Ciao, cari lettori del “sito” della rivista finanziaria! Oggi parleremo di investire nel settore immobiliare.

Da questa pubblicazione imparerai:

• Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questo tipo di investimento;
• Varie opzioni di investimento immobiliare;
• Caratteristiche degli investimenti in costruzioni;
• Come iniziare a investire con una piccola quantità di fondi disponibili.

Inoltre, alla fine dell'articolo troverai le risposte alle domande più frequenti.

L'articolo piacerà e sarà utile sia a coloro che sono solo alla ricerca di modi per investire i propri fondi, sia agli investitori esperti. Non perdere tempo, inizia a leggere. E forse nel prossimo futuro farai i primi passi verso un investimento di successo nel settore immobiliare.

Quali sono i principali pro (+) e contro (-) dell'investimento nel settore immobiliare, in quali immobili è meglio investire i propri soldi, quali sono i modi per trarre profitto da questo tipo di investimento - leggi di più su questo e altro

1. Pro e contro dell'investimento immobiliare: principali vantaggi e svantaggi 📑

Ogni persona ragionevole pensa a investimenti redditizi. È importante che gli investimenti proteggano il denaro da influenze dannose inflazione. Allo stesso tempo, è auspicabile che i fondi investiti funzionino e generino entrate aggiuntive.

Gli strumenti di investimento utilizzati per un lungo periodo di tempo contribuiranno a raggiungere gli obiettivi sopra delineati. È importante che abbiano un rischio minimo e siano molto promettenti. Questo è esattamente quello che sono investimento immobiliare .

La necessità di alloggi è nata molti anni fa e continua ancora oggi. Non andrà da nessuna parte in futuro. Quindi immobiliare Sempre sarà richiesto, il che significa che lo è un ottimo strumento di investimento.

Inoltre, tali investimenti rappresentano un'opzione del tutto accettabile per fare affari. Per fare questo non è affatto necessario disporre di ingenti somme di denaro. Puoi ancora investire denaro nel settore immobiliare nella fase iniziale della costruzione. Inoltre è possibile diventare socio di una cooperativa edilizia acquistandone una quota.

Come ogni altro strumento finanziario, l’investimento immobiliare ha entrambe le cose professionisti , COSÌ svantaggi .

Tra i vantaggi (+) di questo tipo di investimento ci sono i seguenti:

• il settore immobiliare ha un'elevata liquidità;
• per un lungo periodo di costante redditività, Per esempio Affittando l'immobile acquistato si può realizzare un profitto per molti anni;
• relativa disponibilità di investimenti;
• ampia gamma di opzioni di investimento.

Nonostante i notevoli vantaggi degli investimenti immobiliari, come tutte le opzioni di investimento esistenti, questi sono soggetti a rischi.

I principali svantaggi (-) di tali investimenti sono:

• la domanda di immobili dipende in modo abbastanza significativo dalla situazione economica dell'intero paese e di una determinata regione in particolare;
• i prezzi degli immobili sono piuttosto alti;
• nei piccoli centri la domanda di immobili è ad un livello abbastanza basso;
• costi aggiuntivi elevati: utenze, riparazioni, tasse.

Inoltre, c'è anche la possibilità forza maggiore . Succede che il prezzo di un immobile scende drasticamente a causa di circostanze insormontabili. Per esempio, gli appartamenti in un'area ecologicamente pulita diventeranno più economici se nelle vicinanze verrà costruita una fabbrica o un'autostrada trafficata. Di conseguenza, l'investitore non solo non guadagnerà nulla, ma anche perdere parte del denaro investito.

Per evitare la maggior parte dei problemi, prima di investire, è importante effettuare analisi preliminare . Confronta le possibili opzioni di investimento ed esamina diversi fattori e circostanze che possono influenzare il valore di un immobile.

Opzioni popolari in cui è redditizio investire

2. In quali immobili è redditizio investire - 8 opzioni popolari + tabella comparativa 📊

Gli esperti di investimenti ritengono che investire nel settore immobiliare sia molto meno rischioso che fare trading in borsa, investire in startup e imprese. Questo è spiegato semplicemente: gli immobili molto raramente diventano più economici.

È più redditizio investire denaro nel settore immobiliare grande città. Ciò è particolarmente vero per i locali residenziali. In questo caso esiste una relazione diretta: Più grande è la città, più redditizio è investire denaro nel settore immobiliare. Questo fatto è collegato, prima di tutto, alla differenza di liquidità nelle diverse città.

Ma è importante capire che in ogni località puoi trovare il tuo immobile adatto per l'investimento. Per ottenere il massimo profitto, dovresti spendere analisi approfondita tutte le direzioni esistenti e scegli quella più redditizia.

Opzione 1. Proprietà residenziale

Questa opzione è la più accessibile investitori privati. Il rischio di investire in immobili residenziali è minimo.

Esistono due modi per guadagnare acquistando immobili residenziali:

1. acquisto in vista del successivo rivendita a un costo più elevato;
2. acquistare per noleggio .

In ogni caso, quando si acquista un appartamento, è importante prestare attenzione ai seguenti criteri:

• posizione— in una zona prestigiosa, residenziale o studentesca, rispettosa dell'ambiente, lontana dal centro città;
• disposizione della stanza, compresa la presenza di balcone, bagno combinato o separato;
• stato— disponibilità e qualità delle riparazioni;
• infrastruttura— quanto distano gli asili, le scuole, gli ambulatori, le fermate dei mezzi pubblici, i negozi.

In generale, qualsiasi criterio, anche apparentemente insignificante, può essere importante per gli acquirenti:

• vista dalla finestra;
• pavimento;
• vicinato;
• contingente dell'area di localizzazione.

Per acquistare un appartamento (o un altro immobile residenziale) nel modo più redditizio possibile, dovrai cercarlo da soli , senza l'aiuto di un agente immobiliare. Tuttavia, è importante verificare la purezza della transazione. Abbiamo parlato di come farlo sia nel mercato immobiliare primario che in quello secondario nell'ultimo numero.

Opzione 2. Immobili commerciali

Questa opzione è per investitori più esperti. Tali investimenti sono adatti sia per piccoli uffici e spazi commerciali, sia per grandi edifici progettati per ospitare magazzini, supermercati e laboratori di produzione.

Tali locali sono invariabilmente molto richiesti. Un numero enorme di uomini d'affari è alla ricerca di spazio per condurre affari e è pronto a darlo al proprietario affitto. Coloro che acquistano immobili commerciali ottengono un profitto regolare dal loro investimento.

Affittoè un'opzione classica per ottenere file . Il profitto dell'investitore in questo caso non dipende dal tempo dedicato al lavoro.

È utile per un investitore sapere che quando si sceglie un immobile commerciale come oggetto di investimento, è necessario disporre di una somma di denaro abbastanza elevata. I contributi in questa direzione di solito iniziano con cinque -Sette milioni di rubli.

Opzione 3. Terreni

Per acquistare un terreno è necessaria una somma di denaro inferiore rispetto all'acquisto di un appartamento o di un immobile commerciale.

I vantaggi di investire in un terreno sono molteplici:

• livello minimo di probabilità di frode;
• nessuna riparazione richiesta;
• mancato pagamento delle utenze;
• la procedura di acquisto è più semplice rispetto ad altri immobili;
• tasse relativamente basse;
• design semplice;
• non è necessario ricorrere all'aiuto degli agenti immobiliari.

Tutti i terreni possono essere classificati per scopo d'uso. Per investimenti a breve termine con costi minimi, le aree utilizzate sono più adatte per la costruzione . Di più investimenti a lungo termine dovrebbe essere fatto in terreni destinati all'uso in agricoltura e industria .

Ma c'è anche screpolatura investire in terreni. Innanzitutto, lo Stato ha rafforzato il controllo per garantire che il terreno venga utilizzato in conformità con lo scopo previsto. Oltretutto, le tasse su questo tipo di proprietà sono state recentemente aumentate.

Opzione 4. Immobili in campagna

Acquisto di beni immobili di campagna ai fini della loro ulteriore rivendita stabile occupazione redditizia . Ciò è particolarmente tipico delle grandi città perché sempre più spesso i loro residenti cercano di stabilirsi o hanno l'opportunità di rilassarsi il più lontano possibile dai rumori della città e dall'aria sporca.

Esistono diverse opzioni per investire nel settore immobiliare rurale:

• acquisizione di oggetti in costruzione;
• investire in cottage già pronti;
• acquisto di terreni destinati alla costruzione di immobili suburbani.

Le prospettive di investimento negli immobili rurali aumentano nel tempo. Ma quando scegli un oggetto da acquistare, dovresti prestare attenzione sulla sua posizione, sulle infrastrutture esistenti e sulle comunicazioni. Anche altri fattori importanti per creare condizioni di vita confortevoli possono essere di grande importanza.

Opzione 5. Immobile in costruzione

Un'altra opzione di investimento è investire in immobili in costruzione (nuove costruzioni). Nonostante il fatto che il rischio di questa opzione sia leggermente più alto, puoi anche ottenerlo tanto grande profitto.

Questo è spiegato in modo molto semplice– un immobile in costruzione costa molto meno che sul mercato secondario. Pertanto, se si investono fondi nella fase iniziale, dopo il completamento della costruzione, molto probabilmente i prezzi aumenteranno in modo significativo crescerà. Di conseguenza, l'investitore riceverà profitti tangibili.

I rischi quando si investe in immobili in costruzione sono spesso associati alla società sviluppatrice. Se è inaffidabile, aumenta rischio si verificano le seguenti situazioni:

• messa in servizio prematura dell'immobile;
• congelamento completo della costruzione;
• Se la costruzione è illegale o non ci sono i permessi, è possibile la demolizione completa dell'edificio.

Ecco perché, prima di investire in immobili in costruzione, l'investitore deve condurre un'analisi approfondita del promotore.

È importante studiare non solo la reputazione dell’azienda, ma anche le seguenti caratteristiche:

• periodo di esistenza della società;
• numero di strutture completate e commissionate;
• se si sono verificati tempi di inattività durante il processo di costruzione in passato, la loro durata e le ragioni.

