Sveiki, dārgie finanšu žurnāla “vietne” lasītāji! Šodien mēs runāsim par investīcijām nekustamajā īpašumā.
No šīs publikācijas jūs uzzināsit:
- Kādas ir šāda veida ieguldījumu priekšrocības un trūkumi;
- Dažādas investīciju iespējas nekustamajā īpašumā;
- Investīciju būvniecībā iezīmes;
- Kā sākt investēt ar nelielu pieejamo līdzekļu apjomu.
Turklāt raksta beigās jūs atradīsiet atbildes uz bieži uzdotajiem jautājumiem.
Raksts patiks un noderēs gan tiem, kas tikai meklē veidus, kā ieguldīt savus līdzekļus, gan pieredzējušiem investoriem. Netērējiet laiku, sāciet lasīt. Un, iespējams, tuvākajā nākotnē jūs spersiet pirmos soļus veiksmīgai investīcijām nekustamajā īpašumā.
Kādi ir galvenie plusi (+) un mīnusi (-) investējot nekustamajā īpašumā, kurā nekustamajā īpašumā labāk ieguldīt savu naudu, kādi ir veidi, kā gūt peļņu no šāda veida investīcijām - lasiet vairāk par šo un vairāk
1. Plusi un mīnusi investējot nekustamajā īpašumā - galvenās priekšrocības un trūkumi 📑
Katrs saprātīgs cilvēks domā par ienesīgām investīcijām. Ir svarīgi, lai investīcijas pasargātu naudu no kaitīgas ietekmes inflācija. Vienlaikus vēlams, lai ieguldītie līdzekļi strādātu un gūtu papildu ienākumus.
Ilgstoši izmantotie ieguldījumu instrumenti palīdzēs sasniegt augstāk izklāstītos mērķus. Ir svarīgi, lai tiem būtu minimāls risks un tie būtu ļoti daudzsološi. Tieši tādi viņi ir investīcijas nekustamajā īpašumā .
Nepieciešamība pēc mājokļa radās pirms daudziem gadiem un turpinās līdz šai dienai. Nākotnē tas nekur nepazudīs. Tāpēc nekustamais īpašums Vienmēr būs pieprasīts, kas nozīmē, ka ir lielisks investīciju instruments.
Turklāt šādas investīcijas ir pilnīgi pieņemama iespēja veikt uzņēmējdarbību. Lai to izdarītu, nemaz nav nepieciešamas milzīgas naudas summas. Jūs joprojām varat ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā sākotnējā būvniecības stadijā. Turklāt, iegādājoties tajā daļu, iespējams kļūt par namu kooperatīva biedru.
Tāpat kā jebkuram citam finanšu instrumentam, ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir abi plusi , tātad mīnusi .
Starp šāda veida ieguldījumu priekšrocībām (+) ir šādas:
- nekustamajam īpašumam ir augsta likviditāte;
- ilgā pastāvīgas rentabilitātes periodā, Piemēram Iznomājot iegādāto īpašumu, jūs varat gūt peļņu daudzu gadu garumā;
- investīciju relatīvā pieejamība;
- plašs investīciju iespēju klāsts.
Neskatoties uz būtiskajām priekšrocībām, ko sniedz ieguldījumi nekustamajā īpašumā, tāpat kā visas esošās investīciju iespējas, tās ir pakļautas riskam.
Galvenie šādu ieguldījumu trūkumi (-) ir:
- pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem ir diezgan būtiski atkarīgs no ekonomiskās situācijas valstī kopumā un konkrētā reģionā īpaši;
- nekustamā īpašuma cenas ir diezgan augstas;
- mazpilsētās pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem ir diezgan zemā līmenī;
- augstas papildus izmaksas - komunālie maksājumi, remonts, nodokļi.
Turklāt pastāv arī iespēja nepārvarama vara . Gadās, ka nepārvaramu apstākļu dēļ īpašuma cena strauji krītas. Piemēram, dzīvokļi ekoloģiski tīrā rajonā kļūs lētāki, ja tuvumā tiks uzbūvēta rūpnīca vai intensīva automaģistrāle. Rezultātā investors ne tikai neko nenopelnīs, bet arī zaudēt daļa no ieguldītās naudas.
Lai izvairītos no lielākās daļas problēmu, pirms ieguldīšanas ir svarīgi veikt provizoriskā analīze . Tajā tiek salīdzinātas iespējamās ieguldījumu iespējas un apskatīti dažādi faktori un apstākļi, kas var ietekmēt īpašuma vērtību.
Populāras iespējas, kurās ir izdevīgi investēt
2. Kurā nekustamajā īpašumā ir izdevīgi investēt - 8 populāri varianti + salīdzināšanas tabula 📊
Investīciju eksperti uzskata, ka investīcijas nekustamajā īpašumā ir daudz mazāk riskantas nekā tirdzniecība biržā, investīcijas jaunuzņēmumos un uzņēmumos. Tas ir izskaidrots vienkārši: nekustamais īpašums ļoti reti kļūst lētāks.
Visizdevīgāk ir ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā liels pilsētas. Tas jo īpaši attiecas uz dzīvojamām telpām. Šajā gadījumā pastāv tieša saistība: Jo lielāka pilsēta, jo izdevīgāk ir ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā.Šis fakts, pirmkārt, ir saistīts ar tā likviditātes atšķirību dažādās pilsētās.
Taču ir svarīgi saprast, ka katrā apvidū var atrast sev piemērotu nekustamo īpašumu investīcijām. Lai gūtu maksimālu peļņu, jums vajadzētu tērēt rūpīga analīze visus esošos virzienus un izvēlieties izdevīgāko.
1. variants. Dzīvojamais īpašums
Šī opcija ir vispieejamākā privātie investori. Risks investēt dzīvojamā nekustamajā īpašumā ir minimāls.
Ir divi veidi, kā pelnīt naudu, pērkot dzīvojamo nekustamo īpašumu:
- pirkums ar nolūku vēlāk tālākpārdošana par augstākām izmaksām;
- pirkums par noma .
Jebkurā gadījumā, pērkot dzīvokli, ir svarīgi pievērst uzmanību šādiem kritērijiem:
- atrašanās vieta— prestižā, dzīvojamajā vai studentu rajonā, videi draudzīgā, nomaļā no pilsētas centra;
- telpu plānojums, tostarp balkona klātbūtne, apvienota vai atsevišķa vannas istaba;
- Valsts— remontdarbu pieejamība un kvalitāte;
- infrastruktūra— cik tālu atrodas bērnudārzi, skolas, klīnikas, sabiedriskā transporta pieturas, veikali.
Kopumā pircējiem svarīgs var būt jebkurš, pat šķietami nenozīmīgs, kritērijs:
- skats no loga;
- grīda;
- kaimiņi;
- atrašanās vietas apgabala kontingents.
Lai pēc iespējas izdevīgāk iegādātos dzīvokli (vai citu dzīvojamo īpašumu), tas būs jāmeklē paša spēkiem , bez nekustamo īpašumu palīdzības. Tomēr ir svarīgi pārbaudīt darījuma tīrību. Par to, kā to izdarīt gan primārajā, gan sekundārajā mājokļu tirgū, mēs runājām pēdējā numurā.
Variants 2. Komerciālais nekustamais īpašums
Šī opcija ir paredzēta pieredzējušāki investori. Šādas investīcijas ir piemērotas gan nelielām biroju un tirdzniecības telpām, gan lielām ēkām, kas paredzētas noliktavu, lielveikalu un ražošanas cehu izvietošanai.
Šādas telpas vienmēr ir diezgan pieprasītas. Milzīgs skaits uzņēmēju meklē telpu biznesa veikšanai un ir gatavi to atdot īpašniekam īre. Tiem, kas iegādājas komerciālo nekustamo īpašumu, tiek nodrošināta regulāra peļņa no ieguldījumiem.
Noma ir klasiska iespēja iegūt . Investora peļņa šajā gadījumā nav atkarīga no darbam pavadītā laika.
Investoram ir noderīgi zināt, ka, izvēloties komerciālo nekustamo īpašumu kā investīciju objektu, ir jābūt diezgan lielai naudas summai. Ieguldījumi šajā virzienā parasti sākas ar pieci -septiņi miljons rubļu.
Variants 3. Zemes gabali
Lai iegādātos zemes gabalu, ir nepieciešama mazāka naudas summa nekā dzīvokļa vai komercīpašuma iegādei.
Ieguldīšanai zemē ir vairākas priekšrocības:
- minimālais krāpšanas varbūtības līmenis;
- nav nepieciešams remonts;
- komunālo pakalpojumu maksājumu trūkums;
- pirkuma procedūra ir vienkāršāka nekā citiem nekustamajiem īpašumiem;
- salīdzinoši zemi nodokļi;
- vienkāršs dizains;
- nav nepieciešams ķerties pie nekustamo īpašumu palīdzības.
Visi zemes gabali var tikt klasificēti pēc lietošanas mērķa. Priekš īstermiņa investīcijas ar minimālām izmaksām vispiemērotākās ir izmantotās platības būvniecībai . Vairāk ilgtermiņa investīcijas jāveic zemēs, kas paredzētas izmantošanai lauksaimniecība un rūpniecība .
Bet ir arī nepilnības ieguldot zemē. Pirmkārt, valsts ir pastiprinājusi kontroli pār to, lai zeme tiktu izmantota atbilstoši tai paredzētajam mērķim. Turklāt, nesen ir palielināti nodokļi šāda veida īpašumiem.
4. variants. Lauku nekustamais īpašums
Lauku nekustamā īpašuma pirkšana tā tālākai stabilai tālākpārdošanai izdevīga nodarbošanās . Tas ir īpaši raksturīgi lielajām pilsētām, jo to iedzīvotāji arvien biežāk cenšas apmesties vai viņiem ir iespēja atpūsties pēc iespējas tālāk no pilsētas trokšņiem un netīrā gaisa.
Ir vairākas iespējas investēt valsts nekustamajā īpašumā:
- būvniecības stadijā esošo objektu iegāde;
- ieguldot gatavās mājiņās;
- piepilsētas nekustamo īpašumu apbūvei paredzēto zemes gabalu iegāde.
Laika gaitā palielinās izredzes ieguldīt valsts nekustamajā īpašumā. Bet, izvēloties objektu iegādei, jums vajadzētu pievērst uzmanību par tās atrašanās vietu, esošo infrastruktūru un komunikācijām. Liela nozīme var būt arī citiem faktoriem, kas ir svarīgi komfortablu dzīves apstākļu radīšanai.
5. variants. Īpašums būvniecības stadijā
Vēl viena investīciju iespēja ir investīcijas nekustamajos īpašumos, kas tiek būvēti (jaunbūvēs). Neskatoties uz to, ka šīs iespējas risks ir nedaudz lielāks, jūs varat arī iegūt daudz liela peļņa.
Tas ir izskaidrots ļoti vienkārši– būvniecības stadijā esošais īpašums maksā daudz lētāk nekā otrreizējā tirgū. Tāpēc, ieguldot līdzekļus sākotnējā posmā, pēc būvniecības pabeigšanas cenas, visticamāk, ievērojami pieaugs izaugs. Rezultātā investors saņems taustāmu peļņu.
