با سلام خدمت خوانندگان محترم مجله مالی “سایت”! امروز در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات صحبت خواهیم کرد.

از این نشریه خواهید آموخت:

• مزایا و معایب این نوع سرمایه گذاری چیست؟
• گزینه های مختلف سرمایه گذاری در املاک و مستغلات؛
• ویژگی های سرمایه گذاری در ساخت و ساز؛
• چگونه با سرمایه اندک سرمایه گذاری را شروع کنیم؟

علاوه بر این، در پایان مقاله پاسخ سوالات متداول را خواهید یافت.

این مقاله هم برای کسانی که فقط به دنبال راه هایی برای سرمایه گذاری وجوه خود هستند و هم برای سرمایه گذاران باتجربه جذاب خواهد بود و مفید خواهد بود. زمان را از دست ندهید، شروع به خواندن کنید. و شاید در آینده نزدیک اولین قدم ها را برای سرمایه گذاری موفق در املاک بردارید.

مزایا (+) و معایب (-) سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چیست، چه املاک و مستغلاتی بهتر است پول خود را در آن سرمایه گذاری کنید، چه راه هایی برای کسب سود از این نوع سرمایه گذاری وجود دارد - در مورد این و بیشتر بخوانید

1. مزایا و معایب سرمایه گذاری در املاک - مزایا و معایب اصلی 📑

هر فرد منطقی به سرمایه گذاری سودآور فکر می کند. مهم است که سرمایه گذاری ها از پول در برابر تأثیرات مضر محافظت کنند تورم. در عین حال، مطلوب است که صندوق های سرمایه گذاری شده کار کنند و درآمد اضافی ایجاد کنند.

ابزارهای سرمایه گذاری مورد استفاده در یک دوره زمانی طولانی به دستیابی به اهداف ذکر شده در بالا کمک می کند. مهم این است که حداقل ریسک داشته باشند و بسیار امیدوارکننده باشند. این دقیقاً همان چیزی است که آنها هستند سرمایه گذاری املاک و مستغلات .

نیاز به مسکن سال ها پیش بوجود آمد و تا امروز ادامه دارد. در آینده به جایی نمی رسد. بنابراین املاک و مستغلات همیشهمورد تقاضا خواهد بود، که به این معنی است یک ابزار سرمایه گذاری عالی.

علاوه بر این، چنین سرمایه گذاری هایی یک گزینه کاملا قابل قبول برای انجام تجارت است. برای این کار اصلاً نیازی به داشتن مبالغ هنگفت نیست. شما هنوز هم می توانید پول را در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید در مرحله اولیه ساخت و ساز. ضمناً می توان با خرید سهم در تعاونی مسکن به عضویت آن درآمد.

مانند هر ابزار مالی دیگری، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هر دو را دارد طرفداران ، بنابراین منفی ها .

از جمله مزایای (+) این نوع سرمایه گذاری می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• املاک نقدینگی بالایی دارد.
• در یک دوره طولانی سودآوری ثابت، مثلابا اجاره ملک خریداری شده، می توانید برای چندین سال سود کنید.
• در دسترس بودن نسبی سرمایه گذاری ها؛
• طیف گسترده ای از گزینه های سرمایه گذاری

با وجود مزایای قابل توجه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، مانند همه گزینه های سرمایه گذاری موجود، آنها در معرض خطر هستند.

معایب اصلی (-) چنین سرمایه گذاری هایی عبارتند از:

• تقاضا برای املاک و مستغلات به طور قابل توجهی به وضعیت اقتصادی کشور به عنوان یک کل و یک منطقه خاص به طور خاص بستگی دارد.
• قیمت املاک و مستغلات بسیار بالا است.
• در شهرهای کوچک تقاضا برای املاک و مستغلات در سطح نسبتاً پایینی است.
• هزینه های اضافی بالا - آب و برق، تعمیرات، مالیات.

علاوه بر این، این امکان نیز وجود دارد فورس ماژور . این اتفاق می افتد که قیمت یک ملک به دلیل شرایط غیرقابل عبور به شدت کاهش می یابد. مثلا، اگر یک کارخانه یا یک بزرگراه شلوغ در نزدیکی آن ساخته شود، آپارتمان ها در یک منطقه تمیز از نظر زیست محیطی ارزان تر می شوند. در نتیجه، سرمایه گذار نه تنها چیزی عاید نخواهد کرد، بلکه سودی نیز نخواهد داشت از دست دادنبخشی از پول سرمایه گذاری شده

برای جلوگیری از اکثر مشکلات، قبل از سرمایه گذاری، مهم است که انجام دهید تجزیه و تحلیل اولیه . گزینه‌های سرمایه‌گذاری احتمالی را مقایسه می‌کند و عوامل و شرایط مختلفی را که می‌تواند بر ارزش یک ملک تأثیر بگذارد، بررسی می‌کند.

گزینه های محبوب که در آن سرمایه گذاری سودآور است

2. سرمایه گذاری در کدام ملک سودآور است - 8 گزینه محبوب + جدول مقایسه 📊

کارشناسان سرمایه گذاری بر این باورند که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بسیار کمتر از معاملات در بورس اوراق بهادار، سرمایه گذاری در استارتاپ ها و کسب و کارها است. این به سادگی توضیح داده شده است:املاک و مستغلات به ندرت ارزان تر می شوند.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در آن بیشترین سود را دارد بزرگشهرها این امر به ویژه برای اماکن مسکونی صادق است. در این مورد، یک رابطه مستقیم وجود دارد: هر چه شهر بزرگتر باشد، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات سود بیشتری دارد.این واقعیت اول از همه با تفاوت نقدینگی برای آن در شهرهای مختلف مرتبط است.

اما درک این نکته مهم است که در هر منطقه می توانید املاک و مستغلات مناسب خود را برای سرمایه گذاری پیدا کنید. برای به دست آوردن حداکثر سود، باید خرج کنید تجزیه و تحلیل کاملتمام مسیرهای موجود را انتخاب کنید و سودآورترین را انتخاب کنید.

گزینه 1. ملک مسکونی

این گزینه در دسترس ترین است سرمایه گذاران خصوصی. ریسک سرمایه گذاری در املاک مسکونی حداقل است.

دو راه برای کسب درآمد از طریق خرید ملک مسکونی وجود دارد:

1. خرید با هدف بعدی فروش مجدد با هزینه بالاتر؛
2. خرید برای اجاره ای .

در هر صورت، هنگام خرید آپارتمان، توجه به معیارهای زیر ضروری است:

• محل- در یک منطقه معتبر، مسکونی یا دانشجویی، سازگار با محیط زیست، دور از مرکز شهر؛
• چیدمان اتاق، از جمله وجود بالکن، حمام ترکیبی یا جداگانه؛
• حالت- در دسترس بودن و کیفیت تعمیرات؛
• زیر ساخت- مهدکودک ها، مدارس، درمانگاه ها، ایستگاه های حمل و نقل عمومی، مغازه ها چقدر دور هستند.

به طور کلی، هر معیار، حتی یک معیار به ظاهر ناچیز، می تواند برای خریداران مهم باشد:

• نمای از پنجره؛
• کف؛
• همسایه ها؛
• مجموعه منطقه مکان.

برای خرید یک آپارتمان (یا سایر ملک های مسکونی) تا حد امکان سودآور، باید به دنبال آن باشید بدون کمک دیگری ، بدون کمک مشاور املاک. با این حال، بررسی خلوص معامله مهم است. در مورد نحوه انجام این کار در بازارهای اولیه و ثانویه مسکن در شماره گذشته صحبت کردیم.

گزینه 2. املاک تجاری

این گزینه برای سرمایه گذاران با تجربه تر. چنین سرمایه‌گذاری‌هایی هم برای فضای کوچک اداری و خرده‌فروشی و هم برای ساختمان‌های بزرگی که برای نگهداری انبارها، سوپرمارکت‌ها و کارگاه‌های تولیدی طراحی شده‌اند، مناسب هستند.

چنین مکان هایی همواره تقاضای بسیار بالایی دارند. تعداد زیادی از بازرگانان به دنبال فضایی برای انجام تجارت هستند و آماده هستند تا آن را به مالک بدهند اجاره. کسانی که املاک تجاری می خرند، سود منظمی از سرمایه گذاری خود دارند.

اجارهیک گزینه کلاسیک برای به دست آوردن است. سود سرمایه گذار در این مورد به زمان صرف شده برای کار بستگی ندارد.

برای یک سرمایه گذار مفید است که بداند هنگام انتخاب املاک تجاری به عنوان یک هدف سرمایه گذاری، باید مقدار زیادی پول داشته باشید. مشارکت در این جهت معمولا با شروع می شود پنج -هفت میلیون روبل

گزینه 3. قطعه زمین

برای خرید یک قطعه زمین، مبلغ کمتری نسبت به خرید یک آپارتمان یا ملک تجاری مورد نیاز است.

سرمایه گذاری در زمین دارای چندین مزیت است:

• حداقل سطح احتمال تقلب؛
• بدون نیاز به تعمیر؛
• عدم پرداخت برای آب و برق؛
• روش خرید ساده تر از سایر املاک و مستغلات است.
• مالیات نسبتاً کم؛
• طراحی ساده؛
• نیازی به توسل به کمک مشاوران املاک نیست.

تمام قطعات زمین را می توان طبقه بندی کرد با هدف استفاده. برای سرمایه گذاری های کوتاه مدتبا حداقل هزینه، مناطقی که استفاده می شود مناسب ترین هستند برای ساخت . بیشتر سرمایه گذاری بلند مدتباید در زمین های در نظر گرفته شده برای استفاده انجام شود کشاورزی و صنعت .

اما همچنین وجود دارد ایراداتسرمایه گذاری در زمین اولا، دولت کنترل را بر حصول اطمینان از استفاده از زمین مطابق با هدف مورد نظر خود تشدید کرده است. بعلاوه، مالیات این نوع املاک اخیرا افزایش یافته است.

گزینه 4. املاک و مستغلات کشور

خرید املاک و مستغلات کشور به منظور فروش مجدد آن به طور پایدار شغل سودآور . این امر به ویژه برای شهرهای بزرگ به دلیل این واقعیت است که ساکنان آنها به طور فزاینده ای سعی در سکونت دارند یا فرصتی برای استراحت تا حد امکان از سر و صدای شهر و هوای کثیف دارند.

چندین گزینه برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کشور وجود دارد:

• دستیابی به اشیاء در حال ساخت؛
• سرمایه گذاری در کلبه های آماده؛
• خرید زمین های در نظر گرفته شده برای ساخت و ساز املاک حومه شهر.

چشم انداز سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کشور با گذشت زمان افزایش می یابد. اما هنگام انتخاب یک شی برای خرید، باید توجه داشته باشید در مورد مکان، زیرساخت های موجود و ارتباطات. عوامل دیگری که برای ایجاد شرایط زندگی راحت مهم هستند نیز می توانند از اهمیت بالایی برخوردار باشند.

گزینه 5. ملک در حال ساخت

یکی دیگر از گزینه های سرمایه گذاری، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در حال ساخت (ساختمان های جدید) است. با وجود این واقعیت که ریسک این گزینه تا حدودی بالاتر است، شما نیز می توانید دریافت کنید بسیارسود بزرگ

این خیلی ساده توضیح داده شده است- هزینه یک ملک در حال ساخت بسیار کمتر از بازار ثانویه است. بنابراین، اگر در مرحله اولیه سرمایه گذاری کنید، پس از اتمام ساخت و ساز، قیمت ها به احتمال زیاد افزایش قابل توجهی خواهد داشت بزرگ خواهد شد. در نتیجه سرمایه گذار سود ملموسی دریافت خواهد کرد.

ریسک های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در حال ساخت اغلب مربوط به شرکت توسعه دهنده است. اگر غیر قابل اعتماد باشد، افزایش می یابد خطرشرایط زیر رخ می دهد:

• راه اندازی نابهنگام ملک؛
• انجماد کامل ساخت و ساز؛
• در صورت غیرقانونی بودن ساخت و ساز یا عدم وجود مجوز، تخریب کامل ساختمان امکان پذیر است.