Fasi successive di investimenti nella costruzione

5.3. Come investire correttamente nella costruzione: 5 fasi principali

Qualsiasi investitore sa che investire secondo un piano prestabilito consente di aumentare il livello di profitto e ridurre al minimo il rischio degli investimenti. Gli investimenti devono essere effettuati in modo coerente, in conformità con la strategia sviluppata. Ci sono cinque fasi in questo processo.

Fase 1. Selezione dello sviluppatore

Un'attività obbligatoria e importante nella fase iniziale dell'investimento nella costruzione è analisi dello sviluppatore. È importante non solo scoprire il nome dello sviluppatore, ma anche chiarire qual è la sua reputazione. Gli esperti consigliano di investire solo in progetti in costruzione, la cui costruzione è effettuata da una nota impresa di costruzioni della città.

Quando si sceglie uno sviluppatore, è importante considerare:

• reputazione aziendale;
• quanti impianti l'azienda ha già messo in funzione;
• recensioni;
• quanta esperienza ha l'azienda nella costruzione complessa;
• quanti investitori ha lo sviluppatore;
• partnership con istituti di credito (le banche scelgono attentamente con chi collaborare, conducono un'analisi approfondita e non interagiscono con sviluppatori di dubbia reputazione);
• Con quanta attenzione lo sviluppatore rispetta la legge (il principale atto normativo è la legge federale 214 -FZ).

A Mosca e nella regione di Mosca puoi fidarti dei seguenti sviluppatori:

GC PIK– uno dei più grandi sviluppatori in Russia. L'azienda è stata fondata nel 1994 e realizza con successo grandi progetti di costruzione in tutta la Russia. Si concentra sulla costruzione conveniente alloggiamento. Nel corso degli anni di attività sono stati realizzati circa 250mila appartamenti per una superficie di 15 milioni di mq. M. È una delle imprese di importanza sistemica nell'economia russa.

Sviluppo A101— l'azienda ha realizzato circa 500mila mq. M. Residenziale immobiliari, oltre a più di 50mila – commerciale. Anche lo sviluppatore sta costruendo asili e scuole interagire con il bilancio. È stata stabilita una collaborazione con diverse grandi banche nell'ambito dei programmi di prestito ipotecario. Lo sviluppatore è incluso nella TOP-5 nella regione di Mosca e nella TOP-15 in tutta la Russia.

Gruppo Capitaleè un'azienda che si occupa dell'intero ciclo delle attività edilizie, dall'analisi dei siti per la costruzione alla finitura dell'immobile finito. Sono stati completati 71 progetti, con la conseguente costruzione di 7 milioni di metri quadrati. m di superficie. Le strutture dell'azienda sono state nominate i migliori progetti a Mosca e nella regione di Mosca.

Fase 2. Selezione di un oggetto di investimento

Un'altra fase importante dell'investimento in immobili in costruzione è scelta dell'oggetto adatto. Il posto migliore per iniziare è nell’area in cui la domanda di spazi residenziali è più alta.

Quando si sceglie un oggetto di investimento, è importante considerare i seguenti parametri:

• infrastruttura;
• vicinanza alle fermate dei mezzi pubblici e alle stazioni della metropolitana;
• altre caratteristiche che influiscono sul grado di comfort abitativo.

Se avete intenzione di investire in immobili commerciali, dovreste pensare in anticipo all'obiettivo finale dell'investitore. Sarebbe anche una buona idea redigere un business plan professionale.

Fase 3. Negoziazioni

Quando vengono selezionati lo sviluppatore e l'oggetto di investimento. Puoi iniziare conduzione delle trattative. È importante capire che, in conformità con le leggi del nostro paese, è impossibile registrare i diritti sugli immobili in costruzione.

Tuttavia, l’investitore ha il diritto:

• stipulare un contratto di partecipazione azionaria;
• aderire ad una cooperativa di costruzione;
• registrare un deposito di investimento;
• concludere un accordo azionario.

Gli esperti consigliano di scegliere un accordo di partecipazione azionaria.

Oltre al metodo di registrazione dell'accordo, vengono discusse le condizioni per il deposito dei fondi. I principali sono l'acquisizione in rate(pagamento a rate) e deposito di fondi una tantum, ma sono possibili anche altre opzioni.

Fase 4. Studio della documentazione

Tutti gli accordi stipulati devono essere conformi alla normativa vigente. Sarebbe una buona idea controllarli con l'aiuto di un avvocato indipendente. Molte persone pensano che questo sia uno spreco di denaro. Ma non è consigliabile lesinare sulla sicurezza delle transazioni.

Fase 5. Conclusione di un accordo

La fase finale della transazione è conclusione di un accordo. Prima di firmare l'accordo definitivo. È importante studiare attentamente tutti i suoi punti.

In questo caso dovresti prestare attenzione a:

• quando è prevista la fine della costruzione;
• quali sono i termini di risoluzione;
• il prezzo dovrebbe essere fisso, non ci dovrebbero essere condizioni in base alle quali cambierà;
• per ciascuna delle parti devono essere specificate le sanzioni pecuniarie in caso di violazione dei termini del contratto;
• circostanze di forza maggiore.

È importante affrontare la transazione per l'acquisizione di immobili in costruzione con la massima cura e responsabilità. È importante ricordare che esistono rischi che possono essere ridotti seguendo rigorosamente la sequenza delle fasi di investimento.

5.4. Come guadagnare con gli investimenti nell'edilizia: i 3 metodi di lavoro TOP

Un investitore dovrebbe sapere quali modi per guadagnare denaro acquistando immobili in costruzione sono i più sicuri e comprovati.

Metodo 1. Affittare

Rappresentano i guadagni derivanti dal trasferimento di immobili in affitto investimento a lungo termine. Ma questa opzione ha un livello stabile di redditività.

Il periodo di rimborso in questo caso supera cinque sei anni. Ma non bisogna dimenticare che le aree restano comunque di proprietà dell'investitore.

Nelle grandi città c'è richiesta di vari tipi di affitti immobiliare residenziale : appartamenti di lusso per un giorno, camere situate in zone residenziali, monolocali per giovani famiglie e altro.

Se prendiamo in considerazione immobile commerciale , si può notare che anche la domanda da parte degli imprenditori è costantemente elevata. Particolarmente apprezzati nelle grandi città sono i locali situati nei centri direzionali e commerciali. L'unico svantaggio dello spazio commerciale è la necessità di investimenti somme di denaro piuttosto ingenti.

Per l'acquisto appartamenti di solito è sufficiente 1,5 -2,5 milioni di rubli. Se hai intenzione di investire in immobile commerciale, ci vorranno circa 2-3 volte grossa somma.

Metodo 2. Acquisto di un appartamento in costruzione per venderlo dopo la messa in servizio

Se acquisti un immobile in costruzione per la rivendita, puoi recuperare il tuo investimento abbastanza rapidamente - già dentro 1 -2 dell'anno. Quanto più velocemente verrà completata la costruzione dell'impianto, tanto più interessante sarà per gli investitori. Gli investitori di particolare successo ricevono un reddito per un importo di 100 % dei fondi investiti.

È importante valutare altre possibili opzioni. È possibile eseguire riparazioni di alta qualità in un appartamento finito. Come risultato di tali azioni, il suo costo aumenterà di circa un quarto.

Metodo 3. Partecipazione agli investimenti collettivi

Si possono consigliare gli investitori che cercano le opzioni più sicure per investire in immobili in costruzione collaborare con gli intermediari . In questo caso puoi diventare membro progetto di investimento professionale senza acquistare alcun immobile. Per fare ciò è sufficiente aderire ad un fondo di investimento collettivo e percepire un reddito come azionista.

Esistono diversi fondi affidabili a Mosca e nella regione che investono nel settore immobiliare. Inclusi quelli in costruzione:

Investimenti E3- ecco l'importo minimo di iscrizione 100 mila rubli. Quando il profitto è garantito al livello 25-90 per cento. Tutti gli investimenti nel fondo sono assicurati. L'investitore può scegliere autonomamente il periodo di rimborso dell'investimento da sei mesi Prima due anni. I fondi degli investitori vengono investiti da professionisti in immobili altamente liquidi, lasciando all'investitore la possibilità di realizzare un profitto. Questa opzione è reddito passivo con profitto garantito e rischio minimo. La società fornisce supporto informativo e consulenze gratuite per gli investitori.

Sminex- l'azienda investe in appartamenti finiti, nonché in oggetti in fase di costruzione. L'azienda costruisce case da sola; gli investitori ricevono come servizio aggiuntivo ristrutturazione di appartamenti. Inoltre, l'azienda si occupa della ricerca degli inquilini. L'azienda costruisce cottage, edifici residenziali e immobili commerciali. Gli esperti definiscono il vantaggio innegabile dell'organizzazione presentata la sua attenzione al raggiungimento di un'alta qualità degli immobili in costruzione, nonché alla loro sicurezza durante il funzionamento.

Pertanto, esistono diversi modi per guadagnare denaro con gli immobili in costruzione. Differiscono non solo nel livello di redditività, ma anche negli sforzi richiesti all'investitore.

5.5. I 4 principali rischi quando si investe in immobili in costruzione

Qualsiasi investimento comporta il rischio di perdere il proprio investimento. Per ridurre al minimo la probabilità di perdite, dovresti Presto studia quali schemi utilizzano i truffatori nel settore immobiliare e di cosa dovresti aver paura quando investi nella costruzione.

Rischio 1. “Bolla di sapone”

Il primo modo per ingannare gli investitori ingenui è estremamente semplice. Le società Shell vendono a investitori creduloni mito e non oggetti reali in costruzione. Tutti i lavori nei cantieri vengono eseguiti esclusivamente come distrazione.

Spesso tali progetti sono organizzati e condotti con l'aiuto di varie strutture giuridiche. Di conseguenza, le offerte guardano dall’esterno assolutamente legale. Tuttavia, non appena i truffatori raccolgono una somma di denaro sufficiente, scompaiono insieme ai contributi degli investitori.

