan langkah-langkah untuk melawan erosi dasar, dan Rusia mewajibkan penduduknya membayar pajak atas pendapatan yang diterima di luar negeri. Semua perubahan ini meningkatkan risiko penataan objek yang berlebihan guna mengoptimalkan pajak. Rekomendasi kami untuk klien: pertama, konsultasikan dengan konsultan pajak, dan kedua, jangan berlebihan dalam melakukan optimalisasi, karena hal ini akan menimbulkan masalah pada pelayanan perpajakan di masa mendatang.
Poin-poin di atas menjelaskan risiko utama – risiko penurunan likuiditas, yaitu penurunan potensi penjualan cepat tanpa kehilangan nilai dan penurunan potensi pertumbuhan kapitalisasi dalam skenario perkembangan pasar yang positif. Oleh karena itu, semakin rendah risiko pada poin-poin yang disebutkan di atas, semakin tinggi likuiditasnya, dan akibatnya, semakin rendah profitabilitas awal objek tersebut.
Pada akhirnya
Risiko utama ketika berinvestasi di real estat adalah:
| Risiko negara | |
| Ekonomis |
|
| Sosial-politik |
|
| Risiko proyek | |
| Nilai tambah |
|
| Bisnis persewaan |
|
Apa yang harus dipilih - keuntungan tinggi atau risiko rendah - tergantung pada investor itu sendiri dan sikapnya terhadap risiko. Masalah utama yang dimiliki banyak pembeli adalah mereka memulai percakapan dengan pertanyaan “Berapa keuntungannya?” padahal pertanyaan pertama yang seharusnya adalah “Apa risikonya, dan bagaimana saya bisa menjual properti ini di masa depan?” Jika seorang investor ingin memperoleh return yang lebih tinggi, ia harus bersedia menerima risiko yang lebih besar.
Yulia Kozhevnikova, Tranio
Di Rusia, secara umum, transaksi real estat memiliki sejumlah risiko yang cukup besar:
Risiko negara (politik, hukum dan keuangan, termasuk inflasi, risiko perubahan sistem perpajakan, kesewenang-wenangan administratif, dll);
- risiko likuiditas - keterlambatan penjualan suatu objek melebihi waktu pemasaran yang diharapkan;
- risiko manajemen yang tidak kompeten, yang akan mempengaruhi kondisi teknis fasilitas dan profitabilitasnya;
- risiko kemungkinan perubahan hubungan antara penawaran dan permintaan;
- risiko yang terkait dengan konstruksi (pembekuan investasi modal selama masa konstruksi, kenaikan biaya bahan yang sulit diprediksi, penggunaan mesin dan tenaga kerja, rendahnya likuiditas konstruksi yang belum selesai, dll.);
- risiko pembatasan administratif atas penggunaan fasilitas;
- risiko kegagalan jaringan utilitas karena kondisi umum yang buruk;
- risiko lingkungan, termasuk banjir dan bencana alam lainnya, serta kecelakaan di pembangkit listrik tenaga nuklir, salvo, dan emisi polutan berlebih lainnya ke atmosfer, air, dan tanah.
Risiko yang timbul ketika berinvestasi di real estat dapat diklasifikasikan dengan cara yang sama seperti risiko berinvestasi pada objek apa pun
Secara umum, karakteristik risiko pasar real estat pertama-tama harus dibagi menjadi tiga kelompok:
1) risiko sistematis yang tidak dapat didiversifikasi dan menunjukkan sifat hubungan antara tingkat risiko investasi real estat dan rata-rata tingkat risiko pasar di pasar modal;
2) risiko yang tidak sistematis atau terkendali yang dapat didiversifikasi melalui pembentukan portofolio real estat;
3) risiko yang tidak disengaja sebagai akibat dari pengelolaan real estat yang buruk.
Sumber risiko yang tidak terkendali adalah:
likuiditas real estat yang rendah;
- ketidakpastian peraturan perundang-undangan tentang transaksi real estat;
- ketidakpastian perpajakan;
- persaingan di pasar modal dan pasar real estat;
- durasi siklus bisnis;
- tren demografi;
- tren ketenagakerjaan dan perubahan solvabilitas penduduk. Pembagian utama risiko berdasarkan sumber kejadian - sistematis dan tidak sistematis - disajikan pada Gambar. 4.1.