به همین دلیل است که قبل از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در حال ساخت، سرمایه گذار باید تجزیه و تحلیل کاملی از توسعه دهنده انجام دهد.

مطالعه نه تنها شهرت شرکت، بلکه ویژگی های زیر نیز مهم است:

• زمان وجود شرکت؛
• تعداد تاسیسات تکمیل و راه اندازی شده؛
• آیا در گذشته خرابی هایی در طول فرآیند ساخت و ساز وجود داشته است، مدت زمان و دلایل آن.

مراحل متوالی سرمایه گذاری در ساخت و ساز

5.3. نحوه سرمایه گذاری صحیح در ساخت و ساز - 5 مرحله اصلی

هر سرمایه‌گذاری می‌داند که سرمایه‌گذاری بر اساس یک برنامه از پیش آماده شده به شما امکان می‌دهد سطح سود را افزایش دهید و ریسک سرمایه‌گذاری را به حداقل برسانید. سرمایه گذاری ها باید به طور مداوم و مطابق با استراتژی توسعه یافته انجام شود. در این فرآیند پنج مرحله وجود دارد.

مرحله 1. انتخاب توسعه دهنده

یک فعالیت اجباری و مهم در مرحله اولیه سرمایه گذاری در ساخت و ساز می باشد تجزیه و تحلیل توسعه دهنده. مهم است که نه تنها نام توسعه دهنده را پیدا کنید، بلکه مشخص کنید شهرت او چیست. کارشناسان سرمایه گذاری را فقط در پروژه های در حال ساخت توصیه می کنند که ساخت و ساز آنها توسط یک شرکت ساختمانی معروف در شهر انجام می شود.

هنگام انتخاب یک توسعه دهنده، مهم است که در نظر بگیرید:

• شهرت شرکت؛
• چه تعداد تسهیلات را شرکت قبلاً به بهره برداری رسانده است.
• بررسی ها
• چقدر شرکت در ساخت و ساز پیچیده تجربه دارد.
• توسعه دهنده چند سرمایه گذار دارد.
• مشارکت با موسسات اعتباری (بانک ها با دقت انتخاب می کنند که با چه کسی همکاری کنند، تجزیه و تحلیل کامل انجام دهند و با توسعه دهندگانی که شهرت مشکوک دارند تعامل نداشته باشند).
• توسعه دهنده با چه دقتی از قانون پیروی می کند (قانون اصلی نظارتی قانون فدرال است 214 -FZ).

در مسکو و منطقه مسکو می توانید به توسعه دهندگان زیر اعتماد کنید:

GC PIK- یکی از بزرگترین توسعه دهندگان در روسیه. این شرکت در سال 1994 تاسیس شد و پروژه های ساختمانی بزرگ را در سراسر روسیه با موفقیت اجرا می کند. بر ساخت و ساز تمرکز می کند مقرون به صرفهمسکن در طول سالیان فعالیت، حدود 250 هزار آپارتمان به مساحت 15 میلیون متر مربع ساخته شد. متر یکی از شرکت های مهم سیستمی در اقتصاد روسیه است.

توسعه A101- این شرکت حدود 500 هزار متر مربع ساخته است. متر مسکونیاملاک و مستغلات و همچنین بیش از 50 هزار - تجاری. توسعه دهنده نیز در حال ساخت است مهدکودک ها و مدارستعامل با بودجه همکاری با چندین بانک بزرگ در چارچوب برنامه های وام مسکن ایجاد شده است. توسعه دهنده در TOP-5 در منطقه مسکو و TOP-15 در سراسر روسیه گنجانده شده است.

گروه سرمایهشرکتی است که با چرخه کامل فعالیت های ساخت و ساز، از تجزیه و تحلیل سایت ها برای ساخت و ساز تا تکمیل اموال نهایی سر و کار دارد. 71 پروژه تکمیل شد که در نتیجه آن 7 میلیون متر مربع احداث شد. متر مساحت امکانات این شرکت به عنوان بهترین پروژه ها در مسکو و منطقه مسکو معرفی شد.

مرحله 2. انتخاب یک شی سرمایه گذاری

یکی دیگر از مراحل مهم سرمایه گذاری در املاک در حال ساخت است انتخاب یک شی مناسب. بهترین مکان برای شروع در منطقه ای است که تقاضا برای فضای مسکونی در آن بیشتر است.

هنگام انتخاب یک شی سرمایه گذاری، مهم است که پارامترهای زیر را در نظر بگیرید:

• زیر ساخت؛
• نزدیکی به ایستگاه های حمل و نقل عمومی و ایستگاه های مترو؛
• ویژگی های دیگری که بر درجه راحتی زندگی تأثیر می گذارد.

اگر قصد سرمایه گذاری در املاک تجاری دارید، باید از قبل به هدف نهایی سرمایه گذار فکر کنید. همچنین تهیه یک طرح کسب و کار حرفه ای ایده خوبی خواهد بود.

مرحله 3. مذاکرات

هنگامی که توسعه دهنده و هدف سرمایه گذاری انتخاب می شوند. می توانید شروع کنید انجام مذاکرات. درک این نکته مهم است که مطابق با قوانین کشور ما، ثبت حقوق املاک و مستغلات در حال ساخت غیرممکن است.

با این حال، سرمایه گذار حق دارد:

• تنظیم قرارداد مشارکت سهام؛
• پیوستن به تعاونی ساختمانی؛
• ثبت سپرده سرمایه گذاری؛
• عقد قرارداد سهم

کارشناسان توصیه می کنند که قرارداد مشارکت سهام را انتخاب کنید.

علاوه بر نحوه ثبت قرارداد، شرایط واریز وجوه مطرح شده است. اصلی ترین آنها کسب در اقساط(پرداخت اقساطی) و واریز وجه یکباره اما گزینه های دیگری نیز امکان پذیر است.

مرحله 4. مطالعه مستندات

تمام قراردادهای منعقد شده باید با قوانین جاری مطابقت داشته باشد. بهتر است آنها را با کمک یک وکیل مستقل بررسی کنید. بسیاری از مردم فکر می کنند که این یک هدر دادن پول است. اما توصیه نمی شود از امنیت تراکنش صرف نظر کنید.

مرحله 5. انعقاد توافقنامه

مرحله نهایی معامله است انعقاد توافقنامه. قبل از امضای قرارداد نهایی مهم است که تمام نکات آن را با دقت مطالعه کنید.

در این مورد باید به موارد زیر توجه کنید:

• چه زمانی قرار است ساخت و ساز تکمیل شود؛
• شرایط فسخ چیست؛
• قیمت باید ثابت باشد، نباید شرایطی وجود داشته باشد که بر اساس آن تغییر کند.
• جریمه در صورت نقض شرایط قرارداد باید برای هر یک از طرفین مشخص شود.
• شرایط فورس ماژور

مهم است که معامله برای تحصیل املاک در حال ساخت با نهایت دقت و مسئولیت نزدیک شود. یادآوری این نکته مهم است که ریسک هایی وجود دارد که می توان با رعایت دقیق ترتیب مراحل سرمایه گذاری کاهش داد.

5.4. نحوه کسب درآمد از سرمایه گذاری در ساخت و ساز - TOP 3 روش کار

یک سرمایه گذار باید بداند که کدام راه ها برای کسب درآمد از طریق خرید املاک و مستغلات در حال ساخت، مطمئن ترین و اثبات شده ترین هستند.

روش 1. اجاره

درآمد حاصل از انتقال املاک برای اجاره نشان می دهد سرمایه گذاری بلند مدت. اما این گزینه دارای سطح سودآوری پایدار است.

دوره بازپرداخت در این مورد بیشتر است پنج ششسال ها. اما فراموش نکنید که مناطق در هر صورت مالکیت سرمایه گذار باقی می ماند.

در شهرهای بزرگ تقاضا برای انواع مختلف اجاره وجود دارد املاک مسکونی : آپارتمان های لوکس برای یک روز، اتاق های واقع در مناطق مسکونی، استودیو برای خانواده های جوان و غیره.

اگر در نظر بگیریم املاک تجاری ، می توان اشاره کرد که تقاضا برای آن از سوی کارآفرینان نیز به طور مداوم بالا است. محل های واقع در مراکز تجاری و خرید به ویژه در شهرهای بزرگ محبوب هستند. تنها عیب فضای تجاری نیاز به سرمایه گذاری است مبالغ بسیار زیادی پول.

برای خرید آپارتمان هامعمولا کافی است 1,5 -2,5 میلیون روبل اگر قصد سرمایه گذاری دارید املاک تجاری، تقریبا طول می کشد 2-3 بارمبلغ زیادی

روش 2. خرید آپارتمان در حال ساخت برای فروش آن پس از راه اندازی

اگر املاک و مستغلات در حال ساخت را برای فروش مجدد خریداری کنید، می توانید به سرعت سرمایه خود را جبران کنید - در حال حاضر در 1 -2 از سال. هر چه ساخت و ساز سریعتر تکمیل شود، برای سرمایه گذاران جذاب تر خواهد بود. به خصوص سرمایه گذاران موفق درآمدی به میزان دریافت می کنند 100 درصد وجوه سرمایه گذاری شده

ارزیابی گزینه های احتمالی دیگر مهم است. انجام تعمیرات با کیفیت بالا در یک آپارتمان تمام شده امکان پذیر است. در نتیجه چنین اقداماتی، هزینه آن حدود یک چهارم افزایش می یابد.

روش 3. مشارکت در سرمایه گذاری های جمعی

سرمایه گذارانی که به دنبال مطمئن ترین گزینه ها برای سرمایه گذاری در املاک در حال ساخت هستند می توانند توصیه شوند همکاری با واسطه ها . در این صورت می توانید عضو شوید پروژه سرمایه گذاری حرفه ایبدون خرید ملک. برای این کار کافی است به یک صندوق سرمایه گذاری جمعی بپیوندید و به عنوان سهامدار درآمد دریافت کنید.

چندین صندوق قابل اعتماد در مسکو و منطقه وجود دارد که در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند. از جمله موارد در حال ساخت:

سرمایه گذاری E3- در اینجا حداقل مقدار ورودی است 100 هزار روبل زمانی که سود در سطح تضمین شده باشد 25-90 درصد کلیه سرمایه گذاری ها در صندوق بیمه شده است. سرمایه گذار می تواند به طور مستقل دوره بازگشت سرمایه را انتخاب کند از جانب شش ماهقبل از دوسال ها. وجوه سرمایه گذاران توسط متخصصان در املاک و مستغلات با نقدشوندگی بالا سرمایه گذاری می شود و سرمایه گذار را برای کسب سود وا می دارد. این گزینه است درآمد غیرفعال با سود تضمین شده و حداقل ریسک. این شرکت پشتیبانی اطلاعاتی و همچنین مشاوره رایگان برای سرمایه گذاران ارائه می دهد.

اسمینکس- این شرکت در آپارتمان های تمام شده و همچنین اشیاء در مرحله ساخت و ساز سرمایه گذاری می کند. این شرکت خودش خانه ها را می سازد؛ به عنوان یک خدمات اضافی، سرمایه گذاران دریافت می کنند بازسازی آپارتمان ها. علاوه بر این، این شرکت به یافتن مستاجران نیز رسیدگی می کند. این شرکت کلبه، ساختمان های مسکونی و املاک تجاری می سازد. کارشناسان مزیت غیرقابل انکار سازمان ارائه شده را تمرکز آن بر دستیابی به کیفیت بالای املاک در حال ساخت و همچنین ایمنی آنها در حین بهره برداری می نامند.

بنابراین، چندین راه برای کسب درآمد از املاک و مستغلات در حال ساخت وجود دارد. آنها نه تنها در سطح سودآوری، بلکه در تلاش های مورد نیاز سرمایه گذار نیز متفاوت هستند.

5.5. 4 خطر اصلی هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در حال ساخت

هر سرمایه گذاری با خطر از دست دادن سرمایه شما همراه است. برای به حداقل رساندن احتمال ضرر، باید زودمطالعه کنید که کلاهبرداران از چه طرح هایی در صنعت املاک استفاده می کنند و هنگام سرمایه گذاری در ساخت و ساز باید از چه چیزی بترسید.