Il primo modo per identificare una bolla di sapone– valore notevolmente ridotto degli immobili. Un investitore dovrebbe confrontare i prezzi con la media dell'area in esame. Un prezzo troppo basso dovrebbe essere una preoccupazione.

È anche importante assicurarsi che le informazioni sullo sviluppatore siano disponibili nel registro ufficiale. Comprende tutte le imprese di costruzione esistenti. Pertanto, se la società in questione non è presente in questo elenco, non è una vera e propria persona giuridica.

Rischio 2. Fallimento dello sviluppatore

I motivi per cui un’impresa edile può fallire sono molteplici:

• gestione inefficace;
• uso improprio dei fondi;
• mancanza di finanze;
• costi elevati.

Naturalmente, la mancanza di denaro colpisce non solo la società di costruzioni stessa, ma anche gli investitori. Per evitare un problema del genere, quando scegli uno sviluppatore dovresti concentrarti su grande azienda, che ha già messo in funzione un gran numero di impianti costruiti.

Rischio 3. Mancato rispetto dei termini di consegna degli immobili

Un'altra seccatura per chi investe in immobili in costruzione è mancato rispetto dei termini di costruzione . Questo rischio è particolarmente spiacevole per coloro che acquistano immobili utilizzando fondi di credito. Al creditore non interessa quando l'immobile verrà messo in funzione, per lui è importante che tutti i debiti vengano saldati in tempo e con gli interessi adeguati.

Gli esperti sono giunti alla conclusione che ogni giorno trascorso senza rispettare le scadenze divora 0,01 % del reddito dell'investitore. In termini percentuali non è molto. Tuttavia, in termini di rubli risulta una discreta quantità, soprattutto quando la messa in servizio viene ritardata di diversi mesi o addirittura anni.

Rischio 4. Situazioni di forza maggiore, nonché cambiamenti imprevedibili nel mercato immobiliare

Queste circostanze possono anche portare alla perdita di parte dei fondi dell’investitore. Un esempio di forza maggiore è l’inizio di una lunga crisi economica. Di conseguenza, l’offerta sul mercato immobiliare può superare notevolmente la domanda. Questa circostanza porta a notevole riduzione del valore dell’immobile- Spesso del 10-20%. Anche quando la situazione si sarà stabilizzata, gli investitori avranno già perso parte del loro potenziale reddito.

Un altro esempio di forza maggiore è disastri naturali (incendi boschivi, inondazioni, terremoti), guerre, disastri industriali. L'unico modo per proteggersi da tali rischi è assicurazione degli immobili in costruzione.

Pertanto, come ogni tipo di investimento, l'investimento in immobili in costruzione comporta diversi rischi. Alcuni di essi possono essere minimizzati conducendo un'analisi approfondita durante il processo di selezione dell'oggetto da acquisire. In altri casi, l'assicurazione aiuta a evitare conseguenze spiacevoli.

6. Consigli pratici per aumentare i profitti dagli investimenti immobiliari 💎

Quando si investe denaro in immobili in costruzione o già pronti, qualsiasi investitore si impegna massimizzare profitto finale. Puoi farlo utilizzando i metodi seguenti.

Raccomandazione 1. Realizzare una riqualificazione e coordinarla (legittimarla).

Riqualificazione di un immobile residenziale- l'opzione più semplice che ti consente di rendere la tua casa più funzionale senza modificarne la superficie totale. Se svolgi correttamente le attività di riqualificazione, puoi aumentare il costo di un appartamento o di una casa del 15-30%.

Allo stesso tempo, non dovresti effettuare una riqualificazione non coordinata. Tutte le modifiche previste devono essere registrate presso le autorità competenti in materia. Oggi è il dipartimento di architettura in ITV, così come l'amministrazione distrettuale.

È importante sapere che la legge vieta di apportare alcuni tipi di modifiche al layout, Per esempio, demolire i muri portanti e ampliare anche la cucina a scapito dello spazio abitativo, aumentandone le dimensioni di oltre un quarto.

Raccomandazione 2. Aggiungi ulteriore spazio

Questa opzione di aumento dei costi è disponibile per case private e rustici. Lì puoi costruire piani aggiuntivi, convertire soffitte in soffitte, costruire un balcone o una veranda e apportare altre modifiche architettoniche.

Raccomandazione 3. Effettuare riparazioni di qualità

Se si effettuano riparazioni di alta qualità, il prezzo dell'appartamento aumenterà di circa del 15-25%. Il profitto sarà maggiore se eseguirai tu stesso le riparazioni, investendo solo nell'acquisto di materiali.

Importante da acquistare materiali di qualità. Gli acquirenti possono facilmente distinguere i materiali di consumo di alta qualità da quelli cinesi a basso costo.

Raccomandazione 4. Convertire gli immobili residenziali in commerciali o viceversa

Dopo aver studiato la domanda di immobili in una determinata zona, è possibile convertire gli immobili non residenziali in residenziali e viceversa. Trarre profitto dalla riconversione degli spazi residenziali in spazi commerciali è importante per le grandi città, in particolare per i quartieri degli affari e le strade pedonali.

Pertanto, è importante non solo investire nel settore immobiliare, ma anche cercare di trarne il massimo profitto. E ti abbiamo detto come farlo sopra.

Modi per investire denaro in immobili con poco capitale

7. Come investire in immobili con poco capitale - 3 metodi reali 📄

Molte persone credono che non avere una quantità di denaro sufficiente sia un ostacolo all’investimento nel settore immobiliare, ma questo non è vero. Gli uomini d'affari intelligenti sono in grado di cavarsela con fondi minimi e anche di raccogliere importi aggiuntivi. Esistono diversi metodi per farlo.

Metodo 1. Raccolta di fondi presi in prestito

Il modo più popolare per aumentare il capitale di investimento è elaborazione del prestito per l'acquisto di beni immobili. Oggi molte banche concedono tali prestiti.

A proposito, ne abbiamo parlato in uno dei precedenti articoli della nostra rivista.

L'investitore dovrebbe tenere conto del fatto che qualsiasi prestito è associato al pagamento per cento. Pertanto, è importante considerare i costi aggiuntivi durante il processo di analisi. Il reddito pianificato deve coprire gli interessi sul prestito e fornire profitti.

Per un prestito, dovresti rivolgerti a grandi organizzazioni creditizie con positivo reputazione.

Non è necessario stipulare un prestito con interessi. Molti parenti facoltosi concedono prestiti ai propri cari senza addebitare commissioni aggiuntive.

Metodo 2. Attrarre coinvestitori

Un'opzione ideale per gli investitori che non dispongono di capitale sufficiente è unire . Per coloro che hanno riflettuto attentamente sul progetto e hanno convinto gli altri della sua efficacia, trovare partner non sarà un problema.

Metodo 3. Scegliere la strategia giusta

Qualsiasi investitore lo capisce pianificazione competente degli investimentiè una componente importante del loro successo. A coloro che non hanno conoscenze in materia di investimenti può essere consigliato di chiedere aiuto a investitori più esperti.

Un esempio di supporto di alta qualità per i principianti sono i vari club di investimento. Tali progetti riuniscono investitori che trasmettono la loro esperienza ai principianti. I club offrono varie attività– corsi e seminari, che raccontano in dettaglio gli investimenti privati. Grande attenzione viene posta anche agli investimenti immobiliari.

Sul tema degli investimenti immobiliari vengono studiate le seguenti domande:

• strategie;
• come entrare nel mondo degli investimenti con un capitale minimo;
• investimenti in varie tipologie immobiliari;
• affitto e sublocazione.

Pertanto, un capitale insufficiente non costituisce un ostacolo agli investimenti. Qualsiasi persona determinata troverà il modo di raggiungere i propri obiettivi investimento redditizio.

8. Aiuto da parte di professionisti quando si investe nel settore immobiliare ⭐

Aiuto da professionisti non è mai gratuito. Comunque aiuta tanto aumentare il livello di redditività degli investimenti.

Per quegli investitori che desiderano minimizzare rischi, ma allo stesso tempo garantire un livello sufficientemente elevato profitto, può essere opportuno collaborare con esperti nel campo degli investimenti immobiliari.

In Russia si possono distinguere in particolare tre aziende che lavorano in questa direzione:

Investimenti E3 offre investimenti a lungo termine in diversi tipi di immobili. Ciò garantisce un elevato livello di reddito. Questa è la soglia minima per l'ingresso nel mercato immobiliare. Gli investitori possono depositare un importo di 100 mila rubli.

Coloro che desiderano investire in questa azienda possono immediatamente conoscere il livello di profitto atteso. Per fare ciò, basta utilizzare la calcolatrice sul suo sito web.

I contributi a una società di investimento sono caratterizzati da un elevato grado di affidabilità. Tutti i tipi di beni hanno tre tipi di assicurazione.

Attivo offre l'accesso alle aree più liquide. La sicurezza degli investimenti è garantita dalla proprietà collettiva indipendente. Quando si investono fondi da due milioni di rubli, la società garantisce un profitto pari a 11,6 %.

L'investitore acquista un immobile e lo cede a professionisti per la gestione. L'azienda fornisce ai propri clienti un reporting completo ogni mese e garantisce inoltre la sicurezza dei fondi investiti.

Gordon Rocciaè un'agenzia immobiliare rappresentata sul mercato internazionale. Gli investitori, utilizzando i servizi dell'azienda, possono investire denaro in hotel, immobili commerciali e residenziali situati all'estero.

Vengono inoltre forniti i seguenti servizi:

• acquisto di camere d'albergo, strutture di ristorazione, centri medici, mini-hotel;
• acquisto di beni immobili per persone in età pensionabile;
• investire capitali in un'attività già pronta in diversi paesi del mondo;
• consulenze e seminari sugli investimenti efficaci.

Pertanto, per investire nel settore immobiliare, non è necessario disporre di grandi capitali e conoscenze significative. È sufficiente rivolgersi ai professionisti per chiedere aiuto.