Pembagian risiko berdasarkan sumber kejadian
“Risiko yang dapat dikelola” di pasar real estat mencakup risiko mikro:
- ketentuan perjanjian sewa;
- tingkat leverage operasional dan keuangan;
- struktur modal yang diinvestasikan dan biayanya;
- pangsa pasar real estat jenis tertentu;
- lokasi properti;
Selain itu, risiko berinvestasi di real estat dapat diklasifikasikan menurut bidang manifestasinya
Seperti halnya risiko apa pun ketika menginvestasikan modal, risiko berinvestasi di real estat dapat dibagi menurut tingkat kerusakannya menjadi parsial, dapat diterima, kritis, dan bencana.
Dengan demikian, klasifikasi risiko ketika berinvestasi di real estat hampir mirip dengan klasifikasi risiko ketika berinvestasi di bisnis apa pun.
Pembagian risiko berdasarkan area manifestasinya
Sumber risiko dalam arah investasi real estat seperti investasi real estat dapat berupa:
- jenis properti;
- perubahan rasio penawaran dan permintaan;
- lokasi (termasuk risiko regional);
- ketentuan perjanjian sewa dan pemberian pinjaman;
- penuaan fisik dan kerusakan perbaikan;
- perubahan peraturan perundang-undangan dan perubahan kondisi perpajakan;
inflasi;
- fitur reinvestasi;
- penurunan likuiditas.
Risiko memilih jenis real estat untuk investasi berarti pilihan yang salah atas jenis real estat tertentu dalam situasi yang umumnya menguntungkan bagi perkembangan pasar real estat. Misalnya, dalam kondisi di mana investasi pada real estat multifungsi dapat memberikan tingkat pengembalian yang lebih tinggi, investasi modal riil dilakukan pada real estat perkantoran. Kelebihan pasokan gedung perkantoran secara nasional telah mengubah harga sewa riil dan nominal menjadi beban mati.
Risiko perubahan hubungan antara penawaran dan permintaan. Karena faktor utama yang mengatur pasar suatu barang dan jasa adalah penawaran dan permintaan, maka sebagai hasil interaksinya maka terciptalah pasar penjual atau pasar pembeli. Namun, pasar real estat yang menguntungkan memiliki sejumlah ciri penting, untuk memperjelasnya perlu dilakukan analisis faktor-faktor yang mempengaruhi pasar real estat pada setiap periode waktu tertentu.
Faktor utama yang menentukan besarnya permintaan adalah:
- solvabilitas penduduk;
- perubahan total populasi (tren masa lalu, saat ini dan proyeksi);
- perubahan hubungan antar segmen penduduk yang berbeda, yaitu persentase antara kelompok penduduk dengan tingkat pendidikan yang berbeda, tingkat migrasi, jumlah perkawinan dan perceraian;
- perubahan selera dan preferensi penduduk merupakan faktor penting dalam permintaan. Namun, dalam pasar real estate mana pun, perubahan preferensi dan selera konsumen cukup sulit untuk dilihat. Banyak profesional real estate mengandalkan pengalaman dan pengamatan mereka sendiri dan mengenalinya hampir secara intuitif, sehingga memungkinkan mereka mengikuti perubahan ini. Preferensi dan selera sangat subjektif sehingga sangat sulit diukur dan diprediksi;
- kondisi dan ketersediaan pembiayaan.
Meningkatnya permintaan menyebabkan peningkatan aktivitas di pasar real estat. Prasyarat pertumbuhan permintaan adalah perluasan peluang ekonomi bagi konsumen potensial dan pertumbuhan pendapatan mereka, yang mengarah pada peningkatan aktivitas di pasar real estat. Demikian pula, penurunan permintaan efektif biasanya menyebabkan depresi pasar.
Akibat dari meningkatnya permintaan real estat adalah kenaikan harga sewa dan harga jual real estat, meskipun tren inflasi juga berjalan ke arah yang sama, yang dapat mempengaruhi kenaikan harga di semua segmen pasar.