خطر 1. "حباب صابون"

اولین راه برای فریب سرمایه گذاران ساده لوح بسیار ساده است. شرکت های شل به سرمایه گذاران ساده لوح می فروشند اسطوره ، و نه اشیاء واقعی در حال ساخت. تمام کارها در سایت های ساخت و ساز صرفاً به عنوان حواس پرتی انجام می شود.

اغلب، چنین پروژه هایی با کمک ساختارهای قانونی مختلف سازماندهی و اجرا می شوند. در نتیجه، معاملات از بیرون به نظر می رسند کاملا قانونی. با این حال، به محض اینکه کلاهبرداران مقدار کافی پول جمع آوری کنند، همراه با مشارکت سرمایه گذاران ناپدید می شوند.

اولین راه برای شناسایی حباب صابون- کاهش شدید ارزش املاک یک سرمایه گذار باید قیمت ها را با میانگین منطقه مورد نظر مقایسه کند. قیمت خیلی پایین باید نگران کننده باشد.

همچنین مهم است که مطمئن شوید اطلاعات مربوط به توسعه دهنده در ثبت رسمی موجود است. این شامل تمام شرکت های ساختمانی موجود است. بنابراین اگر شرکت مورد نظر در این لیست نباشد، شخصیت حقوقی واقعی نیست.

ریسک 2. ورشکستگی توسعه دهنده

دلایل زیادی برای ورشکستگی یک شرکت ساختمانی وجود دارد:

• مدیریت ناکارآمد؛
• سوء استفاده از بودجه؛
• کمبود مالی؛
• هزینه های بالا

طبیعتاً بی پولی نه تنها بر خود شرکت ساختمانی بلکه سرمایه گذاران نیز تأثیر می گذارد. برای جلوگیری از چنین مشکلی، هنگام انتخاب یک توسعه دهنده، باید روی آن تمرکز کنید شرکت بزرگ، که تاکنون تعداد زیادی از تاسیسات ساخته شده را به بهره برداری رسانده است.

ریسک 3. عدم رعایت مهلت های تحویل املاک و مستغلات

مزاحم دیگر برای کسانی که در املاک و مستغلات در حال ساخت سرمایه گذاری می کنند عدم رعایت مهلت های ساخت و ساز . این خطر به ویژه برای کسانی که با استفاده از وجوه اعتباری املاک و مستغلات خریداری می کنند ناخوشایند است. وام دهنده اهمیتی نمی دهد که ملک چه زمانی به بهره برداری می رسد، برای او مهم است که تمام بدهی ها به موقع و با سود مناسب بازپرداخت شود.

کارشناسان به این نتیجه رسیده اند که هر روز از مهلت های از دست رفته می خورد 0,01 درصد درآمد سرمایه گذاران از نظر درصد، این مقدار زیادی نیست. با این حال، از نظر روبل به نظر می رسد یک مقدار مناسببه خصوص زمانی که راه اندازی چندین ماه یا حتی سال ها به تعویق افتاده است.

ریسک 4. موقعیت های فورس ماژور و همچنین تغییرات غیرقابل پیش بینی در بازار املاک و مستغلات

این شرایط همچنین می تواند منجر به از دست رفتن بخشی از وجوه سرمایه گذار شود. نمونه ای از فورس ماژور است شروع یک بحران اقتصادی طولانی. در نتیجه، عرضه در بازار املاک و مستغلات ممکن است به میزان قابل توجهی از تقاضا فراتر رود. این شرایط منجر به کاهش قابل توجه ارزش ملک- غالبا 10-20٪. حتی زمانی که وضعیت از بین برود، سرمایه گذاران قبلاً بخشی از درآمد بالقوه خود را از دست داده اند.

مثال دیگر فورس ماژور است بلایای طبیعی (آتش سوزی جنگل، سیل، زلزله)، جنگ، بلایای صنعتی.تنها راه محافظت از خود در برابر چنین خطراتی است بیمه املاک در حال ساخت.

بنابراین، مانند هر نوع سرمایه گذاری، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در حال ساخت با ریسک های مختلفی همراه است. برخی از آنها را می توان با انجام یک تجزیه و تحلیل کامل در طول فرآیند انتخاب یک شی برای اکتساب به حداقل رساند. در موارد دیگر، بیمه به جلوگیری از عواقب ناخوشایند کمک می کند.

6. توصیه های کاربردی برای افزایش سود حاصل از سرمایه گذاری در املاک 💎

هنگام سرمایه گذاری پول در املاک و مستغلات در حال ساخت یا آماده، هر سرمایه گذار تلاش می کند به حداکثر رساندنسود نهایی با استفاده از روش های زیر می توانید این کار را انجام دهید.

توصیه 1. توسعه مجدد و هماهنگ کردن (مشروعیت بخشیدن به) آن

بازسازی یک ملک مسکونی- ساده ترین گزینه ای که به شما امکان می دهد خانه خود را بدون تغییر مساحت کل آن کاربردی تر کنید. اگر فعالیت های توسعه مجدد را به درستی انجام دهید، می توانید هزینه یک آپارتمان یا خانه را افزایش دهید 15-30٪.

در عین حال، شما نباید توسعه مجدد ناهماهنگ را انجام دهید. تمام تغییرات برنامه ریزی شده باید در مراجعی که با این مسائل سروکار دارند ثبت شود. امروزه این بخش معماری در BTI، و همچنین اداره منطقه.

مهم است بدانید که قانون اعمال انواع خاصی از تغییرات در چیدمان را ممنوع کرده است. مثلا، دیوارهای باربر را خراب کنید و همچنین آشپزخانه را به هزینه فضای نشیمن گسترش دهید و اندازه آن را بیش از یک چهارم افزایش دهید.

توصیه 2. فضای اضافی اضافه کنید

این گزینه افزایش هزینه در دسترس است برای خانه های خصوصی و کلبه. در آنجا می توانید طبقات اضافی بسازید، اتاق زیر شیروانی را به اتاق زیر شیروانی تبدیل کنید، بالکن یا ایوان بسازید و تغییرات معماری دیگری ایجاد کنید.

توصیه 3. تعمیرات با کیفیت انجام دهید

اگر تعمیرات با کیفیت انجام دهید، قیمت آپارتمان تقریباً افزایش می یابد با 15 -25٪. اگر تعمیرات را خودتان انجام دهید و فقط در خرید مواد سرمایه گذاری کنید، سود بیشتر خواهد بود.

خرید مهم است مواد با کیفیت. خریداران به راحتی می توانند مواد مصرفی با کیفیت بالا را از نمونه های ارزان قیمت چینی تشخیص دهند.

توصیه 4. تبدیل املاک مسکونی به تجاری یا بالعکس

با مطالعه تقاضای ملک در یک منطقه خاص، می توانید املاک غیر مسکونی را به مسکونی و بالعکس تبدیل کنید. کسب سود از تغییر کاربری فضای مسکونی به فضای تجاری برای شهرهای بزرگ، به ویژه برای مناطق تجاری و خیابان های قابل پیاده روی مهم است.

بنابراین، نه تنها سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مهم است، بلکه متعاقباً تلاش کنید تا حداکثر سود را از آن استخراج کنید. و نحوه انجام این کار را در بالا به شما گفتیم.

راه های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با سرمایه کم

7. نحوه سرمایه گذاری در املاک با سرمایه کم - 3 روش واقعی 📄

بسیاری از مردم بر این باورند که نداشتن مقدار کافی پول مانعی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است، اما این درست نیست. افراد باهوش تجارت می توانند با حداقل بودجه به کار خود ادامه دهند و همچنین مبالغ اضافی را جمع آوری کنند. چندین روش برای این کار وجود دارد.

روش 1. جمع آوری وجوه قرض گرفته شده

محبوب ترین راه برای افزایش سرمایه سرمایه گذاری است پردازش وام برای خرید ملک امروزه بسیاری از بانک ها چنین وام هایی را ارائه می کنند.

به هر حال، ما در یکی از مقالات قبلی مجله خود در این مورد صحبت کردیم.

سرمایه گذار باید این واقعیت را در نظر بگیرد که هر گونه استقراض با پرداخت همراه است درصد. بنابراین، در نظر گرفتن هزینه های اضافی در طول فرآیند تجزیه و تحلیل مهم است. درآمد برنامه ریزی شده باید سود وام را پوشش دهد و سود را تأمین کند.

برای وام، باید به سازمان های اعتباری بزرگ با مثبت شهرت، آبرو.

نیازی به گرفتن وام با بهره نیست. بسیاری از اقوام ثروتمند بدون دریافت هزینه اضافی به عزیزان وام می دهند.

روش 2. جذب سرمایه گذاران مشترک

یک گزینه ایده آل برای سرمایه گذارانی است که سرمایه کافی ندارند متحد کردن . برای کسانی که به دقت در مورد پروژه فکر کرده اند و دیگران را در مورد اثربخشی آن متقاعد کرده اند، یافتن شرکا مشکلی نخواهد داشت.

روش 3. انتخاب استراتژی مناسب

هر سرمایه گذار این را درک می کند برنامه ریزی سرمایه گذاری شایستهجزء مهمی از موفقیت آنها است. ممکن است به کسانی که دانش سرمایه گذاری ندارند توصیه شود که از سرمایه گذاران با تجربه تر کمک بگیرند.

نمونه ای از پشتیبانی با کیفیت بالا برای مبتدیان، باشگاه های سرمایه گذاری مختلف است. چنین پروژه هایی سرمایه گذارانی را گرد هم می آورند که تجربیات خود را به مبتدیان منتقل می کنند. باشگاه ها فعالیت های مختلفی را ارائه می دهند- دوره ها و سمینارها، گفتن جزئیات در مورد سرمایه گذاری های خصوصی. توجه قابل توجهی نیز به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می شود.

سوالات زیر در مورد موضوع سرمایه گذاری املاک بررسی می شود:

• استراتژی ها؛
• چگونه با حداقل سرمایه وارد دنیای سرمایه گذاری شویم.
• سرمایه گذاری در انواع مختلف املاک و مستغلات؛
• اجاره و اجاره فرعی

بنابراین، سرمایه ناکافی مانعی برای سرمایه گذاری نیست. هر فرد هدفمندی راه هایی را برای دستیابی پیدا خواهد کرد سرمایه گذاری سودآور.

8. کمک از متخصصان هنگام سرمایه گذاری در املاک ⭐

کمک از متخصصان هرگز رایگان نیست. با این حال کمک می کند بسیارافزایش سطح سودآوری سرمایه گذاری ها

برای آن دسته از سرمایه گذارانی که می خواهند به حداقل برسند خطرات، اما در عین حال به اندازه کافی بالا را تضمین کنید سود، ممکن است همکاری با کارشناسان در زمینه سرمایه گذاری در املاک توصیه شود.

در روسیه، سه شرکت که در این راستا کار می کنند را می توان به ویژه متمایز کرد:

سرمایه گذاری E3سرمایه گذاری بلند مدت در انواع مختلف املاک و مستغلات را ارائه می دهد. این امر سطح بالایی از درآمد را تضمین می کند. این حداقل آستانه ورود به بازار املاک است. سرمایه گذاران می توانند مبلغ 100 هزار روبل را واریز کنند.

کسانی که مایل به سرمایه گذاری در این شرکت هستند می توانند بلافاصله از میزان سود مورد انتظار مطلع شوند. برای این کار کافیست از ماشین حساب موجود در وب سایت آن استفاده کنید.

مشارکت در یک شرکت سرمایه گذاری با درجه بالایی از قابلیت اطمینان مشخص می شود. همه انواع دارایی ها دارای سه نوع بیمه هستند.

Activoدسترسی به مایع ترین مناطق را ارائه می دهد. امنیت سرمایه گذاری از طریق مالکیت جمعی مستقل تضمین می شود. هنگام سرمایه گذاری وجوه از دو میلیون روبل، شرکت سودی را به مبلغ تضمین می کند 11,6 %.

سرمایه گذار ملکی را خریداری می کند و آن را برای مدیریت به افراد حرفه ای منتقل می کند. این شرکت هر ماه گزارش کاملی را به مشتریان خود ارائه می دهد و همچنین ایمنی وجوه سرمایه گذاری شده آنها را تضمین می کند.