9. Domande frequenti (FAQ) 💬

Il tema degli investimenti immobiliari è multiforme e difficile da comprendere. Pertanto, molti investitori hanno varie domande su questo argomento. Soprattutto riguarda nuovi arrivati . Cercheremo di rispondere alle domande più popolari.

Domanda 1. Dove è più redditizio investire denaro: nel settore immobiliare o in una banca per un deposito?

Spesso le persone senza esperienza negli investimenti, che dispongono di una quantità impressionante di denaro, si chiedono cosa farne: acquistare un appartamento e affittarlo o depositarlo in una banca come deposito?

Supponiamo che l'investitore abbia disponibilità 3 000 000 rubli Consideriamo entrambe le opzioni di investimento.

1. Se metti i soldi in banca al 10% annuo, puoi guadagnare in 12 mesi 300 migliaia di rubli, se i termini del deposito non prevedono la capitalizzazione. Leggi come calcolare il tuo contributo con rifornimento e capitalizzazione in un articolo separato nella nostra rivista.
2. Supponiamo ora che un investitore abbia acquistato un monolocale a Mosca con i fondi di cui disponeva. Affittandolo riceverà 25mila rubli al mese. Di conseguenza, la stessa quantità di denaro maturerà in un anno 300 mila rubli.

Confrontando le due opzioni non bisogna perdere di vista il fatto che in caso di affitto si verificano costi aggiuntivi: per bollette, tasse, riparazioni e altri. Inoltre, dovrai dedicare molto tempo alla ricerca di un immobile adatto e alla sistemazione degli inquilini.

Sembrerebbe che i depositi siano molto più redditizi che acquistare un appartamento e poi affittarlo. Ma questo non è del tutto vero; analizzando l’esempio non abbiamo tenuto conto della presenza dell’inflazione. Il deprezzamento dei fondi divora gradualmente i risparmi.

Vale la pena considerare un'importante regola di investimento — Non puoi fidarti dei dati ufficiali sui livelli di inflazione. In effetti, il denaro si svaluta molto più velocemente. Si scopre che, nella migliore delle ipotesi, gli interessi sul deposito copriranno l'inflazione, ma è improbabile che tu possa guadagnare con tali investimenti.

Allo stesso tempo, i prezzi degli immobili raramente scendono. A lungo termine, il suo valore aumenta. Anche gli affitti diventano sempre più cari.

Pertanto, risulta che se si considera un periodo a breve termine, puoi guadagnare di più sui depositi. Tuttavia, dato che gli appartamenti stanno diventando più costosi, si può notare questo il settore immobiliare contribuisce a resistere più efficacemente all’inflazione.

Domanda 2. Quale immobile è più redditizio da affittare: residenziale o commerciale?

Alcuni investitori analizzano intenzionalmente il mercato immobiliare per capire quali proprietà sono più redditizie da affittare - Residenziale O commerciale. In generale, è impossibile rispondere in modo inequivocabile a questa domanda, poiché nel mercato esistono rischi commerciali e finanziari.

Per i grandi investitori, di solito è più preferibile immobile commerciale . Gli esperti ritengono che tali investimenti si ripaghino molto più velocemente. Tuttavia, a causa delle loro caratteristiche, sono più difficili per i principianti.

Riguardo immobiliare residenziale , è vantaggioso affittarlo a chi lo ha ricevuto senza costi in contanti, ad esempio per eredità o in dono. Quando si acquista una proprietà del genere, ci vorrà molto tempo per ripagare.

Vale la pena capire che investire in immobili commerciali è piuttosto rischioso. Ciò è dovuto al fatto che sono maggiormente influenzati dalla situazione dell’economia del paese, ad esempio dall’inizio di un periodo di crisi.

Gli investimenti in immobili commerciali sono soggetti ad altri tipi di rischi difficili da contabilizzare. Di conseguenza, nel processo di calcolo del capitale richiesto potrebbero essere commessi errori, che alla fine porteranno ad un aumento della probabilità di acquistare un oggetto con scarsa liquidità. Tali investimenti non possono solo portare profitto , ma comportano anche perdite significative .

Tuttavia, parlando di rapporti finanziari, si può notare che nel caso degli immobili commerciali essi molto più stabile superiore a quello dei proprietari di immobili residenziali e dei loro inquilini. Quando si affitta un immobile commerciale, l'inquilino è interessato a mantenerlo in buone condizioni. Ciò è dovuto al fatto che la condizione delle aree in cui si svolgono le attività modella le opinioni dei clienti sull’azienda. Gli affittuari raramente cercano di mantenere la loro proprietà nelle migliori condizioni possibili.

Una questione speciale è il reddito ottenuto dalla locazione di diversi tipi di immobili. Tutti sanno che quando si confrontano locali di una superficie simile, gli immobili commerciali generano entrate molto più elevate di quelli residenziali.

Nota! Quando si acquista un immobile, un investitore deve analizzare quale reddito potenziale porterà? . Ciò è particolarmente vero per gli immobili già locati. È del tutto possibile fare una previsione della redditività di un immobile al momento della sua acquisizione.

Dovresti anche confrontare sforzi necessario per gestire più proprietà. Naturalmente gli oggetti immobiliare residenziale(anche se ce ne sono diversi e sono ubicati in parti diverse della città) sono molto più facili da gestire rispetto, ad esempio, zona commerciale, frazionato e locato a diversi imprenditori. Tanto più importante è che gli immobili commerciali vengano affittati per un periodo molto più lungo rispetto agli immobili residenziali.

Alcuni investitori sosterranno che oggi la gestione immobiliare può essere trasferita a organizzazioni specializzate. Ma anche questo richiede ulteriori investimenti in contanti.

Quale conclusione si può trarre da ciò?

Pertanto, è più redditizio affittare immobili commerciali. Tuttavia, ciò richiede un investimento significativo di denaro e impegno da parte dell’investitore, nonché una conoscenza di alta qualità delle condizioni del mercato stesso.

Gli investimenti in immobili residenziali sono disponibili per un gruppo più ampio di investitori. Ciò richiederà molto meno capitale. Allo stesso tempo, tali immobili possono diventare una fonte di praticamente reddito stabile passivo per un periodo di tempo molto lungo.

Tuttavia, agli investitori che hanno almeno un minimo di esperienza negli investimenti immobiliari possono essere forniti consigli importanti. Prima di fare una scelta a favore di qualsiasi immobile, vale la pena condurre un'analisi approfondita di tutte le possibili opzioni, prestando attenzione sia agli immobili residenziali che a quelli commerciali.

Domanda 3. Come acquistare un immobile al prezzo più basso possibile?

È improbabile che qualcuno dubiti che il settore immobiliare sia un'opzione di investimento redditizia. Tuttavia, ci sono modi per migliorare significativamente i tuoi profitti. Per fare ciò, puoi utilizzare suggerimenti su come acquistare un immobile nel modo più economico possibile. In buone circostanze, puoi risparmiare circa 30 % del costo.

Consideriamo le possibili opzioni:

1) Abbiamo discusso in dettaglio acquisizione di immobili in costruzione . Tali investimenti sono redditizi e hanno buoni rendimenti. Tuttavia, il livello di rischio in questo caso è molto più elevato.

Purtroppo è possibile che la costruzione della casa da parte del promotore non venga completata nel giorno stabilito. Inoltre, ci sono casi in cui le case non vengono messe in funzione da molti anni. In tali situazioni, spesso non è chiaro se i lavori di costruzione saranno completati.

Nella maggior parte delle grandi città esistono diverse associazioni di azionisti truffati. Queste persone, per vari motivi - per esigenze personali o per scopi di investimento - hanno acquistato appartamenti in case in costruzione, ma alla fine rimasto senza niente . Citare in giudizio un’impresa edile può essere difficile, soprattutto se dichiara fallimento.

2) Un'altra opzione che ti consente di ridurre l'importo dell'investimento è acquisizione di immobili senza ristrutturazione . L'investitore investe nei lavori di finitura, dopodiché il prezzo dell'immobile aumenta immediatamente. Con una combinazione riuscita di circostanze, eseguendo riparazioni di alta qualità utilizzando materiali di alta qualità, puoi procedere rapidamente 15 % arrivato.

3) Gli investitori con esperienza nel mercato immobiliare utilizzano modi ancora più interessanti per risparmiare denaro sull'acquisto di un investimento immobiliare. Ad esempio, molti di loro acquisire beni immobili confiscati a vario titolo e messi all'asta .

In caso di riconoscimento delle società, i loro creditori sono interessati a restituire il denaro loro dovuto il più rapidamente possibile. Pertanto, gli immobili in fallimento vengono spesso messi all'asta a prezzi molto alti. prezzi molto ridotti. Abbiamo scritto un articolo separato sul trading e sul trading.

4) A causa del verificarsi di un gran numero di mancati pagamenti su mutui e altri tipi di prestiti collaterali, gli istituti di credito spesso sequestrano proprietà ai propri clienti, che fungevano da garanzia della restituzione dei fondi previsti dal contratto. Tali immobili vengono venduti anche a prezzi ridotti, poiché per le banche è importante la rapidità di restituzione dei fondi propri.

Dove cercare tali offerte:

Su Internet è possibile trovare siti specializzati che contengono informazioni sulla vendita di beni immobili confiscati ai debitori, nonché su quelli pignorati come garanzia. Qui gli investitori trovano spesso opzioni di investimento molto interessanti.

Inoltre, le informazioni sulla vendita delle garanzie e dei beni immobili confiscati delle persone giuridiche sono contenute nel corrispondente registro dei loro fallimenti.

Domanda 4: Quali libri sugli investimenti immobiliari dovrebbe leggere un principiante?

Qualsiasi questione relativa al campo della finanza richiede una certa conoscenza da parte di coloro che ne sono coinvolti. Pertanto, è importante studiare la letteratura specializzata sull'argomento di interesse. Gli investimenti nel settore immobiliare non fanno eccezione.

Libro 1.