Riski, investējot nekustamajā īpašumā būvniecības stadijā, visbiežāk ir saistīti ar attīstītāju uzņēmumu. Ja viņš ir neuzticams, viņš palielinās risks rodas šādas situācijas:
- savlaicīga īpašuma nodošana ekspluatācijā;
- pilnīga būvniecības iesaldēšana;
- Ja būvniecība ir nelikumīga vai nav atļauju, ir iespējama ēkas pilnīga nojaukšana.
Tieši tāpēc investoram, pirms investēt nekustamajā īpašumā būvniecības stadijā, ir jāveic rūpīga attīstītāja analīze.
Ir svarīgi izpētīt ne tikai uzņēmuma reputāciju, bet arī šādas īpašības:
- uzņēmuma pastāvēšanas laiks;
- pabeigto un ekspluatācijā nodoto objektu skaits;
- vai būvniecības procesā iepriekš ir bijušas dīkstāves, to ilgums un iemesli.
Secīgie investīciju posmi būvniecībā
5.3. Kā pareizi investēt būvniecībā - 5 galvenie posmi
Jebkurš investors zina, ka investēšana pēc iepriekš sagatavota plāna ļauj paaugstināt peļņas līmeni un samazināt investīciju risku. Investīcijas jāveic konsekventi, atbilstoši izstrādātajai stratēģijai. Šajā procesā ir pieci posmi.
1. posms. Izstrādātāja izvēle
Obligāta un svarīga darbība sākotnējā investīciju stadijā būvniecībā ir izstrādātāju analīze. Ir svarīgi ne tikai noskaidrot izstrādātāja vārdu, bet arī noskaidrot, kāda ir viņa reputācija. Speciālisti iesaka investēt tikai tajos būvniecības stadijā esošajos projektos, kuru būvniecību veic pilsētā pazīstama būvfirma.
Izvēloties izstrādātāju, ir svarīgi ņemt vērā:
- uzņēmuma reputācija;
- cik objektus uzņēmums jau ir nodevis ekspluatācijā;
- atsauksmes;
- cik pieredzējis uzņēmums ir sarežģītā būvniecībā;
- cik investoru ir attīstītājam;
- partnerattiecības ar kredītiestādēm (bankas rūpīgi izvēlas, ar ko sadarboties, veic rūpīgu analīzi un nesadarbojas ar izstrādātājiem, kuriem ir apšaubāma reputācija);
- Cik rūpīgi izstrādātājs ievēro likumu (galvenais normatīvais akts ir federālais likums 214 -FZ).
Maskavā un Maskavas reģionā varat uzticēties šādiem izstrādātājiem:
GC PIK– viens no lielākajiem izstrādātājiem Krievijā. Uzņēmums dibināts 1994. gadā, tas veiksmīgi realizē lielus būvniecības projektus visā Krievijā. Koncentrējas uz būvniecību par pieņemamu cenu mājoklis. Darbības gadu laikā tika uzbūvēti aptuveni 250 tūkstoši dzīvokļu 15 miljonu kvadrātmetru platībā. m. Tas ir viens no sistēmiski nozīmīgākajiem uzņēmumiem Krievijas ekonomikā.
A101 Izstrāde— uzņēmums uzbūvējis ap 500 tūkst.kv. m. dzīvojamais nekustamais īpašums, kā arī vairāk nekā 50 tūkst. komerciāls. Arī attīstītājs būvē bērnudārzos un skolās mijiedarbībā ar budžetu. Hipotekārās kreditēšanas programmu ietvaros ir izveidojusies sadarbība ar vairākām lielajām bankām. Izstrādātājs ir iekļauts TOP-5 Maskavas reģionā un TOP-15 visā Krievijā.
Kapitāla grupa ir uzņēmums, kas nodarbojas ar pilnu būvniecības darbību ciklu, sākot no būvniecības objektu analīzes līdz gatavā īpašuma apdarei. Tika pabeigts 71 projekts, kā rezultātā tika uzbūvēti 7 miljoni kvadrātmetru. m platības. Uzņēmuma objekti tika nosaukti par labākajiem projektiem Maskavā un Maskavas reģionā.
2. posms. Investīciju objekta izvēle
Vēl viens svarīgs posms investīcijām būvniecības stadijā esošajā nekustamajā īpašumā ir piemērota objekta izvēle. Labākā vieta, kur sākt, ir apgabals, kurā ir vislielākais pieprasījums pēc dzīvojamām platībām.
Izvēloties investīciju objektu, ir svarīgi ņemt vērā šādus parametrus:
- infrastruktūra;
- sabiedriskā transporta pieturu un metro staciju tuvums;
- citas īpašības, kas ietekmē dzīves komforta pakāpi.
Ja plānojat investēt komerciālā nekustamajā īpašumā, iepriekš vajadzētu padomāt par investora gala mērķi. Būtu ieteicams arī sastādīt profesionālu biznesa plānu.
3. posms. Sarunas
Kad ir izvēlēts attīstītājs un investīciju objekts. Jūs varat sākt sarunu vadīšana. Ir svarīgi saprast, ka saskaņā ar mūsu valsts likumiem nav iespējams reģistrēt tiesības uz būvniecības stadijā esošu nekustamo īpašumu.
Tomēr ieguldītājam ir tiesības:
- sastādīt akciju līdzdalības līgumu;
- iestāties būvniecības kooperatīvā;
- reģistrēt ieguldījumu depozītu;
- noslēgt akciju līgumu.
Eksperti iesaka izvēlēties akciju līdzdalības līgumu.
Papildus līguma reģistrēšanas metodei tiek apspriesti naudas līdzekļu noguldīšanas nosacījumi. Galvenie no tiem ir iegāde iemaksas(maksa pa daļām) un vienreizēja līdzekļu iemaksa, taču iespējamas arī citas iespējas.
4. posms. Dokumentācijas izpēte
Visiem noslēgtajiem līgumiem jāatbilst spēkā esošajiem tiesību aktiem. Būtu ieteicams tos pārbaudīt ar neatkarīga jurista palīdzību. Daudzi cilvēki domā, ka tā ir naudas izšķiešana. Taču nav vēlams taupīt uz darījumu drošību.
5. posms. Līguma slēgšana
Darījuma pēdējais posms ir līguma noslēgšana. Pirms galīgā līguma parakstīšanas. Ir svarīgi rūpīgi izpētīt visus tā punktus.
Šajā gadījumā jums jāpievērš uzmanība:
- kad plānots pabeigt būvniecību;
- kādi ir izbeigšanas noteikumi;
- cenai jābūt fiksētai, nevajadzētu būt nosacījumiem, uz kuru pamata tā mainīsies;
- naudas sodi līguma noteikumu pārkāpšanas gadījumā ir noteikti katrai pusei;
- nepārvaramas varas apstākļi.
Būvējamā nekustamā īpašuma iegādes darījumam ir svarīgi pieiet ar vislielāko rūpību un atbildību. Ir svarīgi atcerēties, ka pastāv riski, kurus var samazināt, stingri ievērojot ieguldījumu posmu secību.
5.4. Kā pelnīt naudu par investīcijām būvniecībā - TOP 3 darba metodes
Investoram ir jāzina, kuri veidi, kā pelnīt, iegādājoties nekustamo īpašumu būvniecības stadijā, ir visdrošākie un pārbaudītākie.
1. metode. Noma
Peļņa no nekustamā īpašuma nodošanas īrei pārstāv ilgtermiņa ieguldījums. Bet šai opcijai ir stabils rentabilitātes līmenis.
Atmaksāšanās periods šajā gadījumā pārsniedz pieci seši gadiem. Taču neaizmirstiet, ka platības jebkurā gadījumā paliek investora īpašumā.
Lielajās pilsētās ir pieprasījums pēc dažāda veida nomas dzīvojamais nekustamais īpašums : luksusa apartamenti uz vienu dienu, numuriņi, kas atrodas dzīvojamos rajonos, studijas jaunām ģimenēm un citi.
Ja ņemam vērā komerciālais nekustamais īpašums , var atzīmēt, ka arī pieprasījums pēc tā no uzņēmēju puses ir nemainīgi augsts. Lielajās pilsētās īpaši populāras ir telpas, kas atrodas biznesa un tirdzniecības centros. Vienīgais tirdzniecības telpu trūkums ir investīciju nepieciešamība diezgan lielas naudas summas.
Iegādei dzīvokļi parasti ar to pietiek 1,5 -2,5 miljons rubļu. Ja plānojat investēt komerciālais nekustamais īpašums, tas prasīs aptuveni 2-3 reizes liela summa.
2. metode. Būvējamā dzīvokļa iegāde, lai to pārdotu pēc nodošanas ekspluatācijā
Ja iegādājaties nekustamo īpašumu, kas tiek būvēts tālākai pārdošanai, jūs varat diezgan ātri atgūt savus ieguldījumus - jau iekšā 1 -2 gadā. Jo ātrāk tiks pabeigta objekta būvniecība, jo interesantāk tas būs investoriem. Īpaši veiksmīgi investori saņem ienākumus apmērā 100 % no ieguldītajiem līdzekļiem.
Ir svarīgi izvērtēt citus iespējamos variantus. Gatavā dzīvoklī iespējams veikt kvalitatīvu remontu. Šādu darbību rezultātā tā izmaksas palielināsies par aptuveni ceturtdaļu.
3. metode. Līdzdalība kolektīvajos ieguldījumos
Var ieteikt investorus, kuri meklē drošākās iespējas investīcijām būvniecības stadijā esošajā nekustamajā īpašumā sadarboties ar starpniekiem . Šajā gadījumā jūs varat kļūt par biedru profesionāls investīciju projekts vispār nepērkot nekustamo īpašumu. Lai to izdarītu, pietiek pievienoties kolektīvo ieguldījumu fondam un saņemt ienākumus kā akcionāram.
Maskavā un reģionā ir vairāki uzticami fondi, kas iegulda nekustamajā īpašumā. Tostarp būvniecības stadijā esošie:
E3 Investīcijas- šeit ir minimālā ieejas summa 100 tūkstoši rubļu. Kad peļņa garantēta līmenī 25-90 procentiem. Visi ieguldījumi fondā ir apdrošināti. Investors var patstāvīgi izvēlēties ieguldījuma atmaksāšanās periodu no seši mēneši pirms tam divi gadiem. Investoru līdzekļus profesionāļi iegulda ļoti likvīdos nekustamajos īpašumos, ļaujot investoram gūt peļņu. Šī iespēja ir pasīvie ienākumi ar garantētu peļņu un minimālu risku. Uzņēmums sniedz informatīvo atbalstu, kā arī bezmaksas konsultācijas investoriem.
Sminex- uzņēmums investē gatavos dzīvokļos, kā arī objektos būvniecības stadijā. Uzņēmums pats būvē mājas, kā papildu pakalpojumu saņem investori dzīvokļu remonts. Turklāt uzņēmums rūpējas par īrnieku atrašanu. Uzņēmums būvē kotedžas, dzīvojamās ēkas un komercīpašumus. Par prezentētās organizācijas nenoliedzamo priekšrocību eksperti sauc koncentrēšanos uz būvniecības stadijā esošo nekustamo īpašumu augstas kvalitātes sasniegšanu, kā arī to drošību ekspluatācijas laikā.
Tādējādi ir vairāki veidi, kā pelnīt naudu par nekustamo īpašumu būvniecības stadijā. Tie atšķiras ne tikai ar rentabilitātes līmeni, bet arī ar ieguldītāja piepūli.