گوردون راکیک آژانس املاک است که در بازار بین المللی نمایندگی دارد. سرمایه گذاران با استفاده از خدمات این شرکت می توانند در هتل ها، املاک تجاری و مسکونی واقع در خارج از کشور سرمایه گذاری کنند.

خدمات زیر نیز ارائه می شود:

• خرید اتاق هتل، امکانات پذیرایی، مراکز درمانی، مینی هتل ها؛
• خرید املاک و مستغلات برای افراد در سن بازنشستگی؛
• سرمایه گذاری در یک تجارت آماده در چندین کشور در سراسر جهان؛
• مشاوره و سمینارهای سرمایه گذاری موثر

بنابراین برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نیازی به داشتن سرمایه زیاد و دانش قابل توجه نیست. کافی است برای کمک به متخصصان مراجعه کنید.

9. سوالات متداول (FAQ) 💬

موضوع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند وجهی است و درک آن دشوار است. بنابراین، بسیاری از سرمایه گذاران سوالات مختلفی در مورد این موضوع دارند. مخصوصاً مربوط می شود تازه واردان . ما سعی خواهیم کرد به رایج ترین سوالات پاسخ دهیم.

سوال 1. سرمایه گذاری پول در کجا سودآورتر است: در املاک یا در بانک برای سپرده گذاری؟

اغلب افراد بدون تجربه در سرمایه گذاری، که مقدار قابل توجهی پول دارند، از خود می پرسند که با آن چه کنند - یک آپارتمان بخرند و آن را اجاره کنند یا آن را به عنوان سپرده در بانک بگذارند؟

اجازه دهید فرض کنیم که سرمایه گذار در دسترس است 3 000 000 روبل بیایید هر دو گزینه سرمایه گذاری را در نظر بگیریم.

1. اگر سالانه 10 درصد پول در بانک قرار دهید، می توانید در 12 ماه درآمد کسب کنید 300 هزار روبل، اگر شرایط سپرده سرمایه گذاری را فراهم نکند. در مورد نحوه محاسبه سهم خود با پر کردن و سرمایه گذاری در مقاله جداگانه در مجله ما بخوانید.
2. حال فرض می کنیم که یک سرمایه گذار با سرمایه ای که داشت یک آپارتمان یک اتاقه در مسکو خرید. با اجاره آن، ماهانه 25 هزار روبل دریافت می کند. در نتیجه، همان مقدار پول در یک سال جمع می شود 300 هزار روبل

هنگام مقایسه این دو گزینه، نباید از این واقعیت غافل شوید که در مورد اجاره، هزینه های اضافی ایجاد می شود - برای قبوض آب و برق، مالیات، تعمیراتو دیگران. علاوه بر این، شما باید زمان قابل توجهی را برای جستجوی یک ملک مناسب و اسکان مستاجران صرف کنید.

به نظر می رسد که سپرده گذاری بسیار سودآورتر از خرید یک آپارتمان و سپس اجاره آن است. اما این کاملاً درست نیست؛ هنگام تجزیه و تحلیل مثال، ما وجود تورم را در نظر نگرفتیم. کاهش ارزش وجوه به تدریج پس انداز را می خورد.

ارزش در نظر گرفتن یک قانون مهم سرمایه گذاری را دارد - نمی توان به داده های رسمی در مورد سطح تورم اعتماد کرد. در واقع، ارزش پول بسیار سریعتر کاهش می یابد. به نظر می رسد که در بهترین حالت، سود سپرده تورم را پوشش می دهد، اما بعید است که بتوانید از چنین سرمایه گذاری هایی درآمد کسب کنید.

در عین حال، قیمت املاک و مستغلات به ندرت کاهش می یابد. در بلند مدت ارزش آن افزایش می یابد. اجاره بها نیز مدام گران می شود.

بنابراین، معلوم می‌شود که با در نظر گرفتن یک دوره کوتاه‌مدت، می‌توانید درآمد بیشتری از سپرده‌ها کسب کنید. با این حال، با توجه به گران شدن آپارتمان ها، می توان به این نکته اشاره کرد املاک و مستغلات به مقاومت موثرتر در برابر تورم کمک می کند.

سوال 2. اجاره کدام ملک سودآورتر است: مسکونی یا تجاری؟

برخی از سرمایه گذاران به طور هدفمند بازار املاک و مستغلات را تجزیه و تحلیل می کنند تا بفهمند کدام ملک برای اجاره سود بیشتری دارد - مسکونییا تجاری. به طور کلی نمی توان به این سوال بدون ابهام پاسخ داد، زیرا ریسک های تجاری و مالی در بازار وجود دارد.

برای سرمایه گذاران بزرگ، معمولا ارجح تر است املاک تجاری . کارشناسان بر این باورند که چنین سرمایه گذاری هایی بسیار سریعتر نتیجه می دهند. با این حال، به دلیل ویژگی هایی که دارند، برای مبتدیان دشوارتر هستند.

مربوط به املاک مسکونی ، اجاره دادن آن به کسانی که آن را بدون هزینه نقدی دریافت کرده اند، مثلاً به صورت ارثی یا هدیه، سودآور است. هنگام خرید چنین ملکی، مدت زمان زیادی طول می کشد تا پرداخت شود.

ارزش درک داره که سرمایه گذاری در املاک تجاری بسیار خطرناک است. این به این دلیل است که آنها بیشتر تحت تأثیر وضعیت اقتصاد کشور هستند، مثلاً شروع یک دوره بحران.

سرمایه گذاری در املاک تجاری در معرض انواع دیگری از خطرات است که به سختی محاسبه می شود. در نتیجه ممکن است در فرآیند محاسبه سرمایه مورد نیاز اشتباهاتی رخ دهد که در نهایت منجر به افزایش احتمال خرید یک شی با نقدینگی کم خواهد شد. چنین سرمایه گذاری نه تنها می تواند سود بیاورد ، بلکه مستلزم آن است زیان های قابل توجه .

با این حال، در مورد روابط مالی، می توان اشاره کرد که در مورد املاک تجاری آنها بسیار پایدارترنسبت به مالکان املاک مسکونی و مستاجران آنها. هنگام اجاره یک ملک تجاری، مستاجر علاقه مند است که آن را در شرایط مناسب نگه دارد. این به دلیل این واقعیت است که وضعیت مناطقی که در آن فعالیت ها انجام می شود، نظرات مشتریان را در مورد شرکت شکل می دهد. اجاره‌کنندگان به ندرت سعی می‌کنند ملک خود را در بهترین شرایط ممکن نگه دارند.

موضوع ویژه درآمد حاصل از اجاره انواع املاک است. همه می دانند که هنگام مقایسه مکان های مشابه، املاک تجاری درآمد بسیار بیشتری نسبت به مسکونی ایجاد می کنند.

توجه داشته باشید! هنگام خرید ملک، سرمایه گذار باید تجزیه و تحلیل کند چه درآمد بالقوه ای به همراه خواهد داشت؟ . این امر به ویژه برای آن دسته از املاکی که قبلاً اجاره شده اند صادق است. پیش بینی سودآوری یک ملک در زمان کسب آن کاملاً ممکن است.

شما هم باید مقایسه کنید تلاش ها برای مدیریت چندین ویژگی مورد نیاز است. به طور طبیعی، اشیاء املاک مسکونی(حتی اگر چندین نفر از آنها وجود داشته باشد و در نقاط مختلف شهر واقع شده باشند) مدیریت آنها بسیار راحت تر از مثلاً منطقه تجاری، به قطعات تقسیم شده و به چند تاجر اجاره داده شده است. از اهمیت بیشتری برخوردار است که املاک تجاری برای مدت بسیار طولانی تری نسبت به املاک مسکونی اجاره داده می شود.

برخی از سرمایه گذاران استدلال می کنند که امروزه مدیریت املاک و مستغلات می تواند به سازمان های تخصصی منتقل شود. اما این دوباره نیاز به سرمایه گذاری نقدی اضافی دارد.

از این چه نتیجه ای می توان گرفت؟

بنابراین، اجاره املاک تجاری سودآورتر است. با این حال، این نیاز به سرمایه گذاری قابل توجهی از پول و تلاش سرمایه گذار و همچنین دانش با کیفیت بالا در مورد شرایط خود بازار دارد.

سرمایه گذاری در املاک مسکونی برای گروه وسیع تری از سرمایه گذاران در دسترس است. این به سرمایه بسیار کمتری نیاز دارد. در همان زمان، چنین املاک و مستغلات می تواند به یک منبع عملا تبدیل شود درآمد پایدار غیرفعالبرای مدت زمان بسیار طولانی

اما همچنان می توان به سرمایه گذارانی که حداقل تجربه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را دارند توصیه های مهمی ارائه کرد. قبل از انتخاب به نفع هر ملک، ارزش آن را دارد که همه گزینه های ممکن را با توجه به املاک مسکونی و تجاری تجزیه و تحلیل کامل انجام دهید.

سوال 3. چگونه می توان املاک و مستغلات را با کمترین هزینه ممکن خریداری کرد؟

بعید است که کسی شک کند که املاک و مستغلات یک گزینه سرمایه گذاری سودآور است. با این حال، راه‌هایی وجود دارد که می‌تواند به طور قابل توجهی سود شما را بهبود بخشد. برای انجام این کار، می توانید از نکاتی در مورد نحوه خرید املاک و مستغلات تا حد امکان ارزان استفاده کنید. در شرایط خوب، می توانید در مورد آن صرفه جویی کنید 30 درصد هزینه.

بیایید گزینه های ممکن را در نظر بگیریم:

1) مفصل بحث کردیم خرید املاک و مستغلات در حال ساخت . چنین سرمایه گذاری هایی سودآور هستند و بازده خوبی دارند. با این حال، سطح ریسک در این مورد بسیار بالاتر است.

متأسفانه این امکان وجود دارد که ساخت خانه توسط سازنده در روز مقرر به پایان نرسد. علاوه بر این، مواردی وجود دارد که خانه ها سال هاست به بهره برداری نمی رسند. در چنین شرایطی، اغلب مشخص نیست که آیا کار ساخت و ساز اصلاً تکمیل خواهد شد یا خیر.

در اکثر شهرهای بزرگ چندین انجمن از سهامداران فریب خورده وجود دارد. این افراد به دلایل مختلف - برای نیازهای شخصی یا برای مقاصد سرمایه گذاری - در خانه های در حال ساخت آپارتمان خریداری کردند، اما در نهایت بدون هیچ چیز باقی مانده است . شکایت از یک شرکت ساختمانی می تواند دشوار باشد، به خصوص اگر آن شرکت اعلام ورشکستگی کند.

2) گزینه دیگری که به شما امکان می دهد میزان سرمایه گذاری را کاهش دهید این است خرید ملک بدون نوسازی . سرمایه گذار در پایان کار سرمایه گذاری می کند و پس از آن قیمت ملک بلافاصله افزایش می یابد. با ترکیبی موفق از شرایط، انجام تعمیرات با کیفیت بالا با استفاده از مواد باکیفیت، می توانید سریعا 15 % رسید.

3) سرمایه گذاران با تجربه در بازار املاک و مستغلات از راه های جالب تری برای پس انداز در خرید ملک سرمایه گذاری استفاده می کنند. به عنوان مثال، بسیاری از آنها املاکی را که به دلایل مختلف مصادره شده و به مزایده گذاشته اند، به دست آورند .

در صورت شناسایی شرکت ها، طلبکاران آنها علاقه مند هستند که وجوه متعلقه خود را در اسرع وقت بازگردانند. بنابراین، اموال ورشکسته اغلب با قیمت های بسیار بالا به حراج گذاشته می شود. قیمت ها را به شدت کاهش داد. ما یک مقاله جداگانه در مورد تجارت و تجارت نوشتیم.

4) به دلیل وقوع تعداد زیادی از عدم پرداخت وام مسکن و سایر انواع وام های وثیقه، موسسات اعتباری اغلب اموالی را از مشتریان خود توقیف می کنند که به عنوان تضمین بازگشت وجوه تحت قرارداد عمل می کرد. چنین املاک و مستغلات نیز به فروش می رسد کاهش قیمت، از آنجایی که سرعت بازگشت وجوه شخصی برای بانک ها مهم است.