Molti investitori professionisti ritengono che il miglior libro sugli investimenti immobiliari sia stato creato da Robert Kiyosaki. Si chiama abbastanza banalmente: "Investimenti e beni immobili".

Anche in questo lavoro c'è un'enorme quantità di consigli che non perdono la loro rilevanza, e altre storie che i professionisti condividono con il lettore.

Libro 2.

Questo è il libro perfetto per i neofiti nel campo degli investimenti immobiliari. Viene qui raccontato in una forma accessibile, benefica e corretta.

Il lavoro contiene istruzioni strutturate dettagliate e di alta qualità sulle azioni che un principiante deve eseguire.

Chiunque, anche senza educazione finanziaria, potrà estrarre moltissime informazioni utili dal libro leggendolo con facilità.

Libro 3.

Questo libro è ideale per coloro che hanno una certa conoscenza degli investimenti. Ti aiuterà a saperne di più su come lavorare con gli oggetti di investimento.

Il lettore imparerà come scegliere la proprietà più redditizia, come lavorare al meglio con l'enorme quantità di informazioni e documenti necessari.

Il lavoro attribuisce grande importanza anche a come massimizzare i profitti.

Libro 4.

L'opera contiene invece informazioni utili su come investire nel settore immobiliare senza rischiare di perdere il proprio denaro personale.

Inoltre, ti dice come ottenere un buon profitto da tali investimenti.

Libro 5.

Il libro ti spiega quali sono i modi, oltre alla rivendita, per guadagnare denaro dagli investimenti immobiliari.

Dopo aver letto, l'investitore inizia a rendersi conto che esistono moltissimi modi per guadagnare denaro svolgendo tali attività.

10. Conclusione + video sull'argomento 🎥

Pertanto, investire nel settore immobiliare è un modo promettente per guadagnare un reddito passivo. Non importa quanti soldi ha l’investitore. Nel moderno mondo degli investimenti puoi persino iniziare a guadagnare denaro con un piccolo investimento.

Tuttavia, è importante informarsi costantemente e cercare di apprendere quante più informazioni utili possibili.

E un video - "Come creare un reddito inesauribile nel mercato immobiliare":

È tutto per oggi. Avere un investimento di successo e redditizio nel settore immobiliare!

Se hai domande o commenti sull'argomento di questa pubblicazione, lasciali nei commenti qui sotto!

Il settore immobiliare è l’opzione di investimento più conservativa e la prima a cui qualcuno potrebbe pensare. Nelle realtà russe è difficile fidarsi di altri tipi di investimenti monetari: il mercato azionario non è sempre trasparente e poco sviluppato, i depositi bancari sono accettati a bassi tassi di interesse, che non sempre superano il tasso di inflazione. E il settore immobiliare viene alla ribalta. Occorre quindi capire come investire nel settore immobiliare, dove investire i soldi e quali sono i vantaggi di tali investimenti.

I vantaggi di investire nel settore immobiliare

L'obiettivo di qualsiasi investimento è preservare e aumentare il denaro dell'investitore. L’investimento deve cioè essere redditizio e avere un valore stabile o, meglio ancora, crescente. L'immobile rispetta pienamente queste condizioni.

L'acquisto di immobili residenziali o commerciali può diventare una fonte di reddito permanente sotto forma di affitto; il costo di tali locali aumenta nel tempo; se necessario, possono essere venduti senza troppi problemi.

Ma non tutto è così semplice e prima di acquistare qualsiasi immobile è necessario effettuare un'accurata preparazione.

Ecco alcune domande per aiutarti a scegliere il momento e il luogo giusto in cui investire i tuoi soldi:

• in quale stato si trova il mercato: il mercato potrebbe essere in declino, in crescita o in declino. Tali fasi si sostituiscono l'una all'altra e, determinato lo stato, si può decidere se entrare o uscire dal mercato;
• per quanto tempo viene calcolato l'investimento: il settore immobiliare è un progetto a lungo termine e non puoi contare su un rapido rimborso. L'opzione della speculazione può essere presa in considerazione durante un mercato in crescita e nel periodo di 1-3 anni. Va tenuto presente che il periodo di rimborso per gli immobili sul mercato primario può aumentare da uno a due anni - il periodo di ristrutturazione degli appartamenti vicini, momento in cui diminuisce l'attrattiva di qualsiasi locale per l'inquilino;
• livello di reddito desiderato dal settore immobiliare: l'affitto di un ufficio e di un appartamento comporta rendimenti diversi e richiede costi diversi. Anche lo stato del mercato gioca un ruolo importante. In aumento è più facile ottenere un prezzo di affitto più alto e aumenta anche il costo dei locali stessi;
• disponibilità a dedicare il proprio tempo alla manutenzione degli immobili: qualsiasi immobile richiede manutenzione: pulizia, riparazioni, comunicazione con varie autorità. Tali costi variano a seconda della tipologia di investimento;
• qual è l'importo previsto dell'investimento: più attraente è l'area, maggiore sarà l'investimento richiesto, ma il rendimento potrebbe essere maggiore. Inoltre, devi scegliere un settore di mercato: i costi di un immobile residenziale, di un piccolo negozio o di un appezzamento di terreno variano notevolmente;

Tipologie di investimenti immobiliari

Come investimenti vengono scelte le seguenti tipologie di immobili:

• residenziale - appartamenti e case;
• commerciale - uffici, negozi, chioschi, compresi hotel, sanatori, centri ricreativi;
• terra.

Ciascuno di questi tipi porta entrate diverse, richiede costi diversi e comporta rischi propri.

Rischi degli investimenti immobiliari

Molto spesso investitoriaffrontare i seguenti rischi e difficoltà:

• errore nella scelta di un immobile: a volte le aspettative degli investitori potrebbero non essere soddisfatte e la proprietà non porterà il rendimento desiderato. Ciò è solitamente dovuto ad un errore nella scelta dell'ubicazione degli edifici;
• cambiamenti nella situazione del mercato - in questo caso potrebbe esserci una diminuzione del valore degli immobili e dell'affitto;
• cambiamenti nella legislazione - l'introduzione di tasse e commissioni aggiuntive può ridurre i redditi da locazione;
• usura - particolarmente importante per le vecchie strutture; richiederà ulteriori investimenti in riparazioni e ammodernamento.

Inoltre, gli eventi politici comportano anche alcuni rischi: eventuali cambiamenti nello stato possono influire seriamente sul valore degli immobili. Gli immobili commerciali sono particolarmente sensibili a tali cambiamenti. Le abitazioni e i terreni sono più stabili.

Quando si investe nel mercato primario, c’è il rischio aggiuntivo di scegliere uno sviluppatore disonesto e c’è sempre il rischio di rivolgersi a intermediari disonesti quando si acquista un immobile.

Gli investimenti nel settore immobiliare sono redditizi e affidabili. Naturalmente, ciò richiede determinate conoscenze, tempo dedicato alla preparazione e alla manutenzione. Ma tutto ciò ti consentirà non solo di salvare il tuo investimento, ma anche di ricevere entrate per un periodo piuttosto lungo.

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La valutazione del rischio gioca un ruolo importante nella fase di definizione di una strategia di investimento, poiché sia ​​il budget che le aspettative di redditività dipendono in gran parte da quanto l'investitore è disposto a correre dei rischi. Pertanto, se gli investitori considerano i futuri investimenti immobiliari come a basso rischio, allora saranno disposti a pagare di più per ogni dollaro di reddito previsto, abbassando così il tasso di rendimento. Cioè, minori sono i rischi, minore è la redditività.

Il rischio è la probabilità di perdita a seguito di qualche cambiamento. Maggiore è la possibilità che si verifichi un evento negativo, maggiore è il rischio. Per gli investimenti immobiliari, i due gruppi di rischi più tipici sono i rischi paese e i rischi associati a un progetto specifico.

Rischi Paese

I rischi paese comprendono principalmente la probabilità di sconvolgimenti economici, politici e sociali nel paese in cui si trova l’immobile.

L'entità del rischio paese può essere desunta dai rapporti delle agenzie di rating o delle società di consulenza. Ad esempio, nella valutazione dell’Economist Intelligence Unit, i rischi paese più bassi si trovano in Austria, Gran Bretagna, Germania e Stati Uniti, i più alti in Afghanistan, Bielorussia, Ucraina, ecc.

Uno dei fattori economici del rischio paese è inflazione in aumento. La dipendenza è la seguente: maggiore è l’inflazione, maggiore è il rischio. Il rischio più basso è un'inflazione inferiore al 5% annuo, il più grande - oltre il 100%. Il mercato immobiliare è assicurato contro il rischio di inflazione dal fatto che i prezzi degli affitti vengono rivisti mensilmente o annualmente: i canoni di locazione sono legati all'indice dei prezzi al dettaglio, la cui dinamica riflette l'inflazione. Quanto più spesso i tassi vengono rivisti, tanto maggiore è la sensibilità dell'oggetto all'inflazione e maggiore è il reddito dell'investitore. Ad esempio, le camere d’albergo, i negozi, i capannoni industriali e gli alloggi in affitto a breve termine sono tradizionalmente considerati ad alta sensibilità all’inflazione, gli uffici e i REIT sono considerati medi, mentre i terreni e gli appartamenti in affitto a lungo termine sono considerati bassi.

La Germania è generalmente un paese a basso rischio per gli investimenti immobiliari, ma esistono regioni ad alto rischio. In particolare, questi includono le terre orientali

Un altro fattore economico di rischio paese è associato a instabilità della moneta nazionale. Indipendentemente dal fatto che il suo tasso sia in aumento o in calo, qualsiasi deviazione significativa rappresenta un rischio. Il pericolo maggiore per i mercati si verifica quando una valuta sale o scende di oltre il 20%.