5.5. 4 galvenie riski, ieguldot nekustamajā īpašumā būvniecības stadijā
Jebkurš ieguldījums ir saistīts ar risku zaudēt savu ieguldījumu. Lai samazinātu zaudējumu iespējamību, jums vajadzētu agri izpēti, kādas shēmas krāpnieki izmanto nekustamo īpašumu nozarē, un no kā būtu jābaidās, investējot būvniecībā.
1. risks. “Ziepju burbulis”
Pirmais veids, kā maldināt lētticīgos investorus, ir ārkārtīgi vienkāršs. Čaula uzņēmumi pārdod lētticīgiem investoriem mīts , nevis faktiskie būvniecības stadijā esošie objekti. Visi darbi būvlaukumos tiek veikti tikai kā uzmanības novēršana.
Bieži vien šādi projekti tiek organizēti un vadīti ar dažādu juridisko struktūru palīdzību. Rezultātā darījumi izskatās no ārpuses absolūti legāli. Taču, tiklīdz krāpnieki savāc pietiekamu naudas summu, tie pazūd kopā ar investoru iemaksām.
Pirmais veids, kā identificēt ziepju burbuli– ievērojami samazināta nekustamā īpašuma vērtība. Investoram ir jāsalīdzina cenas ar vidējo cenu attiecīgajā jomā. Pārāk zema cena ir jāuztraucas.
Svarīgi ir arī pārliecināties, ka informācija par izstrādātāju ir pieejama oficiālajā reģistrā. Tas ietver visus esošos būvniecības uzņēmumus. Līdz ar to, ja attiecīgais uzņēmums nav šajā sarakstā, tas nav reāla juridiska persona.
Risks 2. Izstrādātāja bankrots
Ir daudz iemeslu, kāpēc būvniecības uzņēmums var bankrotēt:
- neefektīva vadība;
- līdzekļu ļaunprātīga izmantošana;
- finanšu trūkums;
- augstas izmaksas.
Likumsakarīgi, ka naudas trūkums skar ne tikai pašu būvkompāniju, bet arī investorus. Lai izvairītos no šādas problēmas, izvēloties izstrādātāju, jums vajadzētu koncentrēties uz liels uzņēmums, kas jau ir nodevusi ekspluatācijā lielu skaitu uzbūvēto objektu.
Risks 3. Nekustamā īpašuma piegādes termiņu neievērošana
Vēl viens traucēklis tiem, kas iegulda nekustamajā īpašumā būvniecības stadijā, ir būvniecības termiņu neievērošana . Īpaši nepatīkams šis risks ir tiem, kas iegādājas nekustamo īpašumu, izmantojot kredītlīdzekļus. Aizdevējam ir vienalga, kad īpašums tiks nodots ekspluatācijā, viņam ir svarīgi, lai visi parādi tiktu atmaksāti laikā un ar atbilstošiem procentiem.
Speciālisti nonākuši pie secinājuma, ka katra nokavēto termiņu diena apēd 0,01 % no investora ienākumiem. Procentuālā izteiksmē tas nav daudz. Tomēr rubļu izteiksmē izrādās pieklājīga summa, it īpaši, ja nodošana ekspluatācijā tiek aizkavēta vairākus mēnešus vai pat gadus.
Risks 4. Force majeure situācijas, kā arī neprognozējamas izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū
Šie apstākļi var izraisīt arī daļas ieguldītāja līdzekļu zaudēšanu. Nepārvaramas varas piemērs ir ilgstošas ekonomiskās krīzes sākums. Līdz ar to piedāvājums nekustamā īpašuma tirgū var ievērojami pārsniegt pieprasījumu. Šis apstāklis noved pie ievērojams īpašuma vērtības samazinājums- bieži par 10-20%. Pat tad, kad situācija izlīdzināsies, investori jau būs zaudējuši daļu no saviem potenciālajiem ienākumiem.
Vēl viens nepārvaramas varas piemērs ir dabas katastrofas (meža ugunsgrēki, plūdi, zemestrīces), kari, rūpnieciskās katastrofas. Vienīgais veids, kā pasargāt sevi no šādiem riskiem, ir būvējamā nekustamā īpašuma apdrošināšana.
Tādējādi, tāpat kā jebkura veida investīcijas, investīcijas būvniecības stadijā esošajā nekustamajā īpašumā pavada dažādi riski. Dažus no tiem var samazināt, veicot rūpīgu analīzi objekta atlases procesā iegādei. Citos gadījumos apdrošināšana palīdz izvairīties no nepatīkamām sekām.
6. Praktiski ieteikumi peļņas palielināšanai no investīcijām nekustamajā īpašumā 💎
Ieguldot naudu būvniecības stadijā vai gatavā nekustamajā īpašumā, jebkurš investors cenšas maksimāli palielināt galīgā peļņa. To var izdarīt, izmantojot tālāk norādītās metodes.
Ieteikums 1. Veikt pārbūvi un saskaņot (leģitimizēt) to
Dzīvojamā īpašuma pārbūve- vienkāršākā iespēja, kas ļauj padarīt jūsu māju funkcionālāku, nemainot tā kopējo platību. Ja jūs pareizi veicat pārbūves darbības, jūs varat palielināt dzīvokļa vai mājas izmaksas par 15-30%.
Tajā pašā laikā nevajadzētu veikt nesaskaņotu pārbūvi. Visas plānotās izmaiņas ir jāreģistrē iestādēs, kas nodarbojas ar šiem jautājumiem. Šodien tā ir arhitektūras nodaļa BTI, kā arī rajona administrācija.
Ir svarīgi zināt, ka likums aizliedz veikt noteikta veida izmaiņas izkārtojumā, Piemēram, nojaukt nesošās sienas, kā arī paplašināt virtuvi uz dzīvojamās platības rēķina, palielinot tās izmērus par vairāk nekā ceturtdaļu.
2. ieteikums. Pievienojiet papildu vietu
Šī izmaksu palielināšanas iespēja ir pieejama privātmājām un kotedžām. Tur var izbūvēt papildu stāvus, pārveidot bēniņus par bēniņiem, izbūvēt balkonu vai verandu un veikt citas arhitektoniskas izmaiņas.
Ieteikums 3. Veikt kvalitatīvu remontu
Ja veiksiet kvalitatīvu remontu, dzīvokļa cena pieaugs par aptuveni par 15-25%. Peļņa būs lielāka, ja remontu veiksiet pats, ieguldot tikai materiālu iegādē.
Svarīgi iegādāties kvalitatīvi materiāli. Pircēji var viegli atšķirt augstas kvalitātes palīgmateriālus no lētiem ķīniešu materiāliem.
4. ieteikums. Pārveidojiet dzīvojamo nekustamo īpašumu par komerciālu vai otrādi
Izpētījis pieprasījumu pēc nekustamajiem īpašumiem noteiktā apgabalā, jūs varat pārveidot nedzīvojamo nekustamo īpašumu par dzīvojamo un otrādi. Lielajām pilsētām, īpaši biznesa rajoniem un staigājamām ielām, ir svarīgi gūt peļņu no dzīvojamo platību pārveidošanas par komercplatībām.
Tādējādi ir svarīgi ne tikai investēt nekustamajā īpašumā, bet arī pēc tam mēģināt no tā gūt maksimālu peļņu. Un mēs jums teicām, kā to izdarīt iepriekš.
Veidi, kā ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā ar zemu kapitālu
7. Kā ieguldīt nekustamajā īpašumā ar zemu kapitālu - 3 reālas metodes 📄
Daudzi uzskata, ka nepietiekami lielas naudas summas trūkums ir šķērslis investīcijām nekustamajā īpašumā, taču tā nav taisnība. Gudri uzņēmēji spēj iztikt ar minimāliem līdzekļiem un arī savākt papildu summas. Ir vairākas metodes, kā to izdarīt.
1. metode. Aizņemto līdzekļu piesaiste
Populārākais investīciju kapitāla palielināšanas veids ir aizdevumu noformēšana nekustamā īpašuma iegādei. Mūsdienās šādus aizdevumus izsniedz daudzas bankas.
Starp citu, mēs par to runājām vienā no iepriekšējiem mūsu žurnāla rakstiem.
Investoram jāņem vērā fakts, ka jebkurš aizņēmums ir saistīts ar maksājumu procentiem. Tāpēc analīzes procesā ir svarīgi ņemt vērā papildu izmaksas. Plānotajiem ienākumiem jāsedz aizdevuma procenti un jānodrošina peļņa.
Lai saņemtu aizdevumu, jums vajadzētu pieteikties lielajām kredītorganizācijām ar pozitīvs reputācija.
Nav nepieciešams ņemt kredītu ar procentiem. Daudzi turīgi radinieki izsniedz aizdevumus mīļajiem, neiekasējot papildu maksu.
2. metode. Līdzinvestoru piesaiste
Ideāls risinājums investoriem, kuriem ir nepietiekams kapitāls apvienoties . Tiem, kuri ir rūpīgi pārdomājuši projektu un pārliecinājuši citus par tā efektivitāti, partneru atrašana nebūs problēma.
3. metode. Pareizās stratēģijas izvēle
Jebkurš investors to saprot kompetenta investīciju plānošana ir svarīga viņu panākumu sastāvdaļa. Tiem, kuriem trūkst zināšanu par investīcijām, var ieteikt meklēt palīdzību pie pieredzējušākiem investoriem.
Kvalitatīva atbalsta piemērs iesācējiem ir dažādi investīciju klubi. Šādi projekti pulcē investorus, kuri savu pieredzi nodod iesācējiem. Klubi piedāvā dažādas aktivitātes– kursi un semināri, detalizēti stāstot par privātajām investīcijām. Liela uzmanība tiek pievērsta arī investīcijām nekustamajā īpašumā.
Par investīcijām nekustamajā īpašumā tiek pētīti šādi jautājumi:
- stratēģijas;
- kā ar minimālu kapitālu ienākt investīciju pasaulē;
- investīcijas dažāda veida nekustamajos īpašumos;
- īre un apakšnoma.
Tādējādi nepietiekams kapitāls nav šķērslis investīcijām. Jebkurš mērķtiecīgs cilvēks atradīs veidus, kā sasniegt ienesīgs ieguldījums.
8. Profesionāļu palīdzība, veicot ieguldījumus nekustamajā īpašumā ⭐
Palīdzība no profesionāļiem tas nekad nav bezmaksas. Tomēr tas palīdz daudz palielināt investīciju ienesīguma līmeni.
Tiem investoriem, kuri vēlas samazināt riskus, bet tajā pašā laikā nodrošināt pietiekami augstu peļņa, var būt ieteicams sadarboties ar ekspertiem nekustamā īpašuma investīciju jomā.
Krievijā īpaši var izdalīt trīs uzņēmumus, kas strādā šajā virzienā:
E3 Investīcijas piedāvā ilgtermiņa ieguldījumus dažāda veida nekustamajos īpašumos. Tas nodrošina augstu ienākumu līmeni. Tas ir minimālais slieksnis ienākšanai nekustamo īpašumu tirgū. Investori var noguldīt 100 tūkstošus rubļu.
Tie, kas vēlas investēt šajā uzņēmumā, var uzreiz uzzināt paredzamās peļņas līmeni. Lai to izdarītu, vienkārši izmantojiet kalkulatoru savā vietnē.
Iemaksas ieguldījumu sabiedrībā raksturo augsta uzticamības pakāpe. Visiem aktīvu veidiem ir trīs apdrošināšanas veidi.