کجا برای چنین پیشنهادهایی جستجو کنیم:

در اینترنت می توانید سایت های تخصصی را پیدا کنید که حاوی اطلاعاتی در مورد فروش املاک و مستغلات مصادره شده از بدهکاران و همچنین مواردی که به عنوان وثیقه توقیف شده است. سرمایه گذاران اغلب گزینه های سرمایه گذاری بسیار جالبی را در اینجا پیدا می کنند.

ضمناً اطلاعات فروش وثیقه و اموال غیرمنقول مصادره شده اشخاص حقوقی در دفتر ثبت مربوطه برای ورشکستگی آنها موجود است.

سوال 4: یک مبتدی چه کتاب هایی در زمینه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باید بخواند؟

هر موضوعی که مربوط به حوزه مالی باشد نیاز به دانش خاصی از دست اندرکاران آن دارد. بنابراین، مطالعه ادبیات تخصصی در مورد موضوع مورد علاقه مهم است. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نیز از این قاعده مستثنی نیست.

کتاب 1.

بسیاری از سرمایه گذاران حرفه ای بر این باورند که بهترین کتاب در زمینه سرمایه گذاری در املاک توسط رابرت کیوساکی ساخته شده است. آن را کاملاً بی اهمیت - "سرمایه گذاری و املاک و مستغلات" می نامند.

همچنین در این کار مقدار زیادی توصیه وجود دارد که ارتباط خود را از دست نمی دهد و داستان های دیگری که متخصصان با خواننده به اشتراک می گذارند.

کتاب 2.

این کتاب کامل است برای تازه کارهادر زمینه سرمایه گذاری املاک و مستغلات در اینجا به شکلی قابل دسترس، سودمند و درست گفته شده است.

این کار حاوی دستورالعمل های ساختاری دقیق و با کیفیت بالا در مورد اقداماتی است که یک مبتدی باید انجام دهد.

هر کسی، حتی بدون تحصیلات مالی، می‌تواند با مطالعه آسان کتاب، اطلاعات مفید زیادی را از آن استخراج کند.

کتاب 3.

این کتاب برای کسانی که دانش سرمایه گذاری دارند ایده آل است. این به شما کمک می کند تا در مورد نحوه کار با اشیاء سرمایه گذاری بیشتر بدانید.

خواننده یاد خواهد گرفت که چگونه سودآورترین ملک را انتخاب کند، چگونه با حجم عظیمی از اطلاعات و اسناد لازم کار کند.

این کار همچنین تاکید زیادی بر چگونگی به حداکثر رساندن سود دارد.

کتاب 4.

در عوض، این کار حاوی اطلاعات مفیدی در مورد نحوه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون خطر از دست دادن پول شخصی شما است.

علاوه بر این، به شما می گوید که چگونه از چنین سرمایه گذاری هایی سود خوبی کسب کنید.

کتاب 5.

این کتاب به شما می گوید که علاوه بر فروش مجدد، چه راه هایی برای کسب درآمد از سرمایه گذاری در املاک وجود دارد.

پس از مطالعه، سرمایه گذار متوجه می شود که راه های زیادی برای کسب درآمد از طریق انجام چنین فعالیت هایی وجود دارد.

10. نتیجه گیری + فیلم در مورد موضوع 🎥

بنابراین، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک راه امیدوارکننده برای کسب درآمد غیرفعال است. مهم نیست سرمایه گذار چقدر پول دارد. در دنیای مدرن سرمایه گذاری، حتی می توانید شروع به کسب درآمد کنید با سرمایه اندک.

با این حال، مهم است که به طور مداوم خود را آموزش دهید و سعی کنید تا حد امکان اطلاعات مفید را یاد بگیرید.

و یک ویدیو - "نحوه ایجاد درآمد پایان ناپذیر در بازار املاک و مستغلات":

برای امروز کافی است. سرمایه گذاری موفق و سودآور در املاک و مستغلات داشته باشید!

اگر سوال یا نظری در مورد موضوع این نشریه دارید، آن را در نظرات زیر بنویسید!

املاک و مستغلات محافظه کارانه ترین گزینه سرمایه گذاری و اولین گزینه ای است که هر کسی به آن فکر می کند. در واقعیت های روسیه، اعتماد به انواع دیگر سرمایه گذاری های پولی دشوار است - بازار سهام همیشه شفاف نیست و خیلی توسعه نیافته است، سپرده های بانکی با نرخ های بهره پایین پذیرفته می شوند، که همیشه از نرخ تورم تجاوز نمی کند. و املاک و مستغلات به منصه ظهور می رسد. بنابراین، شما باید بدانید که چگونه در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید،کجا پول سرمایه گذاری کنیم و مزایای چنین سرمایه گذاری هایی چیست؟

مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

هدف هر سرمایه گذاری حفظ و افزایش پول سرمایه گذار است. یعنی سرمایه گذاری باید سودآور باشد و ارزش ثابت یا بهتر بگوییم رو به رشد داشته باشد. ملک کاملاً با این شرایط مطابقت دارد.

خرید املاک مسکونی یا تجاری می تواند به منبع درآمد دائمی در قالب اجاره تبدیل شود؛ هزینه چنین اماکنی با گذشت زمان افزایش می یابد؛ در صورت لزوم، می توان آنها را بدون دردسر فروخت.

اما همه چیز به این سادگی نیست و قبل از خرید هر ملکی، لازم است آماده سازی کامل انجام شود.

در اینجا چند سوال وجود دارد که به شما کمک می کند زمان و مکان مناسب برای سرمایه گذاری پول خود را انتخاب کنید:

• بازار در چه وضعیتی است - ممکن است بازار در حال افول، رشد یا رو به زوال باشد. چنین فازهایی جایگزین یکدیگر می شوند و با تعیین وضعیت می توانید تصمیم به ورود یا خروج از بازار بگیرید.
• برای چه مدت سرمایه گذاری محاسبه می شود - املاک و مستغلات یک پروژه بلند مدت است و نمی توانید روی بازپرداخت سریع حساب کنید. گزینه سفته بازی را می توان در طول یک بازار رو به رشد و در دوره 1-3 ساله در نظر گرفت. باید در نظر گرفت که دوره بازپرداخت املاک در بازار اولیه ممکن است یک تا دو سال افزایش یابد - دوره نوسازی آپارتمان های همسایه که در آن زمان جذابیت هر محل برای مستاجر کاهش می یابد.
• سطح درآمد مطلوب از املاک و مستغلات - اجاره یک دفتر و یک آپارتمان بازدهی متفاوتی را به همراه دارد و هزینه های متفاوتی را می طلبد. وضعیت بازار نیز نقش مهمی دارد. با افزایش، دریافت قیمت اجاره بالاتر آسان تر است و هزینه خود محل نیز افزایش می یابد.
• تمایل به اختصاص وقت خود به نگهداری املاک و مستغلات - هر املاک و مستغلات نیاز به نگهداری دارد: تمیز کردن، تعمیرات، ارتباط با مقامات مختلف. چنین هزینه هایی بسته به نوع سرمایه گذاری متفاوت است.
• میزان سرمایه گذاری برنامه ریزی شده چقدر است - هر چه منطقه جذاب تر باشد، سرمایه گذاری مورد نیاز بیشتر است، اما ممکن است بازده بیشتر باشد. علاوه بر این، شما باید یک بخش بازار را انتخاب کنید - هزینه های املاک مسکونی، یک فروشگاه کوچک یا یک قطعه زمین بسیار متفاوت است.

انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

انواع املاک زیر به عنوان سرمایه گذاری انتخاب می شوند:

• مسکونی - آپارتمان ها و خانه ها؛
• تجاری - دفاتر، مغازه ها، کیوسک ها، این شامل هتل ها، آسایشگاه ها، مراکز تفریحی نیز می شود.
• زمین.

هر یک از این انواع درآمد متفاوتی به همراه دارد، هزینه های متفاوتی را می طلبد و ریسک های خاص خود را به همراه دارد.

خطرات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

اغلب سرمایه گذارانبا خطرات و مشکلات زیر روبرو هستند:

• اشتباه در هنگام انتخاب املاک - گاهی اوقات ممکن است انتظارات سرمایه گذاران برآورده نشود و ملک بازده مورد نظر را به همراه نداشته باشد. این معمولاً به دلیل اشتباه در انتخاب مکان ساختمان ها است.
• تغییرات در وضعیت بازار - در این حالت ممکن است ارزش املاک و اجاره کاهش یابد.
• تغییرات در قانون - معرفی مالیات و هزینه های اضافی ممکن است درآمد اجاره را کاهش دهد.
• فرسودگی - مخصوصاً برای تأسیسات قدیمی مهم است؛ به سرمایه گذاری اضافی در تعمیرات و نوسازی نیاز دارد.

علاوه بر این، رویدادهای سیاسی نیز خطرات خاصی را به همراه دارند - هر گونه تغییر در وضعیت می تواند به طور جدی بر ارزش املاک و مستغلات تأثیر بگذارد. املاک تجاری به ویژه به چنین تغییراتی حساس هستند. مسکن و زمین پایدارتر است.

هنگام سرمایه‌گذاری در بازار اولیه، انتخاب یک توسعه‌دهنده غیرصادق با خطر بیشتری همراه است و همیشه خطر روی آوردن به واسطه‌های ناصادق هنگام خرید املاک وجود دارد.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات سودآور و قابل اعتماد است. البته، نیاز به دانش خاص، زمان صرف شده برای آماده سازی و نگهداری دارد. اما همه اینها به شما این امکان را می دهد که نه تنها سرمایه گذاری خود را ذخیره کنید، بلکه برای مدت طولانی نیز درآمد دریافت کنید.

برای در جریان ماندن از رویدادهای بازار سرمایه گذاری، در به روز رسانی های وبلاگ A. Purnov's School of Trading مشترک شوید.

ارزیابی ریسک نقش مهمی در مرحله شکل‌گیری استراتژی سرمایه‌گذاری دارد، زیرا هم بودجه و هم انتظار سودآوری تا حد زیادی به میزان تمایل سرمایه‌گذار به ریسک بستگی دارد. بنابراین، اگر سرمایه‌گذاران سرمایه‌گذاری‌های آتی در املاک و مستغلات را کم خطر بدانند، آن‌گاه حاضرند برای هر دلار درآمد پیش‌بینی‌شده بیشتر بپردازند و در نتیجه نرخ بازده را کاهش دهند. یعنی هر چه ریسک ها کمتر باشد سوددهی کمتر می شود.

ریسک احتمال ضرر در نتیجه برخی تغییرات است. هر چه احتمال وقوع یک رویداد منفی بیشتر باشد، خطر بیشتر است. برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، معمول ترین دو گروه از ریسک ها، ریسک های کشور و ریسک های مرتبط با یک پروژه خاص هستند.

خطرات کشور

خطرات کشور در درجه اول شامل احتمال وقوع تحولات اقتصادی، سیاسی و اجتماعی در کشوری است که ملک در آن قرار دارد.

سطح ریسک کشور را می توان از گزارش های آژانس های رتبه بندی یا شرکت های مشاوره پی برد. به عنوان مثال، در رتبه بندی The Economist Intelligence Unit، کمترین خطرات کشور در اتریش، بریتانیا، آلمان و ایالات متحده آمریکا، بیشترین در افغانستان، بلاروس، اوکراین و غیره است.

یکی از عوامل اقتصادی ریسک کشور است افزایش تورم. وابستگی به شرح زیر است: هر چه تورم بیشتر باشد، ریسک بیشتر است. کمترین ریسک تورم کمتر از 5 درصد در سال است، که بیشترین آن بیش از 100 درصد است. بازار املاک و مستغلات با این واقعیت که قیمت‌های اجاره ماهانه یا سالانه تجدید نظر می‌شوند، در برابر ریسک تورم بیمه می‌شوند: نرخ‌های اجاره به شاخص قیمت خرده‌فروشی گره خورده است، که پویایی آن منعکس کننده تورم است. هرچه نرخ ها بیشتر مورد بازنگری قرار گیرند، حساسیت موضوع به تورم بیشتر می شود و درآمد سرمایه گذار بیشتر می شود. به عنوان مثال، اتاق‌های هتل، خرده‌فروشی‌ها، انبارهای صنعتی و مسکن‌های اجاره‌ای کوتاه‌مدت به طور سنتی دارای حساسیت تورمی بالا، دفاتر و REIT متوسط ​​و آپارتمان‌های اجاره‌ای زمین و بلندمدت کم در نظر گرفته می‌شوند.