Anche le economie basate sulle materie prime sono caratterizzate da un fattore di rischio come: calo dei prezzi del petrolio. Più bassi sono i prezzi, maggiore è la minaccia per l’economia; Il rischio maggiore è un calo dei prezzi degli idrocarburi superiore al 20%. Pertanto, secondo Savills, in un contesto di calo dei prezzi del petrolio, dal 2007 al 2009, gli appartamenti nella capitale russa sono diminuiti del 51%. Nel periodo gennaio-febbraio 2009, i prezzi del petrolio hanno cominciato a salire e anche il costo al metro quadrato è aumentato. Nel 2015, il petrolio mostra una dinamica negativa e anche i prezzi delle case sono in calo.

Altri fattori economici sono il calo del PIL, il calo dei tassi di produzione, il calo delle esportazioni e la diminuzione del potere d’acquisto della popolazione. Il rischio maggiore è una diminuzione di ciascuno di questi indicatori di oltre il 10%.

I rischi specifici del paese includono anche rischi socio-politici. In particolare potrebbe risentirne negativamente il mercato immobiliare crescita demografica negativa, e questo vale non solo per il paese nel suo insieme, ma anche per una località specifica, nonché per una regione separata. Ad esempio, la popolazione della Germania dell’Est si sta spostando verso gli stati occidentali più sviluppati e promettenti, quindi questi ultimi sono considerati mercati meno rischiosi per gli investimenti immobiliari (l’eccezione sono le piccole città nella regione della Ruhr, che sta perdendo popolazione a causa della mancanza di posti di lavoro).

Situazione politica ha anche un impatto significativo sul comportamento degli investitori e sulla percezione del rischio. Secondo uno studio di Tranio, il 17% degli agenti immobiliari intervistati ritiene che la situazione politica (insieme alla stabilità economica) sia uno dei motivi principali per cui gli acquirenti di lingua russa scelgono un determinato paese per acquistare immobili. Questo fattore è particolarmente pronunciato in paesi come Regno Unito, Germania, Stati Uniti e Francia.

Le turbolenze socio-politiche ed economiche nel paese potrebbero spaventare gli investitori e allontanarli dal mercato immobiliare locale per molto tempo

Un altro importante rischio paese è potenziali cambiamenti nella legislazione, che potrebbe incidere sui mercati immobiliari. Ciò potrebbe includere cambiamenti nella legislazione fiscale (aumento delle tasse esistenti e introduzione di nuove), introduzione di leggi restrittive in materia di costruzione e investimenti, nonché introduzione di restrizioni sulla circolazione dei capitali.

Rischi del progetto

I rischi associati al progetto possono essere suddivisi in due categorie:

• rischi dei progetti a Valore Aggiunto, il cui obiettivo è creare valore aggiunto;
• rischi dell’attività di noleggio.

1. Progetti a Valore Aggiunto

I progetti a Valore Aggiunto comprendono la costruzione e la riqualificazione. Il rischio di tali progetti è piuttosto elevato, ma anche la redditività è elevata: 14-25%.

Principali rischi legati alla costruzione:

• il costo del terreno o della struttura all'ingresso potrebbe essere gonfiato;
• la costruzione o le riparazioni potrebbero subire ritardi;
• le stime di costruzione o riparazione potrebbero essere superate;
• il prezzo di vendita potrebbe essere inferiore al previsto;
• le vendite potrebbero essere più lente del previsto.

Tutti questi rischi possono “divorare” la redditività, lasciando l’investitore senza profitti o addirittura con una perdita.

I progetti di costruzione sono più rischiosi rispetto alle attività di noleggio

Tutti questi rischi crescono in modo proporzionale al carico di debito del promotore, vale a dire, quanto più credito utilizza, tanto maggiore è ciascuno di questi rischi. Nello scenario peggiore, ad esempio in caso di un elevato carico di debiti sul cantiere e di un significativo adeguamento dei costi, può accadere che il promotore o l'investitore rimangano in perdita. Gli sviluppatori esperti calcolano sempre vari scenari per lo sviluppo di eventi e quelli in cui l'investitore abbandona il progetto dopo aver guadagnato il 15-20% (scenario classico) o il 20-25% (scenario ottimistico) sono considerati accettabili.

I rischi del progetto compaiono anche prima dell'inizio dei lavori. In particolare, esiste il rischio di non ottenere il permesso di costruire ( Rischio di autorizzazione). La sua essenza è che in caso di investimenti in riqualificazione, riparazioni importanti o costruzione da zero, per la realizzazione dopo l'acquisto di un terreno o di un oggetto, è necessario sottoporsi alle approvazioni e ottenere i permessi. Solitamente nel prezzo è compreso il rischio di non ottenere il permesso adeguato o che ci vorrà molto tempo. In alcuni paesi, gli sviluppatori sono disposti a correre il rischio di non ottenere l’autorizzazione.

Un controllo completo - Due Diligence - che comprende quattro tipi di esame aiuta a determinare i rischi associati a un oggetto specifico:

• due diligence legale: i legali verificano il contratto di locazione e la disponibilità del permesso di costruire;
• due diligence finanziaria e fiscale (Financial & Tax Due Diligence): un consulente fiscale stabilisce i costi reali di mantenimento di un oggetto, calcola la redditività e l'importo delle detrazioni fiscali;
• valutazione del rischio (Chance & Risk): esame delle prospettive di sviluppo del luogo, nonché dell'influenza dei concorrenti attuali e futuri;
• valutazione tecnica (Technical Due Diligence): esame dello stato tecnico degli immobili (solitamente non effettuato in caso di acquisto di nuovi immobili).

2. Attività di noleggio

Gli immobili in affitto meno rischiosi hanno le seguenti caratteristiche:

• ubicazione in zone prestigiose;
• buone condizioni tecniche;
• inquilini - rappresentanti della classe media (per immobili residenziali) o società di primo livello (nel caso di immobili commerciali);
• livello medio di affitto disponibile per gli inquilini medi;
• la possibilità di riprofilare l'immobile (ad esempio, trasferimento di immobile alberghiero in patrimonio abitativo o viceversa);
• il reddito da locazione non è inferiore al canone del prestito.

L'ubicazione è la caratteristica più importante: se l'immobile si trova in una buona zona, i rischi saranno minimi e l'immobile sarà liquido. Tuttavia, potrebbero essere associati ulteriori rischi sviluppo del territorio, pertanto, quando si sceglie un oggetto redditizio, è necessario interessarsi al piano di sviluppo e scoprire se i cambiamenti futuri e già implementati (espansione della rete di trasporti, nascita di nuove istituzioni, ecc.) Nel tempo possono aumentare la capitalizzazione di l’oggetto dell’investimento o, al contrario, ridurne la redditività. Ad esempio, se una persona ha acquistato un appartamento a New York con una bellissima vista su Central Park, allora ha garantito a priori la sicurezza del suo investimento, poiché ci sono pochi appartamenti con tale vista e non ce ne saranno più di nuovi.

Anche il rischio è grave stato dell'oggetto E dotazione tecnica insufficiente. Peggiori sono le soluzioni di pianificazione dello spazio all'interno dell'edificio, la fornitura di moderni sistemi di ingegneria e la qualità delle strutture portanti, minore è la competitività dell'oggetto sul mercato, minori sono i suoi costi e la domanda da parte degli inquilini e maggiore è il prezzo rischi. Nonostante gli immobili vecchi e logori possano offrire buoni rendimenti immediati, sono sempre più rischiosi per gli investimenti rispetto agli edifici in buone condizioni.

Qualità del locatario e tipologia del contratto di locazione possono anche aumentare o diminuire i rischi. Un investitore che non è disposto a correre il rischio di perdere un inquilino molto probabilmente investirà in un immobile con contratti di locazione a lungo termine. Al contrario, quando questo rischio è accettabile per l’investitore, considererà come opzioni gli immobili con contratti di locazione in scadenza o a breve termine.

Quando si sceglie un immobile redditizio, è necessario prestare attenzione all'affidabilità dell'inquilino

Un altro rischio deriva dalla scelta. metodo di finanziamento e ulteriore gestione dei fondi presi in prestito. In genere, maggiore è la leva finanziaria, maggiore è il rischio.

L’effetto leva si verifica quando il costo del finanziamento tramite debito è inferiore alla redditività del progetto. L'investitore può concordare con la banca in modo tale da pagare gli interessi sul prestito, ma pagare l'importo minimo dell'importo del prestito. Questo metodo può aumentare la redditività operativa di un investimento. Ma questo metodo per aumentare la redditività comporta un altro rischio. Se il prezzo dell’immobile diminuisce quando è necessario prolungare il contratto di mutuo, la banca richiederà una ricapitalizzazione proporzionale del mutuo e fornirà garanzie aggiuntive (margin call). Pertanto, è importante trovare il giusto equilibrio tra redditività e leva del rischio; questa è la competenza degli investitori professionali.

Il capitale preso in prestito per gli investimenti deve generare un rendimento superiore alla commissione per il suo utilizzo. Se il profitto derivante dall'immobile è inferiore al canone del prestito, l'investitore subisce perdite, tanto maggiori quanto maggiore è l'importo dei fondi presi in prestito.

Secondo l'esperto, nel mercato immobiliare è apparso un altro rischio: poiché i tassi sui prestiti in molti paesi nel 2014-2015 hanno raggiunto il livello più basso della storia e si sono praticamente avvicinati allo zero, in 3-5 anni potrebbero aumentare in modo significativo, e quando ciò accadrà accadere, i valori delle proprietà diminuiranno.

C'è anche il rischio controllo oggetti remoti: la lontananza del settore immobiliare indebolisce il controllo su di esso, quindi il tentativo di gestire un progetto straniero dalla Russia è associato a grandi rischi. Invece dell’autogestione remota, si consiglia di assumere un’azienda specializzata.

Non meno importante è il rischio associato strutturazione dell'affare. Esistono vari schemi che consentono di ottimizzare le tasse, ad esempio un prestito azionario o la registrazione tramite una serie di società. Ciò aumenta la redditività, ma riduce la trasparenza e aumenta il rischio di proprietà. L'IRS potrebbe non accettare il quadro di ottimizzazione e imporre tasse e sanzioni aggiuntive. La trasparenza del sistema bancario sta aumentando in tutto il mondo, l’OCSE sta introducendo misure per contrastare l’erosione della base imponibile e la Russia sta richiedendo ai suoi residenti di pagare le tasse sui redditi percepiti all’estero. Tutti questi cambiamenti aumentano i rischi di un'eccessiva strutturazione degli oggetti al fine di ottimizzare le tasse. Il nostro consiglio ai clienti: in primo luogo, consultare i consulenti fiscali e, in secondo luogo, non esagerare con l'ottimizzazione, poiché ciò è irto di problemi con i servizi fiscali nel prossimo futuro.