Dalam jangka pendek, parameter permintaan lebih penting daripada parameter penawaran, yang ciri khasnya adalah inelastisitas. Fluktuasi signifikan dalam aktivitas transaksi real estat sebagian besar disebabkan oleh inelastisitas pasokan dalam jangka pendek. Jika tujuan analisis adalah untuk memprediksi situasi di pasar real estat (misalnya, untuk menghitung kemungkinan harga jual suatu properti pada suatu waktu di masa depan), perhatian khusus harus diberikan pada analisis faktor penawaran, karena dalam jangka panjang volume pasokan sangat elastis.
Kami mencantumkan faktor-faktor yang menentukan besarnya pasokan:
- ketersediaan cadangan real estate kosong di segmen pasar tertentu;
- volume konstruksi baru dan biayanya, termasuk:
1) intensitas konstruksi (menentukan volume perumahan baru),
2) situasi industri konstruksi, sejauh mana mempengaruhi tingkat biaya konstruksi (menentukan ketersediaan dan harga faktor produksi),
3) perubahan teknologi konstruksi saat ini dan yang mungkin terjadi serta kemungkinan dampaknya terhadap biaya konstruksi,
4) rasio biaya konstruksi dan harga jual real estat,
5) biaya perbaikan bidang tanah yang belum dikembangkan dan persediaan yang ada.
Persentase seluruh rumah atau bangunan yang kosong atau belum disewakan (kosong) merupakan salah satu indikator terpenting mengenai kesehatan dan tren pasar real estat. Tingkat kekosongan yang tinggi menyebabkan harga dan sewa lebih rendah bahkan ketika permintaan tinggi. Biasanya, tingkat kekosongan untuk bangunan tempat tinggal satu keluarga kurang dari 5%, dan untuk bangunan multi-keluarga sedikit lebih dari 5%. Untuk tempat usaha, persentasenya sedikit lebih tinggi. Ini adalah rasio dasar yang dapat berubah tergantung pada situasi di wilayah tersebut. Jika pasokan unit kosong melebihi persentase normal, maka terjadi kelebihan pasokan dan/atau permintaan yang tidak mencukupi di pasar. Persaingan dapat menyebabkan penurunan harga dan harga sewa secara paksa, yang diikuti dengan pengurangan pembangunan baru. Ketika tingkat kekosongan turun, harga dan harga sewa naik, aktivitas investasi real estat meningkat. Disarankan bagi perusahaan yang beroperasi di pasar real estat untuk mengumpulkan informasi tentang dinamika tingkat lowongan dan memiliki database. Harus diingat bahwa tingkat lowongan untuk berbagai segmen pasar real estat harus dihitung secara terpisah, karena mungkin terdapat kekurangan real estat di satu segmen pasar, dan kelebihan di segmen pasar lainnya.
Risiko lokasi ditentukan oleh kondisi pasar lokal dan prospek pembangunan sosial ekonomi daerah, yang ditentukan oleh masuk dan keluarnya modal dari daerah, tingkat diferensiasi lapangan kerja penduduk pekerja, kriminogenisitas masyarakat. situasi di kawasan, sikap penduduk terhadap modal swasta dan asing, kemungkinan konflik antaretnis dan sosial-ekonomi dan bersenjata, ekologi kawasan, dll.
Risiko sewa Hal ini disebabkan penyewa tidak dapat membayar seluruh uang sewa yang ditentukan dalam kontrak. Kerugian atas pinjaman sewa ditanggung oleh pemilik karena memerlukan waktu untuk mengusir penyewa dan menyiapkan tempat untuk penyewa baru. Jenis risiko ini paling mungkin terjadi pada properti yang hanya memiliki satu penyewa.
Keausan fisik dan perbaikan penuaan juga dapat mengurangi profitabilitas real estat. Pemilik sering kali memilih untuk mengeluarkan biaya material yang signifikan untuk menjadikan bangunan mereka modern. Sulit untuk menentukan tingkat keausan fungsional karena sangat bergantung pada perkembangan teknologi baru. Ketika teknologi baru seperti elevator, pengontrol suhu, dan keamanan diperkenalkan ke gedung-gedung baru yang bersaing, gedung-gedung tua kehilangan daya tariknya di mata penyewa dan pemiliknya harus mengenakan harga sewa yang lebih rendah dan mengeluarkan uang untuk perbaikan gedung atau menoleransi tingkat hunian yang lebih rendah.