آلمان به طور کلی یک کشور کم خطر برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است، اما مناطقی با ریسک بالا وجود دارد. به ویژه، این شامل سرزمین های شرقی است

یکی دیگر از عوامل اقتصادی ریسک کشور با آن مرتبط است بی ثباتی پول ملی. صرف نظر از اینکه نرخ آن در حال افزایش یا کاهش باشد، هر انحراف قابل توجهی خطری را به همراه دارد. بزرگترین خطر برای بازارها زمانی رخ می دهد که یک ارز بیش از 20 درصد افزایش یا کاهش یابد.

اقتصادهای مبتنی بر کالا نیز با عوامل خطری مانند کاهش قیمت نفت. هر چه قیمت ها پایین تر باشد، تهدیدی برای اقتصاد بیشتر می شود. بزرگترین خطر کاهش قیمت هیدروکربن بیش از 20٪ است. بنابراین، به گفته Savills، در پس زمینه کاهش قیمت نفت، از سال 2007 تا 2009، آپارتمان ها در پایتخت روسیه 51 درصد کاهش یافت. در ژانویه تا فوریه 2009، قیمت نفت شروع به افزایش کرد و هزینه هر متر مربع نیز افزایش یافت. در سال 2015، نفت پویایی منفی نشان می دهد و قیمت مسکن نیز رو به کاهش است.

سایر عوامل اقتصادی کاهش تولید ناخالص داخلی، کاهش نرخ تولید، کاهش صادرات و کاهش قدرت خرید جمعیت است. بزرگترین خطر کاهش هر یک از این شاخص ها بیش از 10٪ است.

خطرات خاص کشور نیز شامل ریسک های اجتماعی-سیاسی می شود. به ویژه، بازار املاک و مستغلات ممکن است تحت تاثیر منفی قرار گیرد رشد منفی جمعیتو این نه تنها برای کل کشور، بلکه برای یک منطقه خاص و همچنین یک منطقه جداگانه صادق است. به عنوان مثال، جمعیت آلمان شرقی به سمت ایالت های غربی توسعه یافته تر و آینده دار تر حرکت می کند، بنابراین این ایالت ها بازارهای کم خطرتری برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در نظر گرفته می شوند (به استثنای شهرهای کوچک در منطقه روهر، که به دلیل کمبود جمعیت در حال از دست دادن هستند. از مشاغل).

موقعیت سیاسیهمچنین تأثیر قابل توجهی بر رفتار سرمایه گذار و درک ریسک دارد. بر اساس یک مطالعه Tranio، 17٪ از مشاوران املاک مورد بررسی معتقدند که وضعیت سیاسی (به همراه ثبات اقتصادی) یکی از دلایل اصلی انتخاب خریداران روسی زبان برای خرید ملک است. این عامل به ویژه در کشورهایی مانند انگلستان، آلمان، ایالات متحده آمریکا و فرانسه برجسته است.

نابسامانی های اجتماعی-سیاسی و اقتصادی در کشور ممکن است سرمایه گذاران را برای مدت طولانی از بازار املاک و مستغلات محلی بترساند.

یکی دیگر از ریسک های مهم کشور است تغییرات احتمالی در قوانین، که ممکن است بر بازار املاک و مستغلات تأثیر بگذارد. این ممکن است شامل تغییرات در قوانین مالیاتی (افزایش مالیات های موجود و معرفی مالیات های جدید)، معرفی قوانین محدودکننده در مورد ساخت و ساز و سرمایه گذاری، و همچنین اعمال محدودیت در حرکت سرمایه باشد.

ریسک های پروژه

ریسک های مرتبط با پروژه را می توان به دو دسته تقسیم کرد:

• خطرات پروژه های ارزش افزوده که هدف آنها ایجاد ارزش افزوده است.
• خطرات کسب و کار اجاره

1. پروژه های ارزش افزوده

پروژه های با ارزش افزوده شامل ساخت و ساز و توسعه مجدد است. ریسک چنین پروژه هایی بسیار زیاد است، اما سودآوری نیز بالا است - 14-25٪.

خطرات اصلی مرتبط با ساخت و ساز:

• هزینه زمین یا تسهیلات در ورودی ممکن است متورم شود.
• ممکن است ساخت و ساز یا تعمیرات به تعویق بیفتد.
• ممکن است از برآورد ساخت و ساز یا تعمیر فراتر رود.
• قیمت فروش ممکن است کمتر از حد انتظار باشد.
• فروش ممکن است کندتر از برنامه ریزی شده باشد.

همه این ریسک‌ها می‌توانند سودآوری را «بخورند» و سرمایه‌گذار را بدون سود یا حتی با زیان رها کنند.

پروژه های ساختمانی در مقایسه با مشاغل اجاره ای ریسک بیشتری دارند

همه این ریسک‌ها متناسب با بار بدهی توسعه‌دهنده رشد می‌کنند، یعنی هر چه پول اعتباری بیشتری استفاده کند، هر یک از این ریسک‌ها بیشتر می‌شود. در بدترین سناریو، برای مثال، در مورد بار بدهی بالا در محل ساخت و ساز و تعدیل قابل توجه هزینه، ممکن است معلوم شود که توسعه‌دهنده یا سرمایه‌گذار ضرر خواهد کرد. توسعه دهندگان با تجربه همیشه سناریوهای مختلفی را برای توسعه رویدادها محاسبه می کنند و آنهایی که سرمایه گذار پس از کسب درآمد 15 تا 20 درصد (سناریوی کلاسیک) یا 20 تا 25 درصد (سناریوی خوش بینانه) از پروژه خارج می شود، قابل قبول تلقی می شوند.

خطرات پروژه حتی قبل از شروع کار ظاهر می شوند. به ویژه، خطر عدم دریافت پروانه ساختمانی وجود دارد ( ریسک مجوز). ماهیت آن این است که در مورد سرمایه گذاری در توسعه مجدد، تعمیرات اساسی یا ساخت و ساز از ابتدا، برای اجرا پس از خرید زمین یا یک شی، باید از طریق تاییدیه ها و اخذ مجوزها اقدام کنید. معمولاً این قیمت شامل خطر عدم دریافت مجوز مناسب یا زمان طولانی می شود. در برخی کشورها، توسعه دهندگان حاضرند ریسک عدم دریافت مجوز را بپذیرند.

یک بررسی جامع - Due Diligence - که شامل چهار نوع معاینه است به تعیین خطرات مرتبط با یک شی خاص کمک می کند:

• بررسی قانونی: وکلا قرارداد اجاره و در دسترس بودن مجوز ساختمان را بررسی می کنند.
• بررسی دقیق مالی و مالیاتی (Financial & Tax Due Diligence): یک مشاور مالیاتی هزینه های واقعی نگهداری یک شی را تعیین می کند، سودآوری و میزان کسر مالیات را محاسبه می کند.
• ارزیابی ریسک (شانس و ریسک): بررسی چشم‌انداز توسعه مکان، و همچنین تأثیر رقبای فعلی و آینده.
• ارزیابی فنی (Technical Due Diligence): بررسی وضعیت فنی املاک (معمولاً هنگام خرید املاک جدید انجام نمی شود).

2. کسب و کار اجاره

کم خطرترین املاک اجاره ای دارای ویژگی های زیر است:

• موقعیت در مناطق معتبر؛
• وضعیت فنی خوب؛
• مستاجران - نمایندگان طبقه متوسط ​​(برای املاک و مستغلات مسکونی) یا شرکت های درجه یک (در مورد املاک تجاری).
• متوسط ​​سطح اجاره در دسترس برای مستاجران متوسط؛
• امکان تغییر مشخصات ملک (به عنوان مثال، انتقال املاک هتل به سهام مسکن یا بالعکس)؛
• درآمد اجاره کمتر از کارمزد وام نیست.

موقعیت مکانی مهمترین مشخصه است: اگر ملک در یک منطقه خوب واقع شده باشد، خطرات حداقل خواهد بود و ملک نقد خواهد شد. با این حال، خطر بیشتری ممکن است همراه باشد توسعه منطقهبنابراین، هنگام انتخاب یک شیء سودآور، باید به برنامه توسعه علاقه مند شوید و دریابید که آیا تغییرات آتی و قبلاً اجرا شده (گسترش شبکه حمل و نقل، ظهور مؤسسات جدید و غیره) در طول زمان می تواند باعث افزایش سرمایه شود یا خیر. هدف سرمایه گذاری یا برعکس، کاهش سودآوری آن. به عنوان مثال، اگر شخصی آپارتمانی در نیویورک با منظره ای زیبا از پارک مرکزی خریداری کند، پیش از این از امنیت سرمایه گذاری خود اطمینان حاصل کرده است، زیرا آپارتمان های کمی با چنین منظره ای وجود دارد و دیگر هیچ آپارتمان جدیدی وجود نخواهد داشت.

خطر نیز بد است حالت شیو تجهیزات فنی ناکافی. هر چه راهکارهای فضاسازی داخل ساختمان، ارائه سیستم های مهندسی مدرن و کیفیت سازه های باربر بدتر باشد، رقابت پذیری شی در بازار پایین تر، هزینه و تقاضای آن از سوی مستاجران کمتر و بالاتر می رود. خطرات علیرغم این واقعیت که املاک قدیمی و فرسوده می توانند بازدهی فوری خوبی داشته باشند، اما همیشه برای سرمایه گذاری ریسک بیشتری نسبت به ساختمان های در شرایط خوب دارند.

کیفیت مستاجر و نوع اجارههمچنین می تواند خطرات را افزایش یا کاهش دهد. سرمایه‌گذاری که حاضر نیست ریسک از دست دادن مستاجر را بپذیرد، به احتمال زیاد در ملکی با قراردادهای اجاره بلندمدت سرمایه‌گذاری می‌کند. برعکس، زمانی که این ریسک برای سرمایه گذار قابل قبول باشد، وی املاکی را که دارای اجاره نامه در حال انقضا یا اجاره کوتاه مدت هستند به عنوان گزینه در نظر می گیرد.

هنگام انتخاب املاک و مستغلات سودآور، باید به میزان قابل اعتماد بودن مستاجر توجه کنید

ریسک دیگر ناشی از انتخاب است. روش تامین مالیو مدیریت بیشتر وجوه استقراضی. به طور معمول، هر چه اهرم بالاتر باشد، ریسک بالاتر است.

اثر اهرمی زمانی است که هزینه تامین مالی بدهی ارزانتر از سودآوری پروژه باشد. سرمایه گذار می تواند با بانک به گونه ای توافق کند که سود وام را پرداخت کند اما حداقل مبلغ وام را بپردازد. این روش می تواند سودآوری عملیاتی یک سرمایه گذاری را افزایش دهد. اما این روش افزایش سودآوری منجر به ریسک دیگری می شود. در صورت کاهش قیمت ملک در مواقع لزوم تمدید قرارداد وام، بانک نیاز به تجدید سرمایه متناسب وام و ارائه وثیقه اضافی (مرجین فراخوان) خواهد داشت. بنابراین، یافتن تعادل مناسب بین سودآوری و اهرم ریسک مهم است؛ این مهارت سرمایه گذاران حرفه ای است.

سرمایه وام گرفته شده برای سرمایه گذاری باید بازدهی بیش از کارمزد استفاده از آن ایجاد کند. اگر سود حاصل از املاک و مستغلات کمتر از کارمزد وام باشد، سرمایه گذار متحمل زیان می شود که هر چه میزان وجوه قرض گرفته شده بیشتر باشد، بیشتر می شود.

به گفته این کارشناس، ریسک دیگری در بازار املاک و مستغلات ظاهر شده است: از آنجایی که نرخ وام در سال های 2014-2015 در بسیاری از کشورها به پایین ترین سطح تاریخ رسیده و عملاً به صفر نزدیک شده است، در عرض 3 تا 5 سال ممکن است به طور قابل توجهی افزایش یابد، و زمانی که این نرخ خواهد شد. اتفاق بیفتد، ارزش اموال کاهش خواهد یافت.