I punti sopra menzionati definiscono il rischio principale: il rischio di diminuzione della liquidità, ovvero una diminuzione del potenziale di vendita rapida senza perdita di valore e una diminuzione della crescita potenziale della capitalizzazione in uno scenario di sviluppo positivo del mercato. Di conseguenza, minori sono i rischi sui punti sopra menzionati, maggiore è la liquidità e, di conseguenza, minore è la redditività iniziale dell'oggetto.

Infine

I principali rischi quando si investe nel settore immobiliare sono:

Rischi Paese
Economico	aumento dell’inflazione; instabilità valutaria; calo dei prezzi del petrolio; calo del PIL, calo dei tassi di produzione e calo delle esportazioni; diminuzione del potere d’acquisto della popolazione.
Socio-politico	crescita demografica negativa; situazione politica instabile; introduzione di restrizioni legislative.
Rischi del progetto
Valore aggiunto	prezzo di acquisto gonfiato di terreni o strutture; superamento del preventivo; mancato rispetto delle scadenze; rischio di vendere a un prezzo inferiore; Rischio di autorizzazione.
Attività di noleggio	costruzione in prossimità della struttura, riducendone i costi; cattive condizioni dell'oggetto; bassa qualità dell'inquilino; contratto di locazione a breve termine; una grande quota di capitale preso in prestito; telecomando; strutturazione dell'affare.

Cosa scegliere - rendimenti elevati o rischi bassi - dipende dall'investitore stesso e dalla sua attitudine ai rischi. Il problema principale che hanno molti acquirenti è che iniziano la conversazione con la domanda “Qual è il rendimento?” quando la prima domanda dovrebbe in realtà essere “Quali sono i rischi e come posso vendere questa proprietà in futuro?” Se un investitore vuole ottenere rendimenti più elevati, deve essere disposto ad accettare rischi maggiori.

Yulia Kozhevnikova, Tranio

In Russia, in generale, le transazioni immobiliari sono caratterizzate da un numero abbastanza elevato di rischi:

Rischio Paese (politico, legale e finanziario, inclusa l’inflazione, rischio di cambiamenti nel sistema fiscale, arbitrarietà amministrativa, ecc.);
- il rischio di illiquidità - ritardi nella vendita di un oggetto oltre i tempi di commercializzazione previsti;
- il rischio di una gestione incompetente, che influenzerà le condizioni tecniche della struttura e la sua redditività;
- il rischio di un possibile cambiamento nel rapporto tra domanda e offerta;
- rischi associati alla costruzione (congelamento degli investimenti di capitale durante il periodo di costruzione, aumenti difficili da prevedere del costo dei materiali, utilizzo di macchinari e manodopera, scarsa liquidità delle costruzioni non finite, ecc.);
- il rischio di restrizioni amministrative all'uso della struttura;
- il rischio di guasto delle reti dei servizi a causa del loro cattivo stato generale;
- rischi ambientali, comprese inondazioni e altri disastri naturali, nonché incidenti nelle centrali nucleari, salva e altre emissioni eccessive di sostanze inquinanti nell'atmosfera, nell'acqua e nel suolo.
I rischi derivanti dall'investimento in beni immobili possono essere classificati allo stesso modo dei rischi derivanti dall'investimento in qualsiasi oggetto

In generale, i rischi caratteristici dei mercati immobiliari devono innanzitutto essere suddivisi in tre gruppi:

1) rischi sistematici che non possono essere diversificati e indicano la natura della relazione tra il livello di rischio dell'investimento immobiliare e il livello medio di rischio di mercato nel mercato dei capitali;
2) rischi non sistematici o gestibili che possono essere diversificati attraverso la formazione di un portafoglio immobiliare;
3) rischi casuali derivanti da una cattiva gestione del patrimonio immobiliare.
Fonti di rischi incontrollabili sono:
scarsa liquidità degli immobili;
- incertezza sulla regolamentazione legislativa delle transazioni immobiliari;
- incertezza nella tassazione;
- concorrenza nel mercato dei capitali e nel mercato immobiliare;
- durata del ciclo economico;
- tendenze demografiche;
- andamento dell'occupazione e cambiamenti nella solvibilità della popolazione. La principale divisione dei rischi in base alle fonti di accadimento - sistematica e non sistematica - è presentata in Fig. 4.1.

Divisione dei rischi per fonti di accadimento

I “rischi gestibili” nel mercato immobiliare comprendono i microrischi:
- termini del contratto di locazione;
- livello di leva operativa e finanziaria;
- struttura del capitale investito e suo costo;
- quota del mercato immobiliare di una certa tipologia;
- ubicazione dell'immobile;

Inoltre, i rischi legati all'investimento nel settore immobiliare possono essere classificati in base alle aree di manifestazione

Come tutti i rischi legati all'investimento di capitali, i rischi dell'investimento immobiliare possono essere suddivisi in base all'entità del danno in parziale, accettabile, critico e catastrofico.
Pertanto, la classificazione dei rischi quando si investe nel settore immobiliare è quasi simile alla classificazione dei rischi quando si investe in qualsiasi attività commerciale.

Divisione dei rischi per aree di manifestazione

Le fonti di rischio in una direzione di investimento reale come l'investimento immobiliare possono essere:
- tipologia dell'immobile;
- cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta;
- ubicazione (compreso il rischio regionale);
- termini del contratto di locazione e concessione di prestiti;
- invecchiamento fisico e usura dei miglioramenti;
- cambiamenti nella regolamentazione legislativa e cambiamenti nelle condizioni fiscali;
inflazione;
- caratteristiche del reinvestimento;
- diminuzione della liquidità.

Il rischio di scegliere la tipologia di immobile da investire significa la scelta sbagliata di una specifica tipologia di immobile in una situazione generalmente favorevole per lo sviluppo del mercato immobiliare. Ad esempio, in condizioni in cui gli investimenti in immobili multifunzionali potevano fornire un tasso di rendimento più elevato, gli investimenti di capitale reale sono stati effettuati in immobili ad uso ufficio. L’eccesso di offerta di immobili ad uso ufficio a livello nazionale ha trasformato gli affitti reali e nominali in un peso morto.

Il rischio di cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta. Poiché i principali fattori che regolano il mercato di qualsiasi bene e servizio sono la domanda e l'offerta, come risultato della loro interazione, viene creato un mercato di venditori o un mercato di acquirenti. Tuttavia, il mercato immobiliare redditizio presenta una serie di caratteristiche significative, per chiarire quali è necessario analizzare i fattori che influenzano il mercato immobiliare in ogni specifico periodo di tempo.

I principali fattori che determinano l’entità della domanda sono:
- solvibilità della popolazione;
- cambiamenti nella popolazione totale (tendenze passate, attuali e previste);
- cambiamenti nei rapporti tra i diversi segmenti della popolazione, cioè il rapporto percentuale tra gruppi di popolazione con diversi livelli di istruzione, il livello di migrazione, il numero di matrimoni e divorzi;
- i cambiamenti nei gusti e nelle preferenze della popolazione rappresentano un fattore importante della domanda. Tuttavia, all’interno di qualsiasi mercato immobiliare, i cambiamenti nelle preferenze e nei gusti dei consumatori sono piuttosto difficili da discernere. Molti professionisti immobiliari si affidano alla propria esperienza e alle proprie osservazioni e le riconoscono in modo quasi intuitivo, il che consente loro di seguire questi cambiamenti. Preferenze e gusti sono altamente soggettivi e quindi molto difficili da quantificare e prevedere;
- condizioni e disponibilità di finanziamento.

La crescente domanda sta provocando una maggiore attività nel mercato immobiliare. Un prerequisito per la crescita della domanda è l’espansione delle opportunità economiche per i potenziali consumatori e la crescita del loro reddito, che porta ad una maggiore attività nel mercato immobiliare. Allo stesso modo, una diminuzione della domanda effettiva porta solitamente ad una depressione del mercato.

La conseguenza della crescente domanda di immobili è un aumento degli affitti e dei prezzi di vendita degli immobili, sebbene nella stessa direzione vadano anche tendenze inflazionistiche che possono influenzare l'aumento dei prezzi in tutti i segmenti del mercato.

Nel breve periodo i parametri della domanda sono più importanti di quelli dell’offerta, la cui caratteristica è l’anelasticità. Le fluttuazioni significative nell’attività delle transazioni immobiliari sono in gran parte spiegate dall’inelasticità dell’offerta a breve termine. Se lo scopo dell'analisi è prevedere la situazione del mercato immobiliare (ad esempio, calcolare il possibile prezzo di vendita di un immobile in un determinato periodo futuro), particolare attenzione deve essere prestata all'analisi dei fattori di offerta, poiché nel lungo termine i volumi di offerta sono altamente elastici.

Elenchiamo i fattori che determinano l’entità dell’offerta:
- disponibilità di una riserva di immobili vuoti in un determinato segmento di mercato;
- volumi di nuova costruzione e relativi costi, tra cui:

1) intensità di costruzione (determina il volume delle nuove abitazioni),
2) la situazione nel settore delle costruzioni, in che misura influenza il livello dei costi di costruzione (determina la disponibilità e i prezzi dei fattori di produzione),
3) cambiamenti attuali e potenziali nella tecnologia di costruzione e il loro possibile impatto sui costi di costruzione,
4) il rapporto tra i costi di costruzione e i prezzi di vendita degli immobili,
5) costi per il miglioramento dei terreni non edificati e la loro offerta esistente.