Activo piedāvā piekļuvi likvīdākajām vietām. Investīciju drošība tiek nodrošināta ar neatkarīgu kolektīvo īpašumu. Ieguldot līdzekļus no diviem miljoniem rubļu, uzņēmums garantē peļņu apmērā 11,6 %.
Investors iegādājas nekustamo īpašumu un nodod to pārvaldīšanai profesionāļiem. Uzņēmums katru mēnesi nodrošina saviem klientiem pilnu atskaiti, kā arī garantē viņu ieguldīto līdzekļu drošību.
Gordons Roks ir starptautiskajā tirgū pārstāvēta nekustamā īpašuma aģentūra. Investori, izmantojot uzņēmuma pakalpojumus, var ieguldīt naudu viesnīcās, komerciālos un dzīvojamos nekustamajos īpašumos, kas atrodas ārvalstīs.
Tiek nodrošināti arī šādi pakalpojumi:
- viesnīcu numuru, ēdināšanas iestāžu, medicīnas centru, mini viesnīcu iegāde;
- nekustamā īpašuma iegāde pensijas vecuma personām;
- kapitāla ieguldīšana gatavā biznesā vairākās pasaules valstīs;
- konsultācijas un semināri par efektīvu ieguldīšanu.
Tādējādi, lai investētu nekustamajā īpašumā, nav nepieciešams liels kapitāls un būtiskas zināšanas. Pietiek vērsties pēc palīdzības pie speciālistiem.
9. Biežāk uzdotie jautājumi (BUJ) 💬
Tēma par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir daudzšķautņaina un grūti saprotama. Tāpēc daudziem investoriem par šo tēmu ir dažādi jautājumi. Īpaši tas attiecas jaunpienācēji . Mēs centīsimies atbildēt uz populārākajiem jautājumiem.
Jautājums 1. Kur ir izdevīgāk ieguldīt naudu: nekustamajā īpašumā vai bankā par depozītu?
Nereti cilvēki bez pieredzes investīcijās, kuriem ir iespaidīga naudas summa, prāto, ko ar to darīt – nopirkt dzīvokli un izīrēt vai ielikt bankā kā depozītu?
Pieņemsim, ka ieguldītājam ir pieejams 3 000 000 rubļi Apsvērsim abas investīciju iespējas.
- Ja jūs ievietojat naudu bankā ar 10% gadā, jūs varat nopelnīt 12 mēnešos 300 tūkstoši rubļu, ja depozīta nosacījumi neparedz kapitalizāciju. Par to, kā aprēķināt savu ieguldījumu ar papildināšanu un kapitalizāciju, lasiet atsevišķā mūsu žurnāla rakstā.
- Tagad pieņemsim, ka investors par saviem līdzekļiem iegādājās vienistabas dzīvokli Maskavā. Izīrējot to, viņš saņems 25 tūkstošus rubļu mēnesī. Līdz ar to gada laikā uzkrāsies tikpat daudz naudas 300 tūkstoši rubļu.
Salīdzinot abas iespējas, nevajadzētu aizmirst, ka īres gadījumā rodas papildu izmaksas - par komunālajiem maksājumiem, nodokļiem, remontiem un citi. Turklāt jums būs jāpavada ievērojams laiks, meklējot piemērotu īpašumu un nokārtojot īrniekus.
Šķiet, ka noguldījumi ir daudz izdevīgāk nekā iegādāties dzīvokli un pēc tam to izīrēt. Bet tā nav pilnīgi taisnība; analizējot piemēru, mēs neņēmām vērā inflācijas klātbūtni. Līdzekļu vērtības samazināšanās pamazām apēd uzkrājumus.
Ir vērts apsvērt svarīgu ieguldījumu noteikumu — Jūs nevarat uzticēties oficiālajiem datiem par inflācijas līmeni. Patiesībā nauda nolietojas daudz ātrāk. Izrādās, ka labākajā gadījumā noguldījuma procenti nosegs inflāciju, taču diez vai ar šādiem ieguldījumiem izdosies nopelnīt.
Tajā pašā laikā nekustamā īpašuma cenas krītas reti. Ilgtermiņā tā vērtība palielinās. Arī īre pastāvīgi kļūst dārgāka.
Tādējādi izrādās, ka, ņemot vērā īstermiņa periodu, jūs varat nopelnīt vairāk no noguldījumiem. Taču, ņemot vērā, ka dzīvokļi kļūst dārgāki, var atzīmēt, ka nekustamais īpašums palīdz efektīvāk pretoties inflācijai.
2. jautājums. Kuru īpašumu ir izdevīgāk izīrēt: dzīvojamo vai komerciālo?
Daži investori mērķtiecīgi analizē nekustamā īpašuma tirgu, lai saprastu, kurus īpašumus ir izdevīgāk izīrēt - dzīvojamais vai komerciāls. Kopumā uz šo jautājumu nav iespējams viennozīmīgi atbildēt, jo tirgū pastāv komerciāli un finansiāli riski.
Lieliem investoriem tas parasti ir vairāk priekšroka komerciālais nekustamais īpašums . Speciālisti uzskata, ka šādi ieguldījumi atmaksājas daudz ātrāk. Tomēr to īpašību dēļ tie ir grūtāki iesācējiem.
Kas attiecas uz dzīvojamais nekustamais īpašums , to ir izdevīgi izīrēt tiem, kas saņēmuši bez skaidras naudas izmaksām, piemēram, mantojot vai dāvinot. Iegādājoties šādu īpašumu, tā atmaksāšanās prasīs ļoti ilgu laiku.
Vērts saprast ka investīcijas komerciālajā nekustamajā īpašumā ir diezgan riskanti. Tas saistīts ar to, ka viņus vairāk ietekmē situācija valsts ekonomikā, piemēram, krīzes perioda iestāšanās.
Ieguldījumi komerciālajā nekustamajā īpašumā ir pakļauti cita veida riskiem, kurus ir grūti uzskaitīt. Rezultātā nepieciešamā kapitāla aprēķināšanas procesā var tikt pieļautas kļūdas, kas galu galā palielinās iespējamību iegādāties objektu ar zemu likviditāti. Šādas investīcijas var ne tikai nest peļņu , bet arī ietver ievērojami zaudējumi .
Taču, runājot par finansiālajām attiecībām, var atzīmēt, ka komerciālā nekustamā īpašuma gadījumā tās daudz stabilāks nekā dzīvojamo īpašumu īpašniekiem un to īrniekiem. Izīrējot komercīpašumu, īrnieks ir ieinteresēts to uzturēt atbilstošā stāvoklī. Tas ir saistīts ar faktu, ka darbības vietu stāvoklis veido klientu viedokli par uzņēmumu. Īrnieki reti cenšas uzturēt savu īpašumu pēc iespējas labākajā stāvoklī.
Īpašs jautājums ir ienākumi, kas gūti no dažāda veida nekustamo īpašumu izīrēšanas. Ikviens zina, ka, salīdzinot līdzīgas platības telpas, komercīpašumi gūst daudz lielākus ienākumus nekā dzīvojamie īpašumi.
Piezīme! Pērkot nekustamo īpašumu, investoram ir jāanalizē kādus potenciālos ienākumus tas nesīs? . Īpaši tas attiecas uz tiem īpašumiem, kas jau ir iznomāti. Ir pilnīgi iespējams veikt īpašuma rentabilitātes prognozi tā iegādes brīdī.
Vajadzētu arī salīdzināt centienus nepieciešams, lai pārvaldītu vairākus īpašumus. Protams, objekti dzīvojamais nekustamais īpašums(pat ja tās ir vairākas un tās atrodas dažādās pilsētas vietās) ir daudz vieglāk pārvaldāmas nekā piem. tirdzniecības zona, sadalīts pa daļām un iznomāts vairākiem uzņēmējiem. Vēl jo svarīgāk ir tas, ka komerciālais nekustamais īpašums tiek iznomāts uz daudz ilgāku laiku nekā dzīvojamais nekustamais īpašums.
Daži investori iebildīs, ka šodien nekustamā īpašuma pārvaldību var nodot specializētām organizācijām. Bet tas atkal prasa papildu naudas ieguldījumus.
Kādu secinājumu no tā var izdarīt?
Tādējādi komerciālo nekustamo īpašumu ir izdevīgāk izīrēt. Taču tas no investora prasa ievērojamu naudas un pūļu ieguldījumu, kā arī kvalitatīvas zināšanas par paša tirgus apstākļiem.
Investīcijas dzīvojamā nekustamajā īpašumā ir pieejamas plašākai investoru grupai. Tas prasīs daudz mazāk kapitāla. Tajā pašā laikā šāds nekustamais īpašums var kļūt par avotu praktiski pasīvie stabili ienākumiļoti ilgu laiku.
Bet tomēr investoriem, kuriem ir vismaz minimāla pieredze investīcijās nekustamajā īpašumā, var sniegt svarīgu padomu. Pirms izdarīt izvēli par labu jebkuram īpašumam, ir vērts veikt rūpīgu visu iespējamo variantu analīzi, pievēršot uzmanību gan dzīvojamam, gan komerciālajam nekustamajam īpašumam.
3. jautājums. Kā iegādāties nekustamo īpašumu pēc iespējas lētāk?
Maz ticams, ka kāds apšaubīs, ka nekustamais īpašums ir ienesīgs investīciju variants. Tomēr ir veidi, kā būtiski uzlabot savu peļņu. Lai to izdarītu, var izmantot padomus, kā pēc iespējas lētāk iegādāties nekustamo īpašumu. Labos apstākļos jūs varat ietaupīt aptuveni 30 % no izmaksām.
Apsvērsim iespējamās iespējas:
1) Mēs detalizēti apspriedām būvniecības stadijā esošā nekustamā īpašuma iegāde . Šādi ieguldījumi ir ienesīgi un tiem ir laba atdeve. Tomēr riska līmenis šajā gadījumā ir daudz augstāks.
Diemžēl iespējams, ka mājas celtniecība no attīstītāja puses netiks pabeigta noteiktajā dienā. Turklāt ir gadījumi, kad mājas nav nodotas ekspluatācijā daudzus gadus. Šādās situācijās bieži vien nav skaidrs, vai būvdarbi vispār tiks pabeigti.
Lielākajā daļā lielo pilsētu ir vairākas apkrāpto akcionāru asociācijas. Šie cilvēki dažādu iemeslu dēļ – personiskām vajadzībām vai investīciju nolūkos – iegādājās dzīvokļus būvējamās mājās, bet galu galā palicis bez nekā . Iesūdzēt tiesā būvniecības uzņēmumu var būt sarežģīti, īpaši, ja tas pasludina bankrotu.
2) Vēl viena iespēja, kas ļauj samazināt ieguldījumu apjomu, ir nekustamā īpašuma iegāde bez renovācijas . Investors investē apdares darbos, pēc kuriem uzreiz pieaug īpašuma cena. Veiksmīgi apvienojot apstākļus, veicot kvalitatīvus remontdarbus, izmantojot augstas kvalitātes materiālus, jūs varat ātri nokļūt 15 % ieradās.
3) Investori ar pieredzi nekustamā īpašuma tirgū izmanto vēl interesantākus veidus, kā ietaupīt, iegādājoties ieguldījumu īpašumu. Piemēram, daudzi no tiem iegūt dažādu iemeslu dēļ konfiscēto un izsolē izsolīto nekustamo īpašumu .