خطر نیز ایجاد می کند کنترل اشیاء از راه دور:دور بودن املاک و مستغلات کنترل آن را ضعیف می کند، بنابراین تلاش برای مدیریت یک پروژه خارجی از روسیه با خطرات بزرگی همراه است. به جای خودمدیریتی از راه دور، پیشنهاد می شود یک شرکت تخصصی استخدام کنید.

خطر مرتبط با آن کم اهمیت نیست ساختار معامله. طرح های مختلفی وجود دارد که به شما امکان می دهد مالیات ها را بهینه کنید - به عنوان مثال، وام سهامداران یا ثبت نام از طریق یک سری شرکت. این کار سودآوری را افزایش می دهد، اما شفافیت را کاهش می دهد و ریسک مالکیت را افزایش می دهد. IRS ممکن است چارچوب بهینه سازی را نپذیرد و ممکن است مالیات و جریمه های اضافی را اعمال کند. شفافیت سیستم بانکی در سراسر جهان در حال افزایش است، OECD در حال ارائه اقداماتی برای مقابله با فرسایش پایه است، و روسیه ساکنان خود را ملزم به پرداخت مالیات بر درآمد دریافتی در خارج از کشور می کند. همه این تغییرات خطرات ساختار دهی بیش از حد اشیاء را به منظور بهینه سازی مالیات ها افزایش می دهد. توصیه ما به مشتریان: اولاً با مشاوران مالیاتی مشورت کنید و ثانیاً در بهینه سازی زیاده روی نکنید زیرا در آینده قابل پیش بینی با مشکلاتی در خدمات مالیاتی روبرو خواهد شد.

نکات ذکر شده در بالا، ریسک اصلی را تعریف می کند - ریسک کاهش نقدینگی، یعنی کاهش پتانسیل فروش سریع بدون از دست دادن ارزش و کاهش رشد بالقوه سرمایه در یک سناریوی توسعه مثبت بازار. بر این اساس، هر چه خطرات مربوط به نقاط ذکر شده در بالا کمتر باشد، نقدینگی بالاتر و در نتیجه سودآوری اولیه شی کمتر می شود.

در نهایت

خطرات اصلی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات عبارتند از:

خطرات کشور
اقتصادی	افزایش تورم؛ بی ثباتی ارز؛ کاهش قیمت نفت؛ کاهش تولید ناخالص داخلی، کاهش نرخ تولید و کاهش صادرات. کاهش قدرت خرید مردم
اجتماعی - سیاسی	رشد منفی جمعیت؛ وضعیت سیاسی ناپایدار؛ معرفی محدودیت های قانونی
ریسک های پروژه
ارزش افزوده	قیمت خرید زمین یا تسهیلات متورم؛ فراتر از تخمین عدم رعایت موعد مقرر؛ ریسک فروش با قیمت پایین تر؛ ریسک مجوز.
کسب و کار اجاره ای	ساخت و ساز در مجاورت تاسیسات، کاهش هزینه آن؛ وضعیت بد جسم؛ کیفیت پایین مستاجر؛ قرارداد اجاره کوتاه مدت؛ سهم زیادی از سرمایه استقراضی؛ کنترل از راه دور؛ ساختار معامله

اینکه چه چیزی را انتخاب کنید - بازده بالا یا ریسک کم - به خود سرمایه گذار و نگرش او نسبت به ریسک ها بستگی دارد. مشکل اصلی بسیاری از خریداران این است که گفتگو را با این سوال آغاز می کنند که "بازده چیست؟" در حالی که اولین سوال باید واقعا این باشد که "خطرات چیست و چگونه می توانم این ملک را در آینده بفروشم؟" اگر سرمایه‌گذار می‌خواهد بازدهی بالاتری کسب کند، باید ریسک بیشتری را بپذیرد.

یولیا کوژونیکوا، ترانیو

در روسیه، به طور کلی، معاملات املاک و مستغلات با تعداد نسبتاً زیادی از خطرات مشخص می شود:

ریسک کشور (سیاسی، حقوقی و مالی، از جمله تورم، خطر تغییرات در سیستم مالیاتی، خودسری اداری و غیره)؛
- خطر عدم نقدینگی - تاخیر در فروش یک شی بیش از زمان مورد انتظار بازاریابی.
- خطر مدیریت ناکارآمد، که بر وضعیت فنی تأسیسات و سودآوری آن تأثیر می گذارد.
- خطر تغییر احتمالی در رابطه بین عرضه و تقاضا.
- خطرات مرتبط با ساخت و ساز (انجماد سرمایه گذاری برای دوره ساخت و ساز، پیش بینی دشوار افزایش هزینه مواد، استفاده از ماشین آلات و نیروی کار، نقدینگی کم ساخت و سازهای ناتمام و غیره).
- خطر محدودیت های اداری در استفاده از تسهیلات؛
- خطر خرابی شبکه های برق به دلیل وضعیت نامناسب عمومی آنها.
- خطرات زیست محیطی، از جمله سیل و سایر بلایای طبیعی، و همچنین حوادث در نیروگاه های هسته ای، گلوله ها و سایر انتشار بیش از حد آلاینده ها به جو، آب و خاک.
خطرات ناشی از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را می توان به همان روشی که ریسک های سرمایه گذاری در هر شی طبقه بندی کرد.

به طور کلی، ریسک های مشخصه بازارهای املاک را ابتدا باید به سه گروه تقسیم کرد:

1) ریسک های سیستماتیک که نمی توانند متنوع شوند و ماهیت رابطه بین سطح ریسک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و میانگین سطح ریسک بازار در بازار سرمایه را نشان می دهد.
2) خطرات غیر سیستماتیک یا قابل مدیریت که می تواند از طریق تشکیل یک سبد املاک و مستغلات متنوع شود.
3) خطرات تصادفی در نتیجه مدیریت ضعیف املاک و مستغلات.
منابع خطرات غیرقابل کنترل عبارتند از:
نقدینگی کم املاک؛
- عدم اطمینان از مقررات قانونی معاملات املاک و مستغلات.
- عدم اطمینان در مالیات؛
- رقابت در بازار سرمایه و بازار املاک؛
- مدت چرخه تجاری؛
- روند جمعیتی؛
- روند اشتغال و تغییرات در پرداخت بدهی جمعیت. تقسیم بندی اصلی ریسک ها بر اساس منابع وقوع - سیستماتیک و غیر سیستماتیک - در شکل 1 ارائه شده است. 4.1.

تقسیم ریسک بر اساس منابع وقوع

"ریسک های قابل مدیریت" در بازار املاک و مستغلات شامل ریسک های خرد می شود:
- شرایط قرارداد اجاره؛
- سطح اهرم مالی و عملیاتی؛
- ساختار سرمایه سرمایه گذاری شده و هزینه آن؛
- سهم بازار املاک و مستغلات از نوع خاصی؛
- موقعیت ملک؛

همچنین ریسک های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را می توان بر اساس حوزه های تجلی طبقه بندی کرد

مانند هر ریسکی در هنگام سرمایه گذاری، ریسک های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را می توان با توجه به میزان خسارت به جزئی، قابل قبول، بحرانی و فاجعه آمیز تقسیم کرد.
بنابراین، طبقه بندی ریسک ها هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تقریباً مشابه طبقه بندی ریسک ها هنگام سرمایه گذاری در هر کسب و کاری است.

تقسیم خطرات بر اساس مناطق تجلی

منابع ریسک در چنین جهت سرمایه گذاری واقعی مانند سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ممکن است:
- نوع ملک؛
- تغییر در نسبت عرضه و تقاضا؛
- مکان (از جمله خطر منطقه ای)؛
- شرایط قرارداد اجاره و ارائه وام؛
- پیری فیزیکی و فرسودگی و بهبودها؛
- تغییرات در مقررات قانونی و تغییرات در شرایط مالیاتی؛
تورم؛
- ویژگی های سرمایه گذاری مجدد؛
- کاهش نقدینگی

ریسک انتخاب نوع ملک برای سرمایه گذاری به معنای انتخاب نادرست نوع خاصی از املاک و مستغلات در یک وضعیت به طور کلی مطلوب برای توسعه بازار املاک است. به عنوان مثال، در شرایطی که سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات چند منظوره می‌تواند نرخ بازدهی بالاتری را فراهم کند، سرمایه‌گذاری واقعی در املاک اداری انجام می‌شود. عرضه بیش از حد ساختمان های اداری در سراسر کشور، اجاره بهای واقعی و اسمی را به وزن مرده تبدیل کرده است.

خطر تغییرات در رابطه بین عرضه و تقاضا. از آنجایی که عمده ترین عوامل تنظیم کننده بازار هر کالا و خدمات، عرضه و تقاضا است، در نتیجه تعامل آنها، بازار فروشندگان یا بازار خریداران ایجاد می شود. با این حال، بازار سودآور املاک دارای تعدادی ویژگی قابل توجه است که برای روشن شدن آن لازم است عوامل موثر بر بازار املاک در هر دوره زمانی خاص مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد.

عوامل اصلی تعیین کننده میزان تقاضا عبارتند از:
- پرداخت بدهی جمعیت؛
- تغییرات در کل جمعیت (گرایش های گذشته، فعلی و پیش بینی شده)؛
- تغییر در روابط بین اقشار مختلف جمعیت، یعنی نسبت درصدی بین گروه های جمعیتی با سطوح مختلف تحصیلی، میزان مهاجرت، تعداد ازدواج ها و طلاق ها.
- تغییر در ذائقه و ترجیحات جمعیت عامل مهمی در تقاضا است. با این حال، در هر بازار املاک و مستغلات، تشخیص تغییرات در ترجیحات و سلایق مصرف کننده بسیار دشوار است. بسیاری از متخصصان املاک و مستغلات بر تجربیات و مشاهدات خود تکیه می کنند و آنها را تقریباً بصری تشخیص می دهند که به آنها امکان می دهد این تغییرات را دنبال کنند. ترجیحات و سلیقه ها بسیار ذهنی هستند و بنابراین تعیین کمیت و پیش بینی آنها بسیار دشوار است.
- شرایط و در دسترس بودن تامین مالی.

رشد تقاضا باعث افزایش فعالیت در بازار املاک و مستغلات می شود. پیش نیاز رشد تقاضا، گسترش فرصت های اقتصادی برای مصرف کنندگان بالقوه و رشد درآمد آنهاست که منجر به افزایش فعالیت در بازار املاک و مستغلات می شود. به همین ترتیب، کاهش تقاضای مؤثر معمولاً منجر به رکود در بازار می شود.

نتیجه افزایش تقاضا برای املاک و مستغلات، افزایش اجاره بها و قیمت فروش املاک است، اگرچه روندهای تورمی نیز در همین راستا عمل می کند که می تواند بر افزایش قیمت ها در تمام بخش های بازار تأثیر بگذارد.

در کوتاه مدت، پارامترهای تقاضا مهمتر از پارامترهای عرضه هستند که ویژگی مشخصه آن عدم کشش است. نوسانات قابل توجه در فعالیت در معاملات املاک و مستغلات عمدتاً با عدم کشش عرضه در کوتاه مدت توضیح داده می شود. اگر هدف از تجزیه و تحلیل، پیش بینی وضعیت بازار املاک و مستغلات باشد (مثلاً محاسبه قیمت احتمالی فروش ملک در زمانی در آینده)، باید به تحلیل عوامل عرضه توجه ویژه ای داشت، زیرا در بلندمدت حجم عرضه بسیار کشش است.

ما عواملی را که اندازه عرضه را تعیین می کنند فهرست می کنیم:
- در دسترس بودن ذخیره املاک خالی در یک بخش خاص از بازار؛
- حجم ساخت و ساز جدید و هزینه های آن از جمله:

1) شدت ساخت و ساز (حجم مسکن جدید را تعیین می کند)،
2) وضعیت صنعت ساختمان، تا چه اندازه بر سطح هزینه های ساخت و ساز تأثیر می گذارد (در دسترس بودن و قیمت عوامل تولید را تعیین می کند).
3) تغییرات فعلی و بالقوه در فناوری ساخت و ساز و تأثیر احتمالی آنها بر هزینه های ساخت و ساز،
4) نسبت هزینه های ساخت و ساز و قیمت فروش املاک و مستغلات،
5) هزینه های بهسازی قطعات زمین های توسعه نیافته و تامین موجود آنها.