La percentuale di tutte le case o locali sfitti o non affittati (posti vacanti) è uno degli indicatori più importanti dello stato di salute e dell'andamento del mercato immobiliare. Un’elevata quota di superfici sfitte porta a prezzi e affitti più bassi anche in caso di domanda elevata. Tipicamente, il tasso di sfitto per gli edifici residenziali unifamiliari è inferiore al 5%, mentre per gli edifici plurifamiliari è leggermente superiore al 5%. Per i locali commerciali questa percentuale è leggermente più alta. Si tratta di rapporti di base che possono cambiare a seconda della situazione nella regione. Se l’offerta di unità sfitte supera la percentuale normale, vi è un eccesso di offerta e/o una domanda insufficiente sul mercato. La concorrenza può portare ad un calo forzato dei prezzi e degli affitti, seguito da una riduzione delle nuove costruzioni. Quando i tassi di sfitto diminuiscono, i prezzi e gli affitti aumentano, l’attività di investimento immobiliare aumenta. È consigliabile che le aziende che operano nel mercato immobiliare accumulino informazioni sulla dinamica dei livelli di posti vacanti e dispongano di un database. Va tenuto presente che i livelli di posti vacanti per i diversi segmenti del mercato immobiliare devono essere calcolati separatamente, poiché in un segmento di mercato potrebbe esserci una carenza di immobili e in un altro un eccesso.

Rischio di posizioneè determinato dalle condizioni del mercato locale e dalle prospettive di sviluppo socioeconomico della regione, che sono determinate dagli afflussi e dai deflussi di capitali dalla regione, dal livello di differenziazione dell'occupazione della popolazione attiva, dalla criminogenicità dei la situazione nella regione, l'atteggiamento della popolazione nei confronti del capitale privato e straniero, le possibilità di conflitti interetnici, socioeconomici e armati, l'ecologia della regione, ecc.

Rischio locativoè dovuto al fatto che l'inquilino non può pagare tutto l'affitto previsto dal contratto. La perdita sul mutuo locativo è a carico del proprietario perché ci vuole tempo per sfrattare un inquilino e preparare i locali per un nuovo inquilino. Questo tipo di rischio è più probabile che si verifichi negli immobili con un unico inquilino.

Miglioramenti dell'usura fisica e dell'invecchiamento può anche ridurre la redditività degli immobili. I proprietari spesso scelgono di sostenere costi materiali significativi per rendere moderni i propri edifici. È difficile determinare il grado di usura funzionale perché dipende in gran parte dallo sviluppo di nuove tecnologie. Quando nuove tecnologie come ascensori, climatizzazione e sicurezza vengono introdotte in nuovi edifici concorrenti, gli edifici più vecchi perdono la loro attrattiva per gli inquilini e il proprietario deve addebitare affitti più bassi e spendere soldi per miglioramenti edilizi, oppure tollerare tassi di occupazione inferiori.

Esiste il rischio di una regolamentazione legislativa e di cambiamenti nelle condizioni fiscaliè che le decisioni delle autorità richiedono spese impreviste o sono associate ad un aumento delle tasse sulla proprietà (proprietà, immobili). Cambiamenti imprevisti nelle normative o nella tassazione possono modificare il flusso di cassa dei redditi immobiliari rispetto a quanto previsto.

Rischi di inflazione e reinvestimento- Rischi relativamente minori per gli investimenti immobiliari. Il rischio di inflazione è legato al fatto che i flussi di cassa contrattuali effettivi derivanti dai redditi da locazione potrebbero essere molto inferiori al previsto a causa dell’inflazione. Più lunga è la durata del contratto di locazione, maggiore è questo rischio. In una situazione particolare si trovano gli investimenti in immobili venduti e affittati, che sono associati al maggior rischio di inflazione tra tutti i tipi di investimenti azionari a causa dei lunghi periodi di locazione. Il rischio di reinvestimento è l’opposto del rischio di inflazione perché gli utili in contanti ricevuti non possono essere reinvestiti allo stesso tasso di rendimento dell’investimento originale. È inferiore anche per il capitale investito in immobili non ipotecati.

Rischio di liquidità. Liquidità del mercato immobiliare per tutte le tipologie immobiliari a livello macro si determina:
- situazione socioeconomica del paese, della regione;
- disponibilità di credito, determinata dalla politica del governo (se il governo persegue una politica di “moneta alta”, il credito è meno accessibile a causa degli alti tassi di interesse);
- la politica delle banche commerciali di ridurre o espandere i prestiti garantiti da beni immobili.
A livello regionale, la liquidità immobiliare è determinata dalle prospettive di sviluppo della regione, dal grado di differenziazione dell’occupazione della popolazione e dall’ambiente.

Nel calcolare il livello di rischio caratteristico di varie proprietà immobiliari, è necessario tenere conto del fatto che il livello di rischio più elevato di un investimento in immobili generatori di reddito rispetto al rischio di investimento in attività finanziarie è determinato dalle caratteristiche del reddito -generazione di immobili, poiché sono necessari investimenti di capitale significativi e il flusso di reddito derivante dagli immobili dipende strettamente dalla situazione della regione e dalle sue prospettive di sviluppo.

L'investimento, di norma, è sempre associato a un certo livello di rischio e, sebbene gli investimenti nel settore immobiliare siano considerati i più affidabili, l'investitore deve comunque fare attenzione quando sceglie un oggetto di investimento. Essere avvisati è salvato, quindi l'investitore deve studiare tutte le possibili insidie ​​​​e rischio investimento immobiliare per evitare perdite finanziarie in futuro.

Specifiche del rischio di investimento immobiliare

Va notato che ha le sue caratteristiche, che sono determinate dalle sue caratteristiche specifiche: la necessità di gestione operativa del processo di investimento, bassa liquidità degli oggetti, grandi spese di tempo e denaro e prospettive di rimborso a lungo termine.

Quando si investe in costruzioni, si dovrebbe sempre essere preparati a una diminuzione della redditività del progetto, a un eccesso di costi reali rispetto a quelli pianificati, a forti aumenti dei prezzi dei materiali da costruzione e al congelamento dei progetti di costruzione per questo motivo, e si dovrebbe anche tenere conto dei rischi imprevisti di distruzione degli oggetti costruiti.

Le fonti di rischio possono includere:

• tipo di immobile mal scelto. Questo rischio è associato alle fluttuazioni della domanda e dell’offerta sul mercato.
• forti fluttuazioni della domanda e dell’offerta sul mercato.
• pessima posizione dell'immobile. Ad esempio, l’area o la regione selezionata non ha soddisfatto le aspettative degli investitori per un rapido sviluppo degli affari al suo interno; di conseguenza, la domanda di uffici in questa regione potrebbe diminuire.
• violazione dei termini del contratto di locazione. Il rischio di mancato pagamento da parte dell'affittuario dell'importo pattuito, o di parte di esso.
• usura degli edifici. Nel tempo, il prezzo degli immobili diminuisce a causa della loro età e dell’usura fisica. In genere, gli investitori preferiscono investire fondi aggiuntivi nella riparazione e ricostruzione delle strutture.
• cambiamenti nella legislazione fiscale. La probabilità di un aumento dei costi fiscali a causa di cambiamenti nelle aliquote fiscali.
• reinvestimento.
• inflazione. L’inflazione e il reinvestimento sono i fattori di rischio minori per gli investimenti immobiliari.

Insidie ​​​​della frode quando si investe nel settore immobiliare

Molto grande rischio di investimento immobiliare quando si ha a che fare con i truffatori. Quando si conclude un'operazione per l'acquisto/vendita di un immobile o si conclude un accordo per la partecipazione condivisa alla costruzione, l'investitore deve prestare la massima attenzione a non cadere nella rete dei truffatori, di cui ce ne sono molti in questo settore.

Il primo rischio è legato alle false società di sviluppo che, senza avere documenti per la costruzione di oggetti, vendono progetti non ancora iniziati. Spesso un'azienda del genere può costruire un edificio per apparenza e poi scompare insieme ai soldi.

Un altro sofisticato metodo di inganno è che i truffatori costruiscono case con i materiali più economici senza rispettare gli standard tecnici, le vendono e scompaiono con i soldi, e dopo un paio d’anni un edificio del genere “esplode letteralmente”.

Un metodo di frode molto comune è la vendita di beni immobili utilizzando documenti falsi. Di conseguenza, i proprietari non si rendono nemmeno conto che la loro casa è stata venduta finché un acquirente non la reclama.

Un altro rischio per un investitore è investire in proprietà statali vendute illegalmente, che funzionari governativi senza scrupoli prima registrano nuovamente come proprietà municipale e poi le vendono senza avere né il permesso né i documenti appropriati.

Assicurazione contro i rischi degli investimenti

Qualunque rischio di investimento immobiliare Puoi sempre provare a ridurlo, o addirittura a ridurlo a zero, se affronti il ​​problema con competenza.

Negli ultimi tempi l'assicurazione dei rischi di investimento legati agli investimenti immobiliari è diventata sempre più diffusa. Ora è già possibile assicurare una casa contro la messa in servizio prematura, contro i rischi di lavori di costruzione di scarsa qualità, nonché contro circostanze di forza maggiore, ad esempio un incendio in un edificio in costruzione.

Tuttavia, ad esempio, non è possibile assicurarsi contro le frodi. Le compagnie di assicurazione non vogliono prendere in considerazione questi casi, ritenendo che ciò sia di competenza delle forze dell'ordine.

Pertanto, qualsiasi investitore che investe nel settore immobiliare deve valutare tutti i possibili rischi. Per evitare inganni o frodi, è necessario studiare nel modo più completo possibile le informazioni sul proprietario della proprietà o del progetto di costruzione e assicurarsi di consultare un avvocato per quanto riguarda la complessità del completamento dei documenti di accompagnamento.

E non risparmiate nemmeno sull'assicurazione immobiliare contro le situazioni di forza maggiore o la mancata consegna dei progetti di costruzione.

La cosa principale da ricordare è che attenzione, prudenza, mancanza di fretta ed emozioni sono le regole principali di un investitore esperto.