Uzņēmumu atzīšanas gadījumā to kreditori ir ieinteresēti pēc iespējas ātrāk atdot viņiem pienākošos naudu. Tāpēc bankrotējušu īpašumu bieži izliek izsolē par ļoti augstām cenām. ievērojami pazeminātas cenas. Mēs rakstījām atsevišķu rakstu par tirdzniecību un tirdzniecību.
4) Sakarā ar lielo hipotēku un cita veida ķīlas kredītu nemaksāšanu, kredītiestādes nereti atņem saviem klientiem īpašumus, kas kalpoja kā garantija līgumā paredzēto līdzekļu atgriešanai. Šāds nekustamais īpašums tiek pārdots arī plkst pazeminātas cenas, jo bankām svarīgs ir pašu līdzekļu atgriešanas ātrums.
Kur meklēt šādus piedāvājumus:
Internetā var atrast specializētas vietnes, kurās atrodama informācija par parādniekiem konfiscēto nekustamo īpašumu pārdošanu, kā arī par ķīlu arestēto. Investori šeit bieži atrod ļoti interesantas ieguldījumu iespējas.
Turklāt informācija par juridisko personu ķīlas un konfiscēta nekustamā īpašuma pārdošanu ir ietverta attiecīgajā to bankrota reģistrā.
4. jautājums. Kādas grāmatas par investīcijām nekustamajā īpašumā vajadzētu izlasīt iesācējam?
Jebkuri ar finanšu jomu saistīti jautājumi prasa noteiktas zināšanas no tajos iesaistītajiem. Tāpēc ir svarīgi studēt specializēto literatūru par interesējošo tēmu. Investīcijas nekustamajā īpašumā nav izņēmums.
1. grāmata.
Daudzi profesionāli investori uzskata, ka labāko grāmatu par investīcijām nekustamajā īpašumā ir izveidojis Roberts Kiyosaki. To sauc diezgan triviāli - "Investīcijas un nekustamais īpašums".
Arī šajā darbā ir milzīgs daudzums padomu, kas nezaudē savu aktualitāti, un citi stāsti, ar kuriem profesionāļi dalās ar lasītāju.
2. grāmata.
Šī ir ideāla grāmata iesācējiem nekustamā īpašuma investīciju jomā. Šeit tas ir pateikts pieejamā veidā, izdevīgi un pareizi.
Darbā ir detalizēti, kvalitatīvi strukturēti norādījumi par to, kādas darbības jāveic iesācējam.
Ikviens, arī bez finanšu izglītības, varēs no grāmatas izvilkt daudz noderīgas informācijas, to viegli izlasot.
3. grāmata.
Šī grāmata ir ideāli piemērota tiem, kam ir zināmas zināšanas par investīcijām. Tas palīdzēs uzzināt vairāk par to, kā strādāt ar investīciju objektiem.
Lasītājs uzzinās, kā izvēlēties izdevīgāko īpašumu, kā vislabāk strādāt ar milzīgu nepieciešamās informācijas un dokumentu apjomu.
Darbā liels uzsvars tiek likts arī uz to, kā palielināt peļņu.
4. grāmata.
Tā vietā darbā atrodama noderīga informācija par to, kā investēt nekustamajā īpašumā, neriskējot pazaudēt savu personīgo naudu.
Turklāt tajā ir norādīts, kā no šādiem ieguldījumiem gūt labu peļņu.
5. grāmata.
Grāmatā ir aprakstīts, kā bez tālākpārdošanas var nopelnīt naudu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
Pēc izlasīšanas investors sāk saprast, ka ir ļoti daudz veidu, kā nopelnīt naudu, veicot šādas darbības.
10. Secinājums + video par tēmu 🎥
Tādējādi investīcijas nekustamajā īpašumā ir daudzsološs veids, kā gūt pasīvos ienākumus. Nav svarīgi, cik daudz naudas ir ieguldītājam. Mūsdienu investīciju pasaulē jūs pat varat sākt pelnīt naudu ar nelielu ieguldījumu.
Tomēr ir svarīgi pastāvīgi sevi izglītot un censties uzzināt pēc iespējas vairāk noderīgas informācijas.
Un video - “Kā radīt neizsmeļamus ienākumus nekustamā īpašuma tirgū”:
Tas šodienai viss. Lai veiksmīgs un ienesīgs ieguldījums nekustamajā īpašumā!
Ja jums ir kādi jautājumi vai komentāri par šīs publikācijas tēmu, atstājiet tos zemāk esošajos komentāros!
Nekustamais īpašums ir konservatīvākā ieguldījumu iespēja, un tā ir pirmā, par kuru kāds varētu domāt. Krievijas realitātē ir grūti uzticēties cita veida naudas ieguldījumiem - akciju tirgus ne vienmēr ir caurspīdīgs un ne pārāk attīstīts, banku noguldījumi tiek pieņemti ar zemām procentu likmēm, kas ne vienmēr pārsniedz inflācijas līmeni. Un priekšplānā izvirzās nekustamais īpašums. Tāpēc jums ir jāsaprot, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā, kur ieguldīt naudu un kādi ir ieguvumi no šādiem ieguldījumiem.
Ieguvumi no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā
Jebkuras investīcijas mērķis ir saglabāt un palielināt investora naudu. Tas nozīmē, ka ieguldījumam ir jābūt ienesīgam un ar stabilu vai vēl labāk augošu vērtību. Īpašums pilnībā atbilst šiem nosacījumiem.
Dzīvojamā vai komerciālā nekustamā īpašuma iegāde var kļūt par pastāvīgu ienākumu avotu īres veidā, šādu telpu izmaksas laika gaitā pieaug, nepieciešamības gadījumā tās var pārdot bez lielas apgrūtinājumiem.
Taču ne viss ir tik vienkārši un pirms jebkura nekustamā īpašuma iegādes ir jāveic rūpīga sagatavošanās.
Šeit ir daži jautājumi, kas palīdzēs jums izvēlēties pareizo laiku un vietu, kur ieguldīt naudu:
- kādā stāvoklī ir tirgus - tirgus var būt lejupslīdes, augšanas vai lejupslīdes stāvoklī. Šādas fāzes aizvieto viena otru un, nosakot stāvokli, var pieņemt lēmumu par ienākšanu vai iziešanu no tirgus;
- uz cik ilgu laiku tiek aprēķināts ieguldījums - nekustamais īpašums ir ilgtermiņa projekts, un jūs nevarat cerēt uz ātru atmaksāšanos. Spekulācijas iespēju var apsvērt augoša tirgus laikā un 1-3 gadu periodā. Jāņem vērā, ka atmaksāšanās laiks nekustamajam īpašumam primārajā tirgū var palielināties par vienu līdz diviem gadiem - kaimiņu dzīvokļu renovācijas periods, kurā samazinās jebkuras telpas pievilcība īrniekam;
- vēlamais ienākumu līmenis no nekustamā īpašuma – biroja un dzīvokļa īre nes atšķirīgu atdevi un prasa dažādas izmaksas. Svarīgu lomu spēlē arī tirgus stāvoklis. Pieaugot, ir vieglāk iegūt augstāku īres cenu, turklāt pieaug arī pašu telpu pašizmaksa;
- vēlme veltīt savu laiku nekustamā īpašuma uzturēšanai – jebkuram nekustamajam īpašumam ir nepieciešama apkope: tīrīšana, remonts, komunikācija ar dažādām iestādēm. Šādas izmaksas atšķiras atkarībā no ieguldījuma veida;
- kāds ir plānotais investīciju apjoms - jo pievilcīgāka teritorija, jo lielākas investīcijas nepieciešamas, bet atdeve var būt lielāka. Turklāt jums ir jāizvēlas tirgus sektors - dzīvojamā nekustamā īpašuma, neliela veikala vai zemes gabala izmaksas ir diezgan atšķirīgas;
Investīciju veidi nekustamajā īpašumā
Kā investīcijas tiek izvēlēti šādi nekustamā īpašuma veidi:
- dzīvojamie - dzīvokļi un mājas;
- tirdzniecības - biroji, veikali, kioski, tas ietver arī viesnīcas, sanatorijas, atpūtas centrus;
- zeme.
Katrs no šiem veidiem nes dažādus ienākumus, prasa dažādas izmaksas un rada savus riskus.
Nekustamajā īpašumā investīciju riski
Visbiežāk investorisaskaras ar šādiem riskiem un grūtībām:
- kļūda, izvēloties nekustamo īpašumu – dažkārt investoru cerības var nepiepildīties un īpašums nenesīs vēlamo atdevi. Parasti tas ir saistīts ar kļūdu, izvēloties ēku atrašanās vietu;
- tirgus situācijas izmaiņas - šajā gadījumā var būt nekustamā īpašuma un nomas vērtības samazināšanās;
- izmaiņas likumdošanā - papildu nodokļu un nodevu ieviešana var samazināt īres ienākumus;
- nolietojums - īpaši svarīgi veciem objektiem, tas prasīs papildu ieguldījumus remontā un modernizācijā.
Turklāt politiskie notikumi nes arī zināmus riskus – jebkuras izmaiņas valstī var nopietni ietekmēt nekustamā īpašuma vērtību. Īpaši jutīgs pret šādām izmaiņām ir komerciālais nekustamais īpašums. Mājoklis un zeme ir stabilāki.
Investējot primārajā tirgū, pastāv papildu risks izvēlēties negodprātīgu attīstītāju un vienmēr pastāv risks, iegādājoties nekustamo īpašumu, vērsties pie negodīgiem starpniekiem.
Investīcijas nekustamajā īpašumā ir izdevīgas un uzticamas. Protams, tam ir vajadzīgas noteiktas zināšanas, laiks, kas pavadīts sagatavošanai un uzturēšanai. Bet tas viss ļaus ne tikai ietaupīt ieguldījumus, bet arī saņemt ienākumus diezgan ilgu laiku.
Lai sekotu līdzi notikumiem investīciju tirgū, abonējiet atjauninājumus A. Purnova Tirdzniecības skolas emuārā.
Riska novērtējumam ir liela nozīme investīciju stratēģijas veidošanas posmā, jo gan budžets, gan cerības uz ienesīgumu lielā mērā ir atkarīgas no tā, cik daudz investors ir gatavs riskēt. Tādējādi, ja investori nākotnes ieguldījumus nekustamajā īpašumā vērtē kā zema riska, viņi ir gatavi maksāt vairāk par katru prognozēto ienākumu dolāru, tādējādi samazinot atdeves likmi. Tas ir, jo mazāki riski, jo zemāka ir rentabilitāte.
Risks ir zaudējumu iespējamība dažu izmaiņu rezultātā. Jo lielāka iespēja, ka notiks negatīvs notikums, jo lielāks risks. Investīcijām nekustamajā īpašumā tipiskākās divas risku grupas ir valsts riski un riski, kas saistīti ar konkrētu projektu.
Valsts riski
Valsts riski galvenokārt ietver ekonomisko, politisko un sociālo satricinājumu iespējamību valstī, kurā atrodas īpašums.
Valsts riska līmeni var uzzināt no reitingu aģentūru vai konsultāciju firmu ziņojumiem. Piemēram, The Economist Intelligence Unit reitingā zemākie valstu riski ir Austrijā, Lielbritānijā, Vācijā un ASV, augstākie Afganistānā, Baltkrievijā, Ukrainā u.c.