درصد تمام خانه‌ها یا اماکن خالی یا اجاره‌نشده (محل خالی) یکی از مهم‌ترین شاخص‌های سلامت و روند بازار املاک است. نرخ بالای جای خالی منجر به کاهش قیمت ها و اجاره بها می شود حتی زمانی که تقاضا زیاد باشد. به طور معمول، نرخ خالی برای ساختمان های مسکونی یک خانواده کمتر از 5٪ و برای ساختمان های چند خانواده کمی بیشتر از 5٪ است. برای اماکن تجاری این درصد کمی بیشتر است. اینها نسبت های اساسی هستند که بسته به وضعیت منطقه ممکن است تغییر کنند. اگر عرضه واحدهای خالی از درصد نرمال فراتر رود، مازاد عرضه و/یا تقاضای ناکافی در بازار وجود دارد. رقابت می تواند منجر به کاهش اجباری قیمت ها و اجاره بها و به دنبال آن کاهش ساخت و سازهای جدید شود. زمانی که نرخ خانه های خالی کاهش می یابد، قیمت ها و اجاره بها افزایش می یابد، فعالیت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات افزایش می یابد. توصیه می‌شود شرکت‌هایی که در بازار املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند اطلاعاتی در مورد پویایی سطوح جای خالی جمع‌آوری کنند و یک پایگاه داده داشته باشند. باید در نظر گرفت که سطوح خالی برای بخش‌های مختلف بازار املاک و مستغلات باید به طور جداگانه محاسبه شود، زیرا ممکن است در یک بخش بازار کمبود املاک و در بخش دیگر بیش از حد وجود داشته باشد.

خطر مکانبا توجه به شرایط بازار محلی و چشم‌انداز توسعه اقتصادی-اجتماعی منطقه تعیین می‌شود که با ورود و خروج سرمایه از منطقه، سطح تمایز اشتغال جمعیت شاغل، جرم‌زا بودن منطقه تعیین می‌شود. وضعیت منطقه، نگرش مردم نسبت به سرمایه های خصوصی و خارجی، احتمال درگیری های بین قومی و اجتماعی-اقتصادی و مسلحانه، بوم شناسی منطقه و غیره.

ریسک اجارهبه این دلیل است که مستاجر نمی تواند تمام اجاره بها مندرج در قرارداد را پرداخت کند. ضرر وام اجاره به عهده مالک است زیرا تخلیه مستاجر و آماده سازی محل برای مستاجر جدید زمان بر است. این نوع ریسک به احتمال زیاد در املاکی با یک مستاجر رخ می دهد.

سایش فیزیکی و بهبود پیریهمچنین می تواند سودآوری املاک و مستغلات را کاهش دهد. مالکان اغلب هزینه های قابل توجهی را برای مصالح ساختمانی متحمل می شوند تا ساختمان های خود را مدرن کنند. تعیین درجه سایش و پارگی عملکردی دشوار است زیرا تا حد زیادی به توسعه فناوری های جدید وابسته است. هنگامی که فناوری‌های جدید مانند آسانسور، کنترل آب و هوا و امنیت در ساختمان‌های جدید رقیب وارد می‌شوند، ساختمان‌های قدیمی‌تر جذابیت خود را برای مستاجران از دست می‌دهند و مالک باید یا اجاره‌های کمتری را دریافت کند و برای بهبود ساختمان هزینه کند یا نرخ‌های اشغال کمتر را تحمل کند.

خطر مقررات قانونی و تغییرات در شرایط مالیاتی نهفته استاین است که تصمیمات مقامات مستلزم هزینه های پیش بینی نشده است یا با افزایش مالیات بر دارایی (املاک، املاک و مستغلات) همراه است. تغییرات پیش بینی نشده در مقررات یا مالیات ممکن است جریان نقدی درآمد املاک و مستغلات را از آنچه مورد انتظار بود تغییر دهد.

خطرات تورم و سرمایه گذاری مجدد- خطرات نسبتاً کمتر برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات. ریسک تورم به این واقعیت مربوط می شود که جریان های نقدی قراردادی واقعی ناشی از درآمد اجاره ممکن است به دلیل تورم بسیار کمتر از حد انتظار باشد. هر چه مدت اجاره طولانی تر باشد، این ریسک بیشتر است. در یک موقعیت خاص، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات فروخته شده و اجاره ای قرار دارد که به دلیل دوره های طولانی اجاره، با بیشترین ریسک تورمی در بین انواع سرمایه گذاری های دارایی همراه است. ریسک سرمایه‌گذاری مجدد برعکس ریسک تورم است، زیرا درآمدهای نقدی دریافتی را نمی‌توان با همان نرخ بازده سرمایه‌گذاری اولیه مجدداً سرمایه‌گذاری کرد. همچنین برای سهام سرمایه گذاری شده در املاک و مستغلات بدون رهن کمتر است.

ریسک نقدینگی. نقدینگی بازار املاک و مستغلاتبرای انواع املاک و مستغلات در سطح کلان تعیین می شود:
- وضعیت اجتماعی و اقتصادی در کشور، منطقه؛
- در دسترس بودن اعتبار، تعیین شده توسط سیاست دولت (اگر دولت سیاست "پول بالا" را دنبال کند، اعتبار به دلیل نرخ های بهره بالا کمتر قابل دسترسی است).
- سیاست بانک های تجاری برای کاهش یا گسترش وام های تضمین شده توسط املاک و مستغلات.
در سطح منطقه ای، نقدینگی املاک و مستغلات با چشم انداز توسعه منطقه، درجه تمایز اشتغال جمعیت و محیط تعیین می شود.

هنگام محاسبه سطح ریسک مشخصه املاک مختلف، باید در نظر گرفت که سطح بالاتر ریسک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا در مقایسه با ریسک سرمایه گذاری در دارایی های مالی توسط ویژگی های درآمد تعیین می شود. - تولید املاک و مستغلات، زیرا نیاز به سرمایه‌گذاری قابل توجهی است و جریان درآمد از املاک و مستغلات بسته به وضعیت منطقه و چشم‌انداز توسعه آن وابستگی شدید دارد.

سرمایه گذاری، به عنوان یک قاعده، همیشه با مقدار مشخصی از ریسک همراه است، و اگرچه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات قابل اعتمادترین است، سرمایه گذار هنوز باید در انتخاب یک هدف سرمایه گذاری دقت کند. Forewarned فورمه‌دار است، بنابراین سرمایه‌گذار باید تمام مشکلات احتمالی را مطالعه کند خطر سرمایه گذاری املاک و مستغلاتبرای جلوگیری از ضررهای مالی در آینده

مشخصات ریسک سرمایه گذاری املاک و مستغلات

لازم به ذکر است که ویژگی های خاص خود را دارد که با ویژگی های خاص آن تعیین می شود - نیاز به مدیریت عملیاتی فرآیند سرمایه گذاری، نقدینگی کم اشیاء، هزینه های زیاد زمان و پول و چشم انداز بازپرداخت بلند مدت.

هنگام سرمایه گذاری در ساخت و ساز، همیشه باید برای کاهش سودآوری پروژه، مازاد بر هزینه های واقعی نسبت به هزینه های برنامه ریزی شده، جهش شدید قیمت مصالح ساختمانی و انجماد پروژه های ساختمانی به همین دلیل آماده باشید و همچنین باید خطرات پیش بینی نشده تخریب اشیاء ساخته شده را در نظر بگیرید.

منابع خطر ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• نوع نامناسب املاک و مستغلات. این ریسک با نوسانات عرضه و تقاضا در بازار همراه است.
• نوسانات شدید عرضه و تقاضا در بازار
• موقعیت بد ملک به عنوان مثال، منطقه یا منطقه انتخاب شده امیدهای سرمایه گذاران را برای توسعه سریع تجارت در آن برآورده نکرده است؛ بر این اساس، ممکن است تقاضا برای دفاتر در این منطقه کاهش یابد.
• نقض شرایط اجاره نامه خطر عدم پرداخت مبلغ توافق شده یا بخشی از آن توسط مستاجر.
• فرسودگی ساختمان ها با گذشت زمان، قیمت ملک به دلیل قدیمی بودن و فرسودگی فیزیکی آن کاهش می یابد. به طور معمول، سرمایه گذاران ترجیح می دهند وجوه اضافی را در تعمیر و بازسازی تاسیسات سرمایه گذاری کنند.
• تغییرات در قوانین مالیاتی احتمال افزایش هزینه های مالیاتی به دلیل تغییر در نرخ های قانون مالیات.
• سرمایه گذاری مجدد
• تورم. تورم و سرمایه گذاری مجدد کمترین عوامل خطر برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستند.

مشکلات تقلب در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

خیلی بزرگه ریسک سرمایه گذاری در املاک و مستغلاتهنگام برخورد با کلاهبرداران هنگام انعقاد معامله برای خرید/فروش املاک یا انعقاد قرارداد مشارکت مشترک در ساخت و ساز، سرمایه گذار باید بسیار مراقب باشد تا در شبکه کلاهبردارانی که در این زمینه تعداد زیادی از آنها وجود دارد، نیفتد.

اولین ریسک مربوط به شرکت های توسعه جعلی است که بدون داشتن هیچ سندی برای ساخت اشیاء، پروژه هایی را می فروشند که حتی شروع نشده اند. اغلب چنین شرکتی می تواند یک ساختمان برای ظاهر بسازد و سپس همراه با پول ناپدید شود.

یکی دیگر از روش های پیچیده فریب این است که کلاهبرداران بدون رعایت استانداردهای فنی، خانه ها را از ارزان ترین مصالح می سازند، آنها را می فروشند و با پول ناپدید می شوند و پس از چند سال چنین ساختمانی به معنای واقعی کلمه "درز می ترکد".

یک روش بسیار رایج کلاهبرداری، فروش املاک و مستغلات با استفاده از اسناد جعلی است. در نتیجه، صاحبان ملک حتی متوجه نمی‌شوند که خانه‌شان فروخته شده است تا زمانی که خریدار آن را ادعا کند.

همچنین یک ریسک برای یک سرمایه گذار، سرمایه گذاری در اموال دولتی است که به صورت غیرقانونی فروخته شده است، که مقامات بی وجدان دولتی ابتدا آن را مجدداً به عنوان ملک شهرداری ثبت می کنند و سپس بدون داشتن مجوز یا مدارک مناسب آن را می فروشند.

بیمه ریسک سرمایه گذاری

هر ریسک سرمایه گذاری در املاک و مستغلاتاگر با شایستگی به موضوع برخورد کنید، همیشه می توانید سعی کنید آن را کاهش دهید یا حتی به صفر برسانید.

اخیراً بیمه ریسک های سرمایه گذاری مرتبط با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به طور فزاینده ای گسترش یافته است. اکنون می توان خانه ای را در برابر راه اندازی نابهنگام، در برابر خطرات کار ساخت و ساز بی کیفیت، و همچنین در برابر شرایط فورس ماژور، به عنوان مثال، آتش سوزی در یک تأسیسات در حال ساخت، بیمه کرد.

با این حال، برای مثال، بیمه در برابر تقلب غیرممکن است. شرکت‌های بیمه نمی‌خواهند چنین مواردی را در نظر بگیرند و این را در صلاحیت نهادهای انتظامی می‌دانند.

بنابراین، هر سرمایه‌گذاری که در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کند باید تمام ریسک‌های احتمالی را بسنجید. برای جلوگیری از فریب و کلاهبرداری باید تا حد امکان اطلاعات مالک ملک یا پروژه ساختمانی را به طور کامل مطالعه کنید و در مورد پیچیدگی های تکمیل اوراق همراه حتما با وکیل مشورت کنید.

و همچنین در بیمه املاک در برابر موقعیت های فورس ماژور یا شکست در تحویل پروژه های ساختمانی صرفه جویی نکنید.

نکته اصلی این است که توجه، احتیاط، عدم عجله و احساسات قوانین اصلی یک سرمایه گذار با تجربه است.