Ada risiko peraturan perundang-undangan dan perubahan kondisi perpajakan adalah bahwa keputusan pihak berwenang memerlukan pengeluaran tak terduga atau terkait dengan kenaikan pajak properti (properti, real estat). Perubahan peraturan atau perpajakan yang tidak terduga dapat mengubah arus kas pendapatan real estat dari yang diharapkan.
Risiko inflasi dan reinvestasi- risiko yang relatif lebih kecil untuk berinvestasi di real estat. Risiko inflasi berkaitan dengan fakta bahwa arus kas kontraktual aktual dari pendapatan sewa mungkin jauh lebih rendah dari perkiraan akibat inflasi. Semakin lama jangka waktu sewa, semakin tinggi risikonya. Dalam situasi khusus adalah investasi pada real estat yang dijual dan disewakan, yang dikaitkan dengan risiko inflasi terbesar dari semua jenis investasi ekuitas karena masa sewa yang panjang. Risiko reinvestasi merupakan kebalikan dari risiko inflasi karena pendapatan tunai yang diterima tidak dapat diinvestasikan kembali pada tingkat pengembalian yang sama dengan investasi awal. Nilai ini juga lebih rendah untuk ekuitas yang diinvestasikan pada real estat yang tidak digadaikan.
Risiko likuiditas. Likuiditas pasar real estat untuk semua jenis real estat di tingkat makro ditentukan:
- situasi sosial-ekonomi di negara, wilayah;
- ketersediaan kredit, ditentukan oleh kebijakan pemerintah (jika pemerintah menerapkan kebijakan “uang tinggi”, akses terhadap kredit menjadi lebih sulit karena tingginya suku bunga);
- kebijakan bank komersial untuk mengurangi atau memperluas pinjaman yang dijamin dengan real estate.
Di tingkat daerah, likuiditas real estat ditentukan oleh prospek pembangunan daerah, tingkat diferensiasi lapangan kerja penduduk, dan lingkungan.
Ketika menghitung tingkat karakteristik risiko berbagai properti real estat, perlu diperhitungkan bahwa tingkat risiko investasi yang lebih tinggi pada real estat yang menghasilkan pendapatan dibandingkan dengan risiko investasi pada aset keuangan ditentukan oleh karakteristik pendapatan. -menghasilkan real estat, karena diperlukan investasi modal yang signifikan dan terdapat ketergantungan yang kuat pada aliran pendapatan dari real estat tergantung pada situasi di wilayah tersebut dan prospek pengembangannya.
Investasi pada umumnya selalu dikaitkan dengan sejumlah risiko, dan meskipun investasi pada real estat dianggap paling dapat diandalkan, seorang investor tetap perlu berhati-hati dalam memilih objek investasi. Peringatan sudah diperingatkan, jadi investor perlu mempelajari semua kemungkinan jebakan dan mempertaruhkan investasi Real Estate untuk menghindari kerugian finansial di kemudian hari.
Kekhususan risiko investasi real estat
Perlu dicatat bahwa ia memiliki karakteristiknya sendiri, yang ditentukan oleh ciri-ciri spesifiknya - kebutuhan akan manajemen operasional dari proses investasi, likuiditas objek yang rendah, pengeluaran waktu dan uang yang besar, serta prospek pengembalian jangka panjang.
Saat berinvestasi dalam konstruksi, Anda harus selalu bersiap menghadapi penurunan profitabilitas proyek, kelebihan biaya riil dibandingkan biaya yang direncanakan, lonjakan tajam harga bahan bangunan dan pembekuan proyek konstruksi karena alasan ini, dan Anda juga harus memperhitungkan risiko kehancuran objek yang dibangun yang tidak terduga.
Sumber risiko mungkin termasuk:
- jenis real estat yang dipilih dengan buruk. Risiko ini terkait dengan fluktuasi pasokan dan permintaan di pasar.