Viens no valsts riska ekonomiskajiem faktoriem ir pieaugošā inflācija. Atkarība ir šāda: jo augstāka inflācija, jo lielāks risks. Mazākais risks ir inflācija zem 5% gadā, lielākais - virs 100%. Nekustamā īpašuma tirgus pret inflācijas risku ir apdrošināts ar to, ka īres cenas tiek pārskatītas katru mēnesi vai reizi gadā: īres likmes tiek piesaistītas mazumtirdzniecības cenu indeksam, kura dinamika atspoguļo inflāciju. Jo biežāk likmes tiek pārskatītas, jo augstāks ir objekta jutīgums pret inflāciju un jo lielāki investora ienākumi. Piemēram, viesnīcu numuri, mazumtirdzniecības, rūpnieciskās noliktavas un īstermiņa īres mājokļi tradicionāli tiek uzskatīti par augstu inflācijas jutīgumu, biroji un NĪT tiek uzskatīti par vidējiem, bet zeme un ilgtermiņa īres dzīvokļi tiek uzskatīti par zemiem.
Vācija parasti ir zema riska valsts investīcijām nekustamajā īpašumā, taču ir arī augsta riska reģioni. Jo īpaši tie ietver austrumu zemesVēl viens valsts riska ekonomiskais faktors ir saistīts ar nacionālās valūtas nestabilitāte. Neatkarīgi no tā, vai tā likme pieaug vai samazinās, jebkura būtiska novirze rada risku. Vislielākās briesmas tirgiem rodas, ja valūta pieaug vai samazinās par vairāk nekā 20%.
Uz precēm balstītas ekonomikas raksturo arī tāds riska faktors kā naftas cenu kritums. Jo zemākas cenas, jo lielāks drauds ekonomikai; Lielākais risks ir ogļūdeņražu cenu kritums par vairāk nekā 20%. Tādējādi, pēc Savills teiktā, uz naftas cenu krituma fona no 2007. līdz 2009. gadam dzīvokļi Krievijas galvaspilsētā kritās par 51%. 2009. gada janvārī – februārī sāka pieaugt naftas cenas, kā arī pieauga viena kvadrātmetra cena. 2015. gadā nafta uzrāda negatīvu dinamiku, un arī mājokļu cenas samazinās.
Citi ekonomiskie faktori ir IKP kritums, ražošanas tempu kritums, eksporta kritums un iedzīvotāju pirktspējas samazināšanās. Lielākais risks ir katra no šiem rādītājiem samazinājums par vairāk nekā 10%.
Valstij raksturīgie riski ietver arī sociālpolitiskos riskus. Īpaši negatīvi var tikt ietekmēts nekustamā īpašuma tirgus negatīvs iedzīvotāju skaita pieaugums, un tas attiecas ne tikai uz valsti kopumā, bet arī uz konkrētu apvidu, kā arī atsevišķu reģionu. Piemēram, Austrumvācijas iedzīvotāji pārceļas uz attīstītākajiem un perspektīvākajiem rietumu štatiem, tāpēc pēdējie tiek uzskatīti par mazāk riskantiem tirgiem investīcijām nekustamajā īpašumā (izņēmums ir Rūras reģiona mazpilsētas, kas zaudē iedzīvotāju skaitu trūkuma dēļ. darba vietu skaits).
Politiskā situācija arī būtiski ietekmē investoru uzvedību un riska uztveri. Saskaņā ar Tranio pētījumu, 17% aptaujāto nekustamo īpašumu tirgotāju uzskata, ka politiskā situācija (līdz ar ekonomisko stabilitāti) ir viens no galvenajiem iemesliem, kāpēc krievvalodīgie pircēji izvēlas kādu konkrētu valsti nekustamā īpašuma iegādei. Šis faktors ir īpaši izteikts tādās valstīs kā Apvienotā Karaliste, Vācija, ASV un Francija.
Vēl viens svarīgs valsts risks ir iespējamās izmaiņas likumdošanā, kas var ietekmēt nekustamā īpašuma tirgus. Tas var ietvert izmaiņas nodokļu likumdošanā (paaugstinot esošos nodokļus un ieviešot jaunus), ieviešot ierobežojošus likumus attiecībā uz būvniecību un investīcijām, kā arī ieviešot ierobežojumus kapitāla apritei.
Projekta riski
Ar projektu saistītos riskus var iedalīt divās kategorijās:
- Pievienotās vērtības projektu riski, kuru mērķis ir radīt pievienoto vērtību;
- nomas biznesa riski.
1. Pievienotās vērtības projekti
Pievienotās vērtības projekti ietver celtniecību un pārbūvi. Šādu projektu risks ir diezgan augsts, taču arī rentabilitāte ir augsta - 14–25%.
Galvenie ar būvniecību saistītie riski:
- zemes vai objekta izmaksas pie ieejas var būt paaugstinātas;
- būvniecība vai remonts var aizkavēties;
- var tikt pārsniegtas būvniecības vai remonta tāmes;
- pārdošanas cena var būt zemāka par gaidīto;
- pārdošana var būt lēnāka nekā plānots.
Visi šie riski var “apēst” ienesīgumu, atstājot investoru bez peļņas vai pat ar zaudējumiem.
Visi šie riski pieaug proporcionāli attīstītāja parādu slodzei, tas ir, jo vairāk kredīta naudas viņš izmanto, jo augstāks ir katrs no šiem riskiem. Sliktākajā gadījumā, piemēram, lielas parādu slodzes gadījumā būvlaukumā un ievērojamas izmaksu korekcijas gadījumā var izrādīties, ka attīstītājs vai investors paliks ar zaudējumiem. Pieredzējuši izstrādātāji vienmēr aprēķina dažādus notikumu attīstības scenārijus, un par pieņemamiem tiek uzskatīti tie, kuros investors iziet no projekta, nopelnījis 15–20% (klasiskais scenārijs) vai 20–25% (optimistiskais scenārijs).
Projekta riski parādās pat pirms darba sākšanas. Jo īpaši pastāv risks nesaņemt būvatļauju ( Atļaut risku). Tās būtība ir tāda, ka, veicot ieguldījumus pārbūvē, kapitālremontā vai būvniecībā no nulles, lai to īstenotu pēc zemes vai objekta iegādes, ir jāiziet saskaņojumi un jāsaņem atļaujas. Parasti cenā ir iekļauts risks nesaņemt atbilstošu atļauju vai tas prasīs ilgu laiku. Dažās valstīs izstrādātāji ir gatavi uzņemties risku nesaņemt atļauju.
Visaptveroša pārbaude - Due Diligence -, kas ietver četrus pārbaudes veidus, palīdz noteikt ar konkrēto objektu saistītos riskus:
- juridiskās rūpības pārbaude: juristi pārbauda nomas līgumu un būvatļaujas pieejamību;
- finanšu un nodokļu izpēte (Financial & Tax Due Diligence): nodokļu konsultants nosaka objekta uzturēšanas reālās izmaksas, aprēķina rentabilitāti un nodokļu atskaitījumu apmēru;
- riska novērtējums (Chance & Risk): atrašanās vietas attīstības perspektīvu, kā arī esošo un nākamo konkurentu ietekmes pārbaude;
- tehniskais novērtējums (Technical Due Diligence): nekustamā īpašuma tehniskā stāvokļa pārbaude (parasti netiek veikta, iegādājoties jaunus īpašumus).
2. Nomas bizness
Vismazāk riskantajiem nomas īpašumiem ir šādas īpašības:
- atrašanās vieta prestižos rajonos;
- labs tehniskais stāvoklis;
- īrnieki - vidusšķiras (dzīvojamo nekustamo īpašumu gadījumā) vai pirmā līmeņa uzņēmumu (komercīpašumu gadījumā) pārstāvji;
- vidējais īres līmenis, kas pieejams vidējiem īrniekiem;
- īpašuma pārprofilēšanas iespēja (piemēram, viesnīcas nekustamo īpašumu nodošana dzīvojamā fondā vai otrādi);
- īres ienākumi nav zemāki par kredīta maksu.
Atrašanās vieta ir vissvarīgākā īpašība: ja īpašums atrodas labā vietā, tad riski būs minimāli, un īpašums būs likvīds. Tomēr var būt saistīts papildu risks teritorijas attīstība, tāpēc, izvēloties ienesīgu objektu, jāpainteresējas par attīstības plānu un jānoskaidro, vai nākotnē gaidāmās un jau īstenotās izmaiņas (transporta tīkla paplašināšanās, jaunu institūciju rašanās u.c.) laika gaitā var palielināt kapitalizāciju ieguldījumu objektu vai, gluži pretēji, samazināt tā ienesīgumu. Piemēram, ja cilvēks iegādājās dzīvokli Ņujorkā ar skaistu skatu uz Centrālparku, tad viņš a priori nodrošināja sava ieguldījuma drošību, jo dzīvokļu ar šādu skatu ir maz, un jaunu vairs nebūs.
Arī risks ir slikts objekta stāvoklis Un nepietiekams tehniskais aprīkojums. Jo sliktāki ir telpu plānošanas risinājumi ēkas iekšienē, modernu inženiersistēmu nodrošinājums un nesošo konstrukciju kvalitāte, jo zemāka ir objekta konkurētspēja tirgū, jo zemākas ir tā izmaksas un pieprasījums no nomnieku puses, un jo augstāks riskus. Neskatoties uz to, ka veci un nolietoti īpašumi var nodrošināt labu tūlītēju atdevi, tie vienmēr ir riskantāki ieguldījumiem nekā ēkas labā stāvoklī.
Īrnieka kvalitāte un nomas veids var arī palielināt vai samazināt riskus. Investors, kurš nevēlas uzņemties risku zaudēt īrnieku, visticamāk, investēs īpašumā ar ilgtermiņa nomas līgumiem. Un otrādi, kad šis risks ir pieņemams investoram, viņš par opciju uzskatīs īpašumus ar beidzas vai īstermiņa nomas līgumu.
Vēl viens risks izriet no izvēles. finansēšanas metode un tālāka aizņemto līdzekļu pārvaldība. Parasti, jo augstāka ir kredītpleca, jo lielāks ir risks.
Sviras efekts ir tad, ja parāda finansējuma izmaksas ir lētākas nekā projekta rentabilitāte. Investors var vienoties ar banku tā, ka maksā kredīta procentus, bet maksā minimālo kredīta summas summu. Šī metode var palielināt ieguldījumu darbības rentabilitāti. Bet šī rentabilitātes palielināšanas metode rada vēl vienu risku. Ja īpašuma cena samazinās, kad nepieciešams pagarināt aizdevuma līgumu, banka prasīs proporcionālu aizdevuma rekapitalizāciju un nodrošinās papildu nodrošinājumu (margin call). Tāpēc ir svarīgi atrast pareizo rentabilitātes un riska sviras līdzsvaru, tā ir profesionālu investoru prasme.
Investīcijām aizņemtam kapitālam ir jārada atdeve, kas pārsniedz maksu par tā izmantošanu. Ja peļņa no nekustamā īpašuma ir mazāka par kredīta maksu, investors cieš zaudējumus, kas ir lielāki, jo lielāks ir aizņemto līdzekļu apjoms.
Pēc eksperta domām, nekustamo īpašumu tirgū parādījies vēl viens risks: tā kā kredītu likmes 2014.–2015.gadā daudzās valstīs sasniedza vēsturē zemāko līmeni un praktiski tuvojās nullei, pēc 3–5 gadiem tās var būtiski pieaugt, un kad tas notiks. notiks, īpašumu vērtības samazināsies.
Risks arī rada tālvadības objektu vadība: nekustamā īpašuma attālums vājina kontroli pār to, tāpēc mēģinājums vadīt ārvalstu projektu no Krievijas ir saistīts ar lieliem riskiem. Tā vietā, lai veiktu attālinātu pašpārvaldi, ieteicams nolīgt specializētu uzņēmumu.
Ne mazāk svarīgs ir risks, kas saistīts ar darījumu strukturēšana. Ir dažādas shēmas, kas ļauj optimizēt nodokļus – piemēram, akcionāra aizdevums vai reģistrācija caur virkni uzņēmumu. Tas palielina rentabilitāti, bet samazina caurspīdīgumu un palielina īpašumtiesību risku. IRS, iespējams, nepieņems optimizācijas sistēmu un var noteikt papildu nodokļus un sodus. Pasaulē palielinās banku sistēmas caurskatāmība, OECD ievieš pasākumus, lai cīnītos pret bāzes eroziju, un Krievija saviem iedzīvotājiem pieprasa maksāt nodokļus par ienākumiem, kas saņemti ārvalstīs. Visas šīs izmaiņas palielina objektu pārmērīgas strukturēšanas riskus, lai optimizētu nodokļus. Mūsu ieteikums klientiem: pirmkārt, konsultējieties ar nodokļu konsultantiem, otrkārt, nepārspīlējiet ar optimizāciju, jo tas pārskatāmā nākotnē ir pilns ar problēmām ar nodokļu pakalpojumiem.
Iepriekš minētie punkti definē galveno risku - likviditātes samazināšanās risku, tas ir, ātras pārdošanas potenciāla samazināšanos bez vērtības zuduma un kapitalizācijas potenciālā pieauguma samazināšanos pozitīva tirgus attīstības scenārija gadījumā. Attiecīgi, jo zemāki riski augstāk minētajos punktos, jo augstāka ir likviditāte un līdz ar to arī objekta sākotnējā rentabilitāte.
Galu galā
Galvenie riski, ieguldot nekustamajā īpašumā, ir:
| Valsts riski | |
| Ekonomisks |
|
| Sociāli politiskā |
|
| Projekta riski | |
| Pievienotā vērtība |
|
| Nomas bizness |
|
Ko izvēlēties – augstu ienesīgumu vai zemu risku – atkarīgs no paša investora un viņa attieksmes pret riskiem. Galvenā problēma daudziem pircējiem ir tā, ka viņi sāk sarunu ar jautājumu “Kāda ir atdeve?”, kad pirmajam jautājumam patiešām vajadzētu būt “Kādi ir riski un kā es varu pārdot šo īpašumu nākotnē?” Ja investors vēlas gūt lielāku peļņu, viņam ir jābūt gatavam uzņemties lielāku risku.
Jūlija Koževņikova, Tranio
Kopumā Krievijā darījumus ar nekustamo īpašumu raksturo diezgan liels risku skaits:
Valsts risks (politiskais, juridiskais un finansiālais, tai skaitā inflācija, nodokļu sistēmas izmaiņu risks, administratīvā patvaļa u.c.);
- nelikviditātes risks - objekta pārdošanas kavējumi, kas pārsniedz paredzēto tirdzniecības laiku;
- nekompetentas apsaimniekošanas risks, kas ietekmēs objekta tehnisko stāvokli un tā rentabilitāti;
- iespējamu izmaiņu risks attiecībās starp piedāvājumu un pieprasījumu;
- ar būvniecību saistītie riski (kapitāla investīciju iesaldēšana uz būvniecības periodu, grūti prognozējams materiālu sadārdzinājums, tehnikas un darbaspēka izmantošana, zema nepabeigtās būvniecības likviditāte u.c.);
- objekta izmantošanas administratīvo ierobežojumu risks;
- komunālo tīklu atteices risks to vispārējā sliktā stāvokļa dēļ;
- vides riskiem, tostarp plūdiem un citām dabas katastrofām, kā arī avārijām kodolspēkstacijās, sārņiem un citām pārmērīgām piesārņojošo vielu emisijām atmosfērā, ūdenī un augsnē.
Riskus, kas rodas, ieguldot nekustamajā īpašumā, var klasificēt tāpat kā riskus, investējot jebkurā objektā
Kopumā nekustamā īpašuma tirgiem raksturīgie riski vispirms ir jāiedala trīs grupās:
1) sistemātiski riski, kas nav diversificējami un norāda uz saistību raksturu starp ieguldījumu riska līmeni nekustamajā īpašumā un vidējo tirgus riska līmeni kapitāla tirgū;
2) nesistemātiski vai pārvaldāmi riski, kurus iespējams diversificēt, veidojot nekustamo īpašumu portfeli;
3) nejauši riski nekustamo īpašumu sliktas apsaimniekošanas rezultātā.
Nekontrolējamu risku avoti ir:
zema nekustamā īpašuma likviditāte;
- nekustamo īpašumu darījumu tiesiskā regulējuma nenoteiktība;
- nenoteiktība nodokļu jomā;
- konkurence kapitāla tirgū un nekustamā īpašuma tirgū;
- biznesa cikla ilgums;
- demogrāfiskās tendences;
- nodarbinātības tendences un iedzīvotāju maksātspējas izmaiņas. Galvenais risku sadalījums pēc notikuma avotiem - sistemātisks un nesistemātisks - parādīts attēlā. 4.1.
Risku iedalījums pēc notikuma avotiem
"Pārvaldāmie riski" nekustamā īpašuma tirgū ietver mikroriskus:
- nomas līguma nosacījumi;
- darbības un finanšu sviras līmenis;
- ieguldītā kapitāla struktūra un tā izmaksas;
- noteikta veida nekustamā īpašuma tirgus daļa;
- īpašuma atrašanās vieta;
Tāpat riskus investējot nekustamajā īpašumā var klasificēt pēc izpausmes jomām
Tāpat kā jebkurus riskus, ieguldot kapitālu, arī ieguldījumus nekustamajā īpašumā pēc bojājuma pakāpes var iedalīt daļējā, pieņemamā, kritiskā un katastrofālā.
Tādējādi risku klasifikācija, veicot ieguldījumus nekustamajā īpašumā, ir gandrīz līdzīga risku klasifikācijai, veicot ieguldījumus jebkurā biznesā.
Risku sadalījums pa izpausmes jomām
Riska avoti tādā nekustamo ieguldījumu virzienā kā ieguldījumi nekustamajā īpašumā var būt:
- īpašuma veids;
- piedāvājuma un pieprasījuma attiecības izmaiņas;
- atrašanās vieta (ieskaitot reģionālo risku);
- nomas līguma noteikumi un kredītu izsniegšana;
- fiziskā novecošana un uzlabojumu nolietojums;
- izmaiņas likumdošanas regulējumā un izmaiņas nodokļu nosacījumos;
inflācija;
- reinvestēšanas iezīmes;
- likviditātes samazināšanās.
Risks izvēlēties nekustamā īpašuma veidu investīcijām nozīmē nepareizu konkrēta nekustamā īpašuma veida izvēli kopumā labvēlīgā situācijā nekustamā īpašuma tirgus attīstībai. Piemēram, apstākļos, kad investīcijas daudzfunkcionālos nekustamajos īpašumos varētu nodrošināt lielāku atdevi, reālā kapitāla investīcijas tika veiktas biroju nekustamajos īpašumos. Valsts mēroga biroju ēku pārpalikums ir pārvērtis reālās un nominālās īres maksas pašsvarā.
Izmaiņu risks attiecībās starp piedāvājumu un pieprasījumu. Tā kā galvenie faktori, kas regulē jebkuru preču un pakalpojumu tirgu, ir piedāvājums un pieprasījums, to mijiedarbības rezultātā veidojas pārdevēju vai pircēju tirgus. Taču ienesīgajam nekustamā īpašuma tirgum ir vairākas būtiskas iezīmes, kuru noskaidrošanai nepieciešams analizēt nekustamā īpašuma tirgu ietekmējošos faktorus katrā konkrētajā laika periodā.
Galvenie faktori, kas nosaka pieprasījuma apjomu, ir:
- iedzīvotāju maksātspēja;
- kopējā iedzīvotāju skaita izmaiņas (pagātnes, pašreizējās un prognozētās tendences);
- izmaiņas attiecībās starp dažādiem iedzīvotāju segmentiem, tas ir, procentuālā attiecība starp iedzīvotāju grupām ar dažādu izglītības līmeni, migrācijas līmeni, laulību un šķiršanās skaitu;
- izmaiņas iedzīvotāju gaumē un vēlmēs ir svarīgs pieprasījuma faktors. Tomēr jebkurā nekustamā īpašuma tirgū izmaiņas patērētāju vēlmēs un gaumē ir diezgan grūti pamanāmas. Daudzi nekustamo īpašumu speciālisti paļaujas uz savu pieredzi un novērojumiem un atpazīst tos gandrīz intuitīvi, kas ļauj sekot līdzi šīm izmaiņām. Preferences un gaumes ir ļoti subjektīvas, tāpēc tās ir ļoti grūti kvantificēt un paredzēt;
- nosacījumi un finansējuma pieejamība.
Pieaugošais pieprasījums izraisa paaugstinātu aktivitāti nekustamā īpašuma tirgū. Pieprasījuma pieauguma priekšnoteikums ir potenciālo patērētāju ekonomisko iespēju paplašināšanās un viņu ienākumu pieaugums, kas izraisa aktivitātes pieaugumu nekustamo īpašumu tirgū. Tāpat efektīvā pieprasījuma samazināšanās parasti izraisa depresiju tirgū.
Pieaugošā nekustamā īpašuma pieprasījuma rezultāts ir nomas maksas un nekustamā īpašuma pārdošanas cenu pieaugums, lai gan tādā pašā virzienā darbojas arī inflācijas tendences, kas var ietekmēt cenu pieaugumu visos tirgus segmentos.
Īstermiņā pieprasījuma parametri ir svarīgāki par piedāvājuma parametriem, kuriem raksturīga iezīme ir neelastība. Būtiskas aktivitātes svārstības darījumos ar nekustamo īpašumu lielā mērā skaidrojamas ar piedāvājuma neelastību īstermiņā. Ja analīzes mērķis ir prognozēt situāciju nekustamā īpašuma tirgū (piemēram, aprēķināt iespējamo īpašuma pārdošanas cenu kādā laika posmā nākotnē), īpaša uzmanība jāpievērš piedāvājuma faktoru analīzei, jo ilgtermiņā piegādes apjomi ir ļoti elastīgi.
Mēs uzskaitām faktorus, kas nosaka piedāvājuma lielumu:
- tukšo nekustamo īpašumu rezerves pieejamība noteiktā tirgus segmentā;
- jaunbūves apjomi un izmaksas, tai skaitā:
1) būvniecības intensitāte (nosaka jaunu mājokļu apjomu),
2) situācija būvniecības nozarē, cik lielā mērā tā ietekmē būvniecības izmaksu līmeni (nosaka ražošanas faktoru pieejamību un cenas),
3) esošās un iespējamās izmaiņas būvniecības tehnoloģijā un to iespējamā ietekme uz būvniecības izmaksām,
4) būvniecības izmaksu un nekustamā īpašuma pārdošanas cenu attiecība;
5) neapbūvētu zemesgabalu un to esošā piedāvājuma labiekārtošanas izmaksas.