- fluktuasi tajam dalam penawaran dan permintaan di pasar.
- lokasi properti yang buruk. Misalnya, kawasan atau kawasan yang dipilih tidak memenuhi harapan investor akan pesatnya perkembangan bisnis di dalamnya, sehingga permintaan akan perkantoran di kawasan tersebut bisa jadi menurun.
- pelanggaran ketentuan sewa. Risiko tidak dibayarnya jumlah yang disepakati oleh penyewa, atau sebagiannya.
- keausan bangunan. Seiring waktu, harga real estat menurun karena usia dan kerusakan fisik. Biasanya investor lebih memilih untuk menginvestasikan dana tambahan dalam perbaikan dan rekonstruksi fasilitas.
- perubahan peraturan perpajakan. Kemungkinan peningkatan biaya pajak akibat perubahan tarif peraturan perpajakan.
- investasi kembali.
- inflasi. Inflasi dan reinvestasi adalah faktor risiko paling kecil untuk investasi real estat.
Jebakan penipuan saat berinvestasi di real estat
Sangat besar risiko investasi real estat ketika berhadapan dengan penipu. Saat menyelesaikan transaksi pembelian/penjualan real estat, atau membuat perjanjian partisipasi bersama dalam konstruksi, investor harus sangat berhati-hati agar tidak terjerumus ke dalam jaringan penipu, yang banyak terdapat di bidang ini.
Risiko pertama terkait dengan perusahaan pembangunan palsu yang, tanpa memiliki dokumen apa pun untuk pembangunan objek, menjual proyek yang bahkan belum dimulai. Seringkali perusahaan seperti itu dapat membangun satu gedung untuk penampilan, dan kemudian menghilang bersama uangnya.
Metode penipuan canggih lainnya adalah penipu membangun rumah dari bahan termurah tanpa mematuhi standar teknis, menjualnya dan menghilang bersama uangnya, dan setelah beberapa tahun bangunan seperti itu benar-benar “meledak”.
Metode penipuan yang sangat umum adalah penjualan real estate menggunakan dokumen palsu. Akibatnya, pemilik properti bahkan tidak menyadari rumahnya telah terjual sampai ada pembeli yang mengklaimnya.
Juga risiko bagi investor adalah berinvestasi pada properti negara yang dijual secara ilegal, yang pertama-tama didaftarkan ulang oleh pejabat pemerintah yang tidak bermoral sebagai properti kota, dan kemudian menjualnya tanpa izin atau dokumen yang sesuai.
Asuransi risiko investasi
Setiap risiko investasi real estat Anda selalu dapat mencoba mengurangi, atau bahkan mengurangi hingga nol, jika Anda menangani masalah ini dengan kompeten.
Baru-baru ini, asuransi risiko investasi yang terkait dengan investasi di real estat semakin meluas. Sekarang sudah dimungkinkan untuk mengasuransikan rumah terhadap commissioning yang tidak tepat waktu, terhadap risiko pekerjaan konstruksi berkualitas buruk, serta terhadap keadaan force majeure, misalnya, kebakaran di fasilitas yang sedang dibangun.
Namun, misalnya, tidak mungkin untuk mengasuransikan terhadap penipuan. Perusahaan asuransi enggan mempertimbangkan kasus seperti itu, mengingat hal itu merupakan kompetensi aparat penegak hukum.
Oleh karena itu, setiap investor yang berinvestasi di real estat harus mempertimbangkan semua risiko yang mungkin terjadi. Untuk menghindari penipuan atau penipuan, sebaiknya pelajari informasi tentang pemilik properti atau proyek konstruksi selengkap mungkin, dan pastikan untuk berkonsultasi dengan pengacara mengenai seluk-beluk melengkapi surat-surat yang menyertainya.
Dan juga jangan menghemat asuransi real estat terhadap situasi force majeure atau kegagalan dalam penyerahan proyek konstruksi.
Hal utama yang perlu diingat adalah perhatian, kehati-hatian, kurangnya tergesa-gesa dan emosi adalah aturan utama seorang investor berpengalaman.