Procentuāli visu māju vai telpu īpatsvars, kas ir brīvas vai neizīrētas (vakances), ir viens no svarīgākajiem nekustamā īpašuma tirgus veselības un tendenču rādītājiem. Augsts vakanču līmenis samazina cenas un īres maksu pat tad, ja ir liels pieprasījums. Parasti vienģimenes dzīvojamajām ēkām brīvo telpu īpatsvars ir mazāks par 5%, bet daudzdzīvokļu ēkām tas ir nedaudz vairāk par 5%. Uzņēmējdarbības telpām šis procents ir nedaudz lielāks. Šīs ir pamata attiecības, kas var mainīties atkarībā no situācijas reģionā. Ja brīvo vienību piedāvājums pārsniedz normālo procentu, tirgū ir pārprodukcija un/vai nepietiekams pieprasījums. Konkurence var izraisīt cenu un īres maksas piespiedu kritumu, kam sekos jaunbūves samazinājums. Kad vakanču līmenis samazinās, cenas un īres maksas pieaug, palielinās investīciju aktivitāte nekustamajā īpašumā. Uzņēmumiem, kas darbojas nekustamo īpašumu tirgū, vēlams uzkrāt informāciju par vakanču līmeņu dinamiku un izveidot datu bāzi. Jāņem vērā, ka vakanču līmeņi dažādiem nekustamā īpašuma tirgus segmentiem ir jāaprēķina atsevišķi, jo vienā tirgus segmentā var būt nekustamo īpašumu deficīts, bet citā – pārpalikums.
Atrašanās vietas risks nosaka vietējā tirgus apstākļi un reģiona sociāli ekonomiskās attīstības perspektīvas, kuras nosaka kapitāla ieplūšana un aizplūšana no reģiona, strādājošo iedzīvotāju nodarbinātības diferenciācijas līmenis, kriminogenitāte. situāciju reģionā, iedzīvotāju attieksmi pret privāto un ārvalstu kapitālu, starpetnisko un sociāli ekonomisko un bruņotu konfliktu iespējām, reģiona ekoloģiju u.c.
Nomas risks ir saistīts ar to, ka īrnieks nevar samaksāt visu līgumā noteikto īres maksu. Zaudējumus no īres kredīta sedz īpašnieks, jo īrnieka izlikšana un telpu sagatavošana jaunajam īrniekam prasa laiku. Šāda veida risks, visticamāk, rodas īpašumos ar vienu īrnieku.
Fiziskā nodiluma un novecošanās uzlabojumi var arī samazināt nekustamā īpašuma rentabilitāti. Īpašnieki bieži izvēlas uzņemties ievērojamas materiālu izmaksas, lai padarītu savas ēkas modernas. Funkcionālā nolietojuma pakāpi ir grūti noteikt, jo tas lielā mērā ir atkarīgs no jaunu tehnoloģiju attīstības. Kad jaunās konkurējošās ēkās tiek ieviestas jaunas tehnoloģijas, piemēram, lifti, klimata kontrole un apsardze, vecākas ēkas zaudē savu pievilcību īrnieku acīs, un īpašniekam ir vai nu jāiekasē zemāka nomas maksa un jātērē nauda ēku uzlabošanai, vai arī jāpacieš zemāks noslogojums.
Pastāv likumdošanas regulējuma un nodokļu nosacījumu izmaiņu risks ir tas, ka iestāžu lēmumi prasa neparedzētus izdevumus vai ir saistīti ar īpašuma nodokļa (īpašuma, nekustamā īpašuma) palielināšanu. Neparedzētas izmaiņas noteikumos vai nodokļos var mainīt nekustamā īpašuma ienākumu naudas plūsmu no tā, kas bija paredzēts.
Inflācijas un reinvestīciju riski- salīdzinoši mazāki riski investīcijām nekustamajā īpašumā. Inflācijas risks ir saistīts ar faktu, ka faktiskās līgumā noteiktās naudas plūsmas no īres ienākumiem inflācijas dēļ var būt daudz mazākas, nekā gaidīts. Jo ilgāks nomas termiņš, jo lielāks šis risks. Īpašā situācijā ir ieguldījumi pārdotajos un nomātos nekustamajos īpašumos, kas ir saistīti ar vislielāko inflācijas risku no visa veida kapitāla ieguldījumiem garo nomas periodu dēļ. Reinvestēšanas risks ir pretējs inflācijas riskam, jo saņemtos naudas ieņēmumus nevar atkārtoti ieguldīt ar tādu pašu atdeves likmi kā sākotnējais ieguldījums. Tas ir arī zemāks par pašu kapitālu, kas ieguldīts neieķīlātā nekustamajā īpašumā.
Likviditātes risks. Nekustamā īpašuma tirgus likviditāte visiem nekustamā īpašuma veidiem makro līmenī tiek noteikts:
- sociāli ekonomiskā situācija valstī, reģionā;
- kredītu pieejamība, ko nosaka valdības politika (ja valdība īsteno “lielas naudas” politiku, kredīts ir mazāk pieejams augsto procentu likmju dēļ);
- komercbanku politika, samazinot vai paplašinot ar nekustamo īpašumu nodrošināto kreditēšanu.
Reģionālā līmenī nekustamā īpašuma likviditāti nosaka reģiona attīstības perspektīvas, iedzīvotāju nodarbinātības diferenciācijas pakāpe un vide.
Aprēķinot dažādiem nekustamajiem īpašumiem raksturīgo riska līmeni, jāņem vērā, ka ienākumus nesošos nekustamajos īpašumos veikto ieguldījumu augstāku riska līmeni salīdzinājumā ar ieguldījumu finanšu aktīvos risku nosaka ienākumu raksturlielumi. - nekustamo īpašumu ģenerēšana, jo ir nepieciešami ievērojami kapitālieguldījumi un pastāv stingra ienākumu plūsmas atkarība no nekustamā īpašuma atkarībā no situācijas reģionā un tā attīstības perspektīvām.
Investīcijas, kā likums, vienmēr ir saistītas ar zināmu risku, un, lai gan investīcijas nekustamajā īpašumā tiek uzskatītas par visuzticamākajām, investoram tomēr ir jābūt uzmanīgam, izvēloties investīciju objektu. Forewarned ir forearmed, tāpēc investoram ir jāizpēta visas iespējamās nepilnības un risks investīcijas nekustamajā īpašumā lai izvairītos no finansiāliem zaudējumiem nākotnē.
Nekustamajā īpašumā ieguldījumu riska specifika
Jāpiebilst, ka tam ir savas īpatnības, ko nosaka tā specifiskās iezīmes - investīciju procesa operatīvas vadības nepieciešamība, zema objektu likviditāte, lieli laika un naudas izdevumi un ilgtermiņa atmaksāšanās perspektīvas.
Ieguldot būvniecībā, vienmēr jābūt gatavam projekta rentabilitātes samazinājumam, reālo izmaksu pārsniegumam pār plānotajām, krasiem būvmateriālu cenu lēcieniem un būvprojektu iesaldēšanai šī iemesla dēļ, kā arī ņem vērā neparedzētus uzcelto objektu iznīcināšanas riskus.
Riska avoti var ietvert:
- slikti izvēlēts nekustamā īpašuma veids. Šis risks ir saistīts ar piedāvājuma un pieprasījuma svārstībām tirgū.
- krasas piedāvājuma un pieprasījuma svārstības tirgū.
- slikta īpašuma atrašanās vieta. Piemēram, izvēlētā teritorija vai reģions neattaisnoja investoru cerības uz strauju biznesa attīstību tajā, līdz ar to pieprasījums pēc birojiem šajā reģionā var samazināties.
- nomas noteikumu pārkāpšana. Risks, ja īrnieks nesamaksās norunāto summu vai tās daļu.
- ēku nolietojums. Laika gaitā nekustamā īpašuma cena samazinās tā vecuma un fiziskā nolietojuma dēļ. Parasti investori dod priekšroku papildu līdzekļu ieguldīšanai objektu remontā un rekonstrukcijā.
- izmaiņas nodokļu likumdošanā. Nodokļu izmaksu pieauguma iespējamība nodokļu likuma likmju izmaiņu dēļ.
- reinvestīcijas.
- inflācija. Inflācija un reinvestīcijas ir vismazākie riska faktori ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
Krāpšanas slazds, ieguldot nekustamajā īpašumā
Ļoti liels nekustamā īpašuma investīciju risks strādājot ar krāpniekiem. Noslēdzot darījumu par nekustamā īpašuma pirkšanu/pārdošanu vai slēdzot līgumu par dalītu līdzdalību būvniecībā, investoram ir jābūt ārkārtīgi uzmanīgam, lai neiekristu krāpnieku tīklā, kuru šajā jomā ir daudz.
Pirmais risks ir saistīts ar viltotām attīstības kompānijām, kuras bez nekādu dokumentu par objektu celtniecību pārdod projektus, kas pat nav sākušies. Bieži vien šāds uzņēmums var uzcelt vienu ēku izskata dēļ, un tad pazūd kopā ar naudu.
Vēl viena izsmalcināta maldināšanas metode ir tāda, ka krāpnieki būvē mājas no lētākajiem materiāliem, neievērojot tehniskos standartus, pārdod tās un pazūd ar naudu, un pēc pāris gadiem šāda ēka burtiski “pārsprāgst pa šuvēm”.
Ļoti izplatīta krāpšanas metode ir nekustamā īpašuma pārdošana, izmantojot viltotus dokumentus. Tā rezultātā īpašumu īpašnieki pat neapzinās, ka viņu māja ir pārdota, kamēr pircējs to nepieprasa.
Risks investoram ir arī investīcijas nelikumīgi pārdotos valsts īpašumos, kurus negodprātīgas valsts amatpersonas vispirms pārreģistrē par pašvaldības īpašumu un pēc tam pārdod bez atļaujas vai atbilstošiem dokumentiem.
Ieguldījumu riska apdrošināšana
Jebkurš nekustamā īpašuma investīciju risks Jūs vienmēr varat mēģināt samazināt vai pat samazināt līdz nullei, ja pieiet jautājumam kompetenti.
Pēdējā laikā arvien izplatītāka kļūst ar investīcijām nekustamajā īpašumā saistīto ieguldījumu risku apdrošināšana. Tagad jau iespējams māju apdrošināt pret savlaicīgu nodošanu ekspluatācijā, pret nekvalitatīvu būvdarbu riskiem, kā arī pret nepārvaramas varas apstākļiem, piemēram, ugunsgrēku būvējamā objektā.
Taču apdrošināties pret krāpšanu, piemēram, nav iespējams. Apdrošināšanas kompānijas nevēlas izskatīt šādus gadījumus, uzskatot to par tiesībsargājošo iestāžu kompetenci.
Tādējādi ikvienam investoram, kas investē nekustamajā īpašumā, ir jāizsver visi iespējamie riski. Lai izvairītos no maldināšanas vai krāpšanas, pēc iespējas pilnīgāk jāizpēta informācija par īpašuma vai būvprojekta īpašnieku un noteikti jākonsultējas ar juristu par pavaddokumentu aizpildīšanas sarežģījumiem.
Un arī netaupiet uz nekustamā īpašuma apdrošināšanu pret nepārvaramas varas situācijām vai neveiksmēm būvprojektu piegādē.
Galvenais atcerēties, ka vērība, apdomība, steigas un emociju trūkums ir pieredzējuša investora galvenie noteikumi